Mercado y tasación
Rentabilidad
Resumen TodoProps
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del propietario.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Rentabilidad: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
La rentabilidad bruta toma doce alquileres y los divide por el precio de la propiedad. Es la que se publica, porque es la más alta y la más fácil de calcular.
La neta descuenta antes lo que el propietario paga igual: impuestos, seguro, mantenimiento, honorarios de administración, los meses de vacancia y las expensas que corren por su cuenta cuando la unidad está vacía. La diferencia entre una y otra suele ser de varios puntos.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
La misma unidad de USD 120.000, mirada como la publica el aviso y como la cobra el propietario al final del año.
- Doce alquileres de USD 400
- USD 4.800
- Rentabilidad bruta
- 4,0 %
- Menos un mes de vacancia
- USD 400
- Menos expensas de los meses vacíos
- USD 150
- Menos impuestos, seguro y mantenimiento
- USD 600
- Menos honorarios de administración
- USD 340
- Rentabilidad neta
- 2,8 %
Entre la bruta y la neta hay 1,2 punto, y es la diferencia que decide si la operación se hace o si el inversor se va a otra cosa.
En la práctica · lectura TodoProps
- La bruta se publica porque es la más alta y la más fácil de calcular. La neta es la que se compara con las alternativas.
- En una unidad chica los gastos fijos pesan proporcionalmente más, así que la brecha entre bruta y neta se agranda.
- Sumá los gastos de volver a poner la unidad en condiciones entre inquilino e inquilino: no aparecen en ninguna planilla y se pagan igual.
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