Mercado y tasación
Superficie ponderada
Resumen TodoProps
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros cubiertos.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Superficie ponderada: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Los metros descubiertos y semicubiertos no valen lo mismo que los cubiertos. La tasación los pondera con coeficientes antes de aplicar el valor por metro cuadrado, de manera que un balcón sume lo que aporta y no lo que mide.
Los coeficientes cambian según la plaza y el tipo de espacio, y lo que importa es usar los mismos en la propiedad tasada y en sus comparables.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un dos ambientes con balcón corrido y una terraza de uso exclusivo, publicado por su superficie total.
- Cubierta propia
- 48 m²
- Balcón semicubierto, coeficiente 0,50
- 8 m² dan 4 m²
- Terraza descubierta, coeficiente 0,30
- 20 m² dan 6 m²
- Superficie total publicada
- 76 m²
- Superficie ponderada
- 58 m²
- Precio por metro total, sobre USD 145.000
- USD 1.908/m²
- Precio por metro ponderado
- USD 2.500/m²
Los mismos USD 145.000 pasan de 1.908 a 2.500 el metro según qué superficie se use de divisor. La unidad no era barata: tenía veinte metros de terraza contados como si fueran living.
En la práctica · lectura TodoProps
- Los coeficientes cambian por plaza. Lo que no puede cambiar es que sean los mismos en la propiedad tasada y en sus testigos.
- Una terraza grande suma menos de lo que mide y más de lo que muchos tasadores le reconocen. Es una de las discusiones más frecuentes.
- Cochera y baulera se valúan aparte, no se ponderan dentro de la superficie de la unidad.
Términos relacionados
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional…
Mercado y tasación
Homogeneización
El ajuste que se le hace a cada comparable para llevarlo a las condiciones de la propiedad tasada antes de promediar…
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Edificabilidad
Superficie semicubierta
Toda superficie cubierta cuyo perímetro está abierto en al menos la mitad, como una galería o un balcón techado.
Edificabilidad
Superficie Descubierta
Toda superficie que no tiene techo.
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