2.1Alcance
Previo a la realización de cualquier tarea constructiva debe solicitarse un Aviso o Permiso de Obra conforme los alcances de la tarea.
Título 2 · Obra. Avisos, Permisos y Sujetos
2.1 Avisos de Obra y Permisos de Obra
Define qué trabajos se pueden hacer con un simple Aviso de Obra y cuáles exigen Permiso, clasifica los permisos en Micro Obra, Obra Menor, Obra Media y Obra Mayor según superficie, altura y profundidad, y fija los requisitos, los plazos de vigencia y el régimen de obras en contravención.
- Micro Obra: obra nueva y ampliación
- 30 m2
- Obra Menor: obra nueva y ampliación
- 500 m2
- Obra Media: obra nueva y ampliación
- 2500 m2
- Proyecto estructural obligatorio desde
- 100 m²
- Vigencia del Permiso de Obra Mayor
- 6 años
Demoliciones no estructurales, modificaciones e instalaciones, sin límite de superficie.
Subsuelos de hasta 4 m de altura; plano límite de 10,50 m.
Subsuelos de hasta 6 m de profundidad total; plano límite de 23,50 m.
Toda obra nueva o ampliación que supere esa superficie.
Micro obra 2 años, obra menor 3, obra media 4; los Avisos de Obra, 180 días corridos.
2.1Avisos de Obra y Permisos de Obra
2.1.1Aviso de Obra
El aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes tareas:
- a.Reparar, limpiar, pintar o cambiar texturas de fachadas;
- b.Ejecutar solados;
- c.Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques o trabajos similares;
- d.Agregar o reemplazar equipamientos o instalaciones fijas en cielorrasos y paredes;
- e.Ejecutar trabajos que no requieran permiso o cuya realización demande una valla provisoria para ocupar la vereda con materiales;
- f.Ejecutar modificaciones de menor envergadura, con respecto a los alcances de los Permisos de Obra, en instalaciones mecánicas, electromecánicas, eléctricas, térmicas, de condiciones contra incendio y sanitarias;
- g.Instalar vidrieras y toldos sobre la fachada en vía pública;
2.1.1Otorgamiento del Aviso de Obra
El aviso de obra se otorga contra la presentación de la documentación requerida en los Reglamentos Técnicos, a excepción de los edificios con protección patrimonial, que requieren un análisis particular del Organismo competente. El procedimiento para solicitarlo es el que establezca la Autoridad de Aplicación.
2.1.2Permisos de Obra
El Permiso de Obra autoriza la ejecución de los siguientes tipos de tareas -los cuales podrán efectuarse individualmente o de manera combinada-: demolición, modificación, ampliación y obra nueva.
Los Permisos de Obra requieren intervención de uno o varios profesionales, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en la medida que corresponda a los roles asumidos.
El Permiso de Obra será concedido por la Autoridad de Aplicación a través del registro de la documentación correspondiente, según el tipo y clasificación de la obra, y conforme el procedimiento que reglamente a tal fin.
2.1.2.1Clasificación de los Permisos de Obra
En función del tamaño de la obra, son clasificados de la siguiente manera:
- a.Permiso de Micro Obra;
- b.Permiso de Obra Menor;
- c.Permiso de Obra Media;
- d.Permiso de Obra Mayor;
| Permiso | Obra nueva y ampliaciones | Subsuelos | Plano límite | Demoliciones no estructurales, modificaciones e instalaciones |
|---|---|---|---|---|
| Permiso de Micro Obra | hasta 30 m2 | — | — | sin límite de superficie |
| Permiso de Obra Menor | hasta 500 m2 | hasta 4 m de altura | no podrá superar los 10,50 m | sin límite de superficie |
| Permiso de Obra Media | hasta 2500 m2 | hasta 6 m de profundidad total | no podrá superar los 23,50 m | sin límite de superficie |
| Permiso de Obra Mayor | sin límite de superficie, altura o profundidad | sin límite de superficie, altura o profundidad | sin límite de superficie, altura o profundidad | sin límite de superficie |
El Permiso de Micro Obra rige siempre y cuando la complejidad o envergadura de las obras no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance, conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación. El Permiso de Obra Mayor permite ejecutar demoliciones parciales o totales.
