Mercado y tasación
Homogeneización
Resumen TodoProps
El ajuste que se le hace a cada comparable para llevarlo a las condiciones de la propiedad tasada antes de promediar nada.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Homogeneización: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Ningún testigo es idéntico a la propiedad que se tasa. La homogeneización corrige esas diferencias una por una: un coeficiente por antigüedad, otro por estado, otro por piso y orientación, otro por superficie, y uno más por la distancia entre el precio de publicación y el de cierre.
Recién con los testigos homogeneizados tiene sentido calcular un valor por metro cuadrado y aplicarlo a la propiedad. Promediar precios sin ajustar es promediar cosas distintas.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un testigo publicado a USD 2.600/m², diez años más nuevo que la propiedad tasada, en piso alto y con precio de aviso, se lleva a las condiciones de la unidad que se está tasando.
- Precio de publicación del testigo
- USD 2.600/m²
- Coeficiente por antigüedad
- 0,94
- Coeficiente por piso y orientación
- 0,97
- Coeficiente de publicación a cierre
- 0,92
- Testigo homogeneizado
- USD 2.187/m²
El mismo testigo pasa de 2.600 a 2.187, un 16 % menos, sin que nadie haya discutido el precio. Esa diferencia es la tasación entera, y es la parte que casi ningún informe muestra.
En la práctica · lectura TodoProps
- Los coeficientes se multiplican entre sí, no se suman. Tres ajustes chicos dan una corrección más grande de lo que parece.
- El coeficiente de publicación a cierre es el que más pesa y el que más se olvida cuando los testigos salen de un portal.
- Usá los mismos criterios en todos los testigos. Homogeneizar uno y otro no es peor que no homogeneizar ninguno, es más engañoso.
- Guardá la tabla de coeficientes con la tasación. Es lo que permite rehacer el número seis meses después.
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