Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Resumen TodoProps
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de venta.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Incidencia del suelo: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Se calcula dividiendo el precio del terreno por los metros cuadrados vendibles que se pueden construir en él. El resultado es el que un desarrollador compara entre lotes: no le sirve el precio total de la tierra, le sirve cuánto le cuesta el suelo por cada metro que después va a vender.
El mismo número se expresa a veces como porcentaje del precio de venta del metro terminado. En zonas consolidadas suele ser alto y en zonas de desarrollo, bajo.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Dos lotes publicados, uno más caro en total que el otro. El desarrollador no compara precios totales, compara incidencia.
- Lote A, precio
- USD 400.000
- Lote A, metros vendibles
- 1.000 m²
- Lote A, incidencia
- USD 400/m² vendible
- Lote B, precio
- USD 300.000
- Lote B, metros vendibles
- 600 m²
- Lote B, incidencia
- USD 500/m² vendible
El lote B es más barato en total y más caro donde se decide. Publicado por precio total parece la oportunidad; medido por incidencia queda 25 % arriba de su competidor.
En la práctica · lectura TodoProps
- Sobre un metro terminado de USD 2.500, una incidencia de USD 400 es el 16 % del valor de venta. Es la forma en que se compara entre zonas.
- Un lote publicado sólo por precio total obliga al comprador a hacer la cuenta, y muchos no la hacen: pasan al siguiente aviso.
- La incidencia depende de la normativa vigente, así que un cambio de código la mueve sin que el lote cambie en nada.
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Abreviatura
V.I.S.
Sigla de Valor de Incidencia del Suelo, el peso del precio de la tierra dentro del valor final de una unidad construida.
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
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Edificabilidad
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Tasación
La estimación fundada de cuánto vale una propiedad en un momento dado, con un método declarado y datos verificables…
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