2.1.2.2Permiso de Micro Obra
El Permiso de Micro Obra permite ejecutar demoliciones no estructurales, modificaciones e instalaciones sin límite de superficie, y demoliciones estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 30 m2, siempre y cuando la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance, conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación.
2.1.2.3Permiso de Obra Menor
El Permiso de Obra menor permite ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 500 m2 y/o subsuelos de hasta 4 m de altura. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 10,50 m.
2.1.2.4Permiso de Obra Media
El Permiso de Obra Media permite ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 2500 m2 y/o subsuelos de hasta 6 m de profundidad total. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 23,50 m.
2.1.2.5Permiso de Obra Mayor
El Permiso de Obra Mayor permite ejecutar demoliciones parciales o totales, obras nuevas, ampliaciones y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie, altura o profundidad.
2.1.2.6Permisos de Obras en Casos Particulares
La Autoridad de Aplicación podrá determinar requisitos específicos para el registro de obras que tengan características especiales. En estos casos, los permisos en cualquiera de sus clasificaciones, podrán tener el carácter de:
- a.Permisos de Obra en una misma parcela;
- b.Permiso de Obra de Uso Particularizado;
- c.Permiso de Obra para Inmuebles de Protección Patrimonial;
2.1.2.6.1Permisos de Obra en una Misma Parcela
En caso de que se solicite más de un permiso de obra en una misma parcela, los responsables de la obra deben delimitar el alcance y ámbito de su incumbencia. En caso de no definirse claramente, la Autoridad de Aplicación establecerá el alcance de cada una de ellas.
2.1.2.6.2Permiso de Obra de Uso Particularizado
El Permiso de Obra de Uso Particularizado comprende aquellos usos que deben llevar un tratamiento administrativo diferenciado con los requisitos particulares que establezca la Autoridad de Aplicación.
Estarán comprendidas: las Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, del Estado Nacional, de Entes autárquicos, de las empresas con participación del Gobierno de la Ciudad y asimilables a éstas, las Embajadas, representaciones diplomáticas extranjeras u organismos gubernamentales internacionales y los Establecimientos de Salud y Educación y de las Pequeñas y Medianas Empresas.
2.1.2.6.3Permiso de Obra de Protección Patrimonial
En los casos de edificios con protección patrimonial se debe contar con el visado correspondiente del organismo competente en la materia.
2.1.2.6.4Permisos de Obra en Etapa Proyecto
Los permisos de obra en etapa Proyecto se corresponden con un anteproyecto que no resulta apto para construir.
El permiso de obra en etapa de proyecto puede aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor.
El plazo de vigencia del Permiso en Etapa de Proyecto, será de 180 días corridos.
2.1.2.6.5Obras Adyacentes a Edificios Catalogados
En toda solicitud de permiso de obra a realizarse en parcelas con frente adyacente a inmuebles incluidos en el Registro de Inmuebles Catalogados debe darse intervención al Organismo competente en materia de interpretación urbanística, en lo que respecta al tratamiento de fachadas, muros medianeros y al contexto patrimonial.
2.1.2.6.6Permisos de Obra en Barrios en Proceso de Reurbanización
Alcanza a aquellas obras que se efectúen o que se proyecten a fin de regularizar la infraestructura edilicia en barrios que se encuentren en proceso de re urbanización.
En caso de solicitarse permisos de obra para re adecuación de viviendas existentes, la Autoridad de Aplicación podrá determinar los requisitos exigibles y determinará las excepciones admisibles al presente Código.
