Mercado y tasación
Método comparativo
Resumen TodoProps
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
No es texto de la ley
Ni el Código de Edificación ni el Código Urbanístico definen Método comparativo: es vocabulario de la operación inmobiliaria, no de la normativa. Lo que sigue lo escribimos nosotros.
Es el método que se usa para vivienda y para casi todo lo que tiene mercado activo. Se juntan testigos, se los homogeneiza, se obtiene un valor por metro cuadrado y se lo aplica a la superficie ponderada de la propiedad.
Funciona mientras haya operaciones comparables. En un producto raro, un lote grande o un inmueble de renta especial, no hay con qué comparar y el método deja de aplicar.
Ejemplo TodoProps · números de ejemplo, no de la ley
Un monoambiente de 35 m² en Almagro, con tres testigos ya homogeneizados de la misma cuadra.
- Testigo A homogeneizado
- USD 2.150/m²
- Testigo B homogeneizado
- USD 2.240/m²
- Testigo C homogeneizado
- USD 2.110/m²
- Valor adoptado
- USD 2.170/m²
- Superficie ponderada
- 36 m²
- Valor de la unidad
- USD 78.100
El comprador puede rehacer esta cuenta con los mismos tres avisos, y por eso es la que sostiene una negociación. Un número sin testigos atrás no se defiende.
En la práctica · lectura TodoProps
- Es el método por defecto en vivienda usada. Si no hay al menos tres testigos razonables, el problema no es el método, es que el producto no tiene mercado comparable.
- El valor adoptado no siempre es el promedio simple: se pondera por cuánto se parece cada testigo a la unidad tasada.
- La superficie que se multiplica es la ponderada, no la total del aviso.
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