Mercado y tasación
Método del costo
Resumen TodoProps
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Método del costo: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se calcula el costo de construir lo mismo a valores de hoy, se le descuenta la depreciación que corresponde por edad y por estado de conservación, y se le suma el valor del suelo.
Es el método que aplica cuando no hay comparables: una industria, un galpón especial, una obra a medida. También es el que usa una compañía de seguros, que asegura la construcción y no el terreno.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Una casa de 200 m² cubiertos construida hace treinta años, bien mantenida, sobre un lote de 300 m² en una zona donde el suelo vale poco.
- Costo de reposición a nuevo
- USD 1.100/m²
- Costo total de la construcción
- USD 220.000
- Depreciación por edad y estado
- 35 %
- Construcción depreciada
- USD 143.000
- Valor del terreno
- USD 60.000
- Valor por el método del costo
- USD 203.000
El dueño invirtió el equivalente a 220.000 en construir y la casa vale 203.000 con el terreno adentro. El costo de obra no se recupera solo: lo tiene que acompañar el suelo.
En la práctica · lectura TodoProps
- Es el método que aplica cuando no hay comparables: galpones, industrias, casas muy a medida.
- El seguro asegura la construcción, no el terreno. Para una póliza el número que importa es el costo de reposición, sin depreciar y sin suelo.
- Si el resultado del costo queda muy por encima de lo que el mercado paga en esa zona, manda el mercado. El costo es un techo del que se construyó, no un piso de lo que se cobra.
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