En caso de contar dichos predios con la identificación parcelaria, titularidad de dominio y que a la vez requiera trabajos constructivos en las viviendas ya construidas, se exigirán requisitos especiales, sujetos a diversos niveles de adaptabilidad.
La Autoridad de Aplicación podrá dictaminar sobre aspectos edilicios no previstos expresamente en las leyes especiales, a los fines exclusivos de la regularización de situaciones preexistentes.
A tal fin la Autoridad de aplicación podrá proceder a aprobar el registro con las siguientes singularidades:
- a.Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento, sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono;
- b.Registro del Plano de Mensura y División sin exigencia de Plano de Obra registrado ante la Autoridad de Aplicación;
2.1.2.6.7Condiciones en los Permisos de Obra en Condominio e Inmuebles Sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal
En todas las categorías de Aviso y/o Permiso de Obra de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal o cualquier tipo de condominio, ya sea que se trate de obra nueva, de ampliación, demoliciones, y/o excavaciones se requerirá, el consentimiento de los copropietarios o condóminos, de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
La Autoridad de Aplicación establecerá las condiciones particulares para los casos en que los propietarios hayan entregado el inmueble en posesión, concesión y/o servidumbre bajo el derecho de superficie.
2.1.3Requisitos para la Tramitación de los Permisos
Las tramitaciones que se inicien ante la Autoridad de Aplicación deben cumplir con los requisitos básicos que se establecen en los artículos siguientes, sin perjuicio de los requisitos documentales y procedimientos administrativos establecidos en los reglamentos técnicos.
2.1.3.1Identificación Catastral o Parcelaria
Debe acreditarse la identificación catastral oficial del predio o inmueble sobre el cual se realizará la obra.
2.1.3.2Acreditación de Derecho para Solicitar Permiso
Toda persona que solicite un permiso de obra debe demostrar que posee el derecho a solicitar el mismo. En caso de que la Autoridad de Aplicación entienda que no se acredita derecho, podrá denegar el otorgamiento del permiso.
2.1.3.3Identificación de los Sujetos que Intervienen en la Tramitación y en la Obra
Los profesionales o empresas que asuman las responsabilidades requeridas de acuerdo a cada permiso, deben identificarse indicando el alcance y delimitación de sus tareas conforme a sus incumbencias, de acuerdo a lo establecido en los reglamentos técnicos.
2.1.3.3.1Responsables de la Obra según la Clasificación de los Permisos
Se requiere la intervención de uno o más Profesionales y Empresas responsables según la clasificación de los permisos:
- a.Permiso de Micro Obra: Requiere mínimo un profesional responsable.
- b.Permiso de Obra Menor: Requiere mínimo un profesional responsable.
- c.Permiso de Obra Media: Requiere como mínimo dos profesionales responsables: un responsable del Proyecto y Dirección de Obra, y un responsable de la Construcción. Asimismo, se requerirá una empresa responsable por la construcción.
- d.Permiso de Obra Mayor: Requiere como mínimo tres profesionales responsables; un responsable del Proyecto y Dirección de Obra, un responsable de la Construcción y un responsable en Seguridad e Higiene sin perjuicio de lo establecido en “Exigencia de Intervención de más de un Profesional” Asimismo, se requerirá una empresa responsable por la construcción.
2.1.3.4Certificado de Prefactibilidad y de Recursos de Redes y Servicios Públicos
Previo al otorgamiento de un permiso de obra media o mayor para construcción de obra nueva se debe contar con el Certificado de Prefactibilidad, si correspondiera, emitida por las empresas prestatarias de servicios públicos, que garantice la prestación del servicio.
2.1.3.5Pago de Derechos, Aranceles y Sellados
Deben abonarse los derechos, tasas, sellado y aranceles fijados en la ley tarifaria y la normativa vigente como requisito para la obtención del permiso.
2.1.3.6Proyecto Estructural
Es de carácter obligatorio para toda obra nueva o ampliación que supere los 100 m², sin perjuicio de los casos en que la Autoridad de Aplicación así lo determine.
2.1.3.7Estudio de Suelos
Se requerirá un estudio de suelos con la debida intervención de un Profesional con la especialización correspondiente en toda obra nueva cuando se solicite permiso de Obra Media y Obra Mayor.
La Autoridad de Aplicación podrá requerir la realización de un estudio de suelos en aquellos casos en los que lo considere necesario.
2.1.3.8Demolición y/o Excavación
Para la obtención del permiso de demolición o excavación se deben declarar las construcciones y/o superficies a demoler y/o excavar.
Previo al inicio de la demolición o excavación, el profesional debe completar la documentación definida en los reglamentos técnicos juntamente con el plan de trabajo que incluya la secuencia de tareas a realizar.
2.1.3.9Instalaciones
Todas aquellas presentaciones para la solicitud de un permiso de obra que incluyan ejecución de instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas, inflamables, elevadores, prevención de incendio, antenas, y sanitarias, y/o ampliar, refaccionar o transformar las ya existentes, deben cumplir los requisitos básicos enunciados en los Reglamentos Técnicos.
Para las instalaciones existentes anteriores a la entrada en vigencia del presente Código se aplicará la reglamentación vigente al momento de ejecutadas las mismas, pudiendo la Autoridad de Aplicación solicitar mejoras.
2.1.3.9.1Instalaciones de los Sistemas de Seguridad contra Incendios
Para cualquier tipo de permiso de obra de modificación de edificios existentes que requieran adecuación de los sistemas de prevención de incendio, la Autoridad de Aplicación podrá reglamentar diferentes niveles de ajuste mediante un sistema de categorías, determinando las exigencias mínimas a cumplir, de manera de garantizar el mayor grado de seguridad.
2.1.4Cambio de Profesionales
El Propietario de un predio o inmueble en el que se proyecta o ejecuta una obra se encuentra facultado, bajo su responsabilidad, para cambiar a cualquiera de los profesionales de la obra debiendo en forma simultánea informar el reemplazante al Organismo Competente.
Los responsables que intervengan en el Proyecto o la Ejecución de una Obra podrán de manera unilateral retirarse de la misma.
El profesional que se retire del Proyecto o la Ejecución de una Obra debe responder por los eventuales reclamos que, por derecho, pueda formular el Propietario, quien debe ser notificado en forma fehaciente.
La desvinculación del profesional no lo exime de las eventuales penalidades que le correspondan con motivo de infracciones cometidas durante su desempeño.
Los trabajos constructivos quedarán paralizados hasta tanto se designe nuevo profesional y sea informado al Organismo Competente.
2.1.5Conforme a Obra
Una vez finalizada la obra y efectuadas las verificaciones inspectivas correspondientes, el propietario o comitente, los profesionales y las empresas deben declarar el Final de Obra y solicitar el Registro de Documentación Conforme a Obra.
La información volcada en los planos debe reflejar la realidad de lo efectivamente construido en el predio; debe verificarse que fue ejecutado de acuerdo al permiso oportunamente concedido. La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
Es requisito obligatorio la presentación de la documentación correspondiente a las características constructivas de las obras e instalaciones, sus especificaciones técnicas y las instrucciones para su mantenimiento.
2.1.5.1Conforme a Obra Parcial
Cuando se efectúe una obra en una parcela cuyas características permitan su ejecución por etapas, se podrá solicitar el Conforme a Obra Parcial.
El sector de la obra para el cual se pretenda el citado Conforme, debe tener independencia funcional respecto de la obra que reste ejecutar, estando en condiciones de ser habitado y/o usado de acuerdo a los destinos declarados en el permiso de obra otorgado, cumpliendo por sí con las exigencias de accesibilidad, así como también con los medios exigidos de salida, las condiciones de prevención contra incendio e instalaciones correspondientes, determinadas en la normativa vigente.
La información volcada en los planos debe reflejar la realidad de lo efectivamente construido en el predio, previa verificación de que fue ejecutado de acuerdo al permiso oportunamente concedido. La documentación presentada a tal efecto reviste carácter de declaración jurada.
2.1.6Obras en Contravención
Se entiende que una obra se encuentra en contravención cuando se detecte que:
- a.Se han construido, modificado o demolido edificaciones y/o estructuras y/o instalaciones sin tramitar el debido Aviso o Permiso de obra, conforme la normativa del presente Código;
- b.Se han construido, modificado o demolido edificaciones y/o estructuras o instalaciones de edificaciones, alterando las condiciones en que fuera otorgado el correspondiente Permiso de Obra, cualquiera sea su categoría;
- c.Se han construido, modificado o demolido edificaciones y/o estructuras o instalaciones vulnerando normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución, afectándose la seguridad, la salubridad o la estética edilicia;
- d.Se ha tramitado un Aviso o Permiso de Obra de menor alcance a lo efectivamente construido o modificado.
2.1.7Regularización de Obras en contravención
Cuando se detecte una obra en contravención, el propietario debe, o bien retrotraer la obra a la situación registral existente, debiendo solicitar en ese caso autorización a la Autoridad de Aplicación en materia registral, o bien proceder a la regularización registral, debiendo presentar los planos conforme a lo efectivamente construido y acreditar el pago de los recargos sobre los derechos de delineación y construcción según la ley tarifaria vigente al momento de dicha regularización.
Las construcciones que se pueden regularizar registralmente son:
- a.Construcciones antirreglamentarias al presente Código que no superen los 100 m².
- b.Construcciones que no hayan sido oportunamente registradas podrán ser regularizadas cualquiera sea su destino, siempre y cuando las mismas cumplan con la normativa vigente al momento de su regularización;
- c.Obras que se realicen en áreas comunes de viviendas multifamiliares, apto profesional y en edificios públicos, con el fin de dar cumplimiento a condiciones de accesibilidad;
- d.Obras que se efectúen en predios en proceso de re urbanización por ser barrios originados de modo informal;
2.1.8Características de las Obras de Modificación de Edificios Existentes
2.1.8.1Obras de Modificación de Edificios Existentes
Cuando se proyecten obras de modificación y ampliación en edificios existentes y no puedan modificarse las características dimensionales y físicas de las circulaciones verticales y horizontales, el Organismo Competente podrá exceptuar el cumplimiento de los artículos que se detallan a continuación:
- a.Ancho de entradas y pasajes generales o públicos;
- b.Escaleras principales - sus características;
- c.Escaleras secundarias - características;
- d.Escalones en pasajes y puertas;
- e.Rampas;
- f.Separación mínima de construcción contigua a ejes divisorios de predios;
- g.Puertas;
- h.Servicio mínimo de salubridad para personas con discapacidad PcD en todo predio donde se permanezca o trabaje;
- i.Local destinado a servicio de sanidad para Primeros Auxilios;
2.1.8.1Edificios con concurrencia masiva de personas
Cuando se trate de edificios públicos o privados con concurrencia masiva de personas, y proceda la excepción a criterio del Organismos Competente, el solicitante debe presentar un proyecto alternativo que contemple el mayor grado de ajuste razonable, el cual serán sometido a evaluación y/o aprobación de la Autoridad de Aplicación.
2.1.8.2Obras de Transformación y Actualización en Edificios con Protección Patrimonial
En el caso de edificios con protección patrimonial cuyas características físicas no puedan modificarse, se deben presentar las alternativas posibles y de ajuste razonable, de mejoramiento de sus condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, que no desvirtúen el carácter original de la obra, de acuerdo a lo previsto en “Grados de Intervención”.
2.1.9Concesión del Permiso y/o Aviso - Autorización para Comenzar Obras
Verificada la documentación exigida para la iniciación del trámite de Permiso y/o Aviso de obra, la Autoridad de Aplicación informará al solicitante el plazo en el que se expedirá para el otorgamiento o eventual rechazo del permiso y/o aviso. Cumplido dicho plazo, en caso de falta de respuesta de la Autoridad de Aplicación, el solicitante/responsable podrá exigir el otorgamiento del permiso bajo la exclusiva responsabilidad de los profesionales intervinientes que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente.
La documentación presentada por el solicitante y los datos volcados en ella revestirá carácter de Declaración Jurada ante la Autoridad de Aplicación.
2.1.10Plazos de Vigencia
Se establecen los siguientes plazos generales de vigencia de los permisos:
- a.Avisos de Obra: El o los propietarios o el profesional, en su caso, contarán con un plazo máximo de 180 días corridos para finalizar los trabajos detallados en esta categoría, contados a partir del otorgamiento de su registro.
- b.Permisos de Micro Obra: Los permisos de micro obra tienen una vigencia de 2 años para la ejecución de la obra, a partir de la fecha de otorgamiento del registro.
- c.Permiso de Obra Menor: Los permisos de obra menor tienen una vigencia de 3 años para la ejecución de la obra, a partir de la fecha de otorgamiento del registro.
- d.Permiso de Obra Media: Los permisos de obra media tienen una vigencia de 4 años para la ejecución de la obra, a partir de la fecha de otorgamiento del registro.
- e.Permiso de Obra Mayor: Los permisos de obra mayor tienen una vigencia de 6 años para la ejecución de la obra, a partir de la fecha de otorgamiento del registro.
| Categoría | Plazo de vigencia |
|---|---|
| Avisos de Obra | 180 días corridos |
| Permisos de Micro Obra | 2 años |
| Permiso de Obra Menor | 3 años |
| Permiso de Obra Media | 4 años |
| Permiso de Obra Mayor | 6 años |
Los plazos se cuentan a partir de la fecha de otorgamiento del registro. El Permiso en Etapa de Proyecto tiene un plazo de vigencia de 180 días corridos.
2.1.10.1Ampliación de Vigencia del Permiso
En caso de que las obras en ejecución no hubieran finalizado dentro del plazo de vigencia del permiso, la Autoridad de Aplicación extenderá al interesado ampliación de vigencia del permiso.
La ampliación de vigencia no resulta de aplicación en caso de una obra paralizada y/o de falta de pago de los derechos de ampliación de vigencia de permiso de obra fijados en la Ley Tarifaria.
2.1.11Declaración de Inicio, Avance y Finalización de las Obras
El profesional debe informar el inicio, avance y finalización de las obras de acuerdo a las condiciones establecidas en los Reglamentos Técnicos que establezca la Autoridad de Aplicación.
2.1.12Obra Paralizada
Cuando en una obra, la Autoridad de aplicación constate que no se han efectuado trabajos constructivos o de instalación por el lapso de 180 días corridos, se la considerará paralizada.
La paralización de una obra no implica la suspensión del plazo del permiso otorgado.
En caso de que la paralización o suspensión de la obra se produzca por motivo de un amparo o medida judicial, los plazos para el vencimiento de permisos se considerarán suspendidos.
2.1.13Interrupción de los Trabajos que Causen riesgos Físicos, Ambientales, o Condiciones Insalubres
Si los trabajos iniciados se hubieran interrumpido, y su falta de culminación pudiera originar situaciones riesgosas o insalubres para las personas o el ambiente, el órgano competente intimará al propietario a ejecutarlos en tiempo perentorio.
2.1.14Fiscalización de Obras
El organismo competente tiene la facultad de inspeccionar las obras en ejecución conforme lo establecido en la reglamentación.
Asimismo el organismo competente tiene la facultad de actuar sobre las obras en contravención en el marco de sus competencias, según los procedimientos establecidos en la reglamentación.
2.1.15Suspensión y/o Baja del Permiso por Incumplimiento de Normas
Si la Autoridad de Aplicación