Mercado y tasación
Expensas
Resumen TodoProps
Lo que cada unidad aporta por mes para sostener el edificio, ordinarias para el gasto corriente y extraordinarias para las obras que exceden el mantenimiento.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Expensas: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Las ordinarias cubren sueldos, servicios comunes, seguros y mantenimiento, y se reparten por el porcentual de cada unidad. Las extraordinarias financian obras puntuales, desde la impermeabilización de la terraza hasta el cambio del ascensor.
La deuda de expensas persigue a la unidad, no a la persona: el comprador que escritura sin pedir el certificado de deuda hereda lo que quedó impago.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Dos monoambientes de renta de USD 95.000 cada uno, uno en un edificio simple y el otro en uno con amenities.
- Alquiler pretendido, los dos
- USD 320
- Edificio simple, expensas
- USD 55
- Edificio con amenities, expensas
- USD 165
- Alquiler que el segundo consigue de verdad
- USD 230
- Rentabilidad bruta del primero
- 4,0 %
- Rentabilidad bruta del segundo
- 2,9 %
Las expensas altas se descuentan del alquiler, no se suman al inquilino. La misma inversión rinde un punto menos por un costo que el aviso ni menciona.
En la práctica · lectura TodoProps
- Pedí las liquidaciones de los últimos doce meses y el acta de la última asamblea. Una obra votada es una extraordinaria que ya está decidida.
- La deuda de expensas persigue a la unidad. Sin certificado de deuda en la escritura, el comprador hereda lo impago.
- En una unidad chica, las expensas pesan proporcionalmente más que en una grande. Es donde más descuentan del precio de venta.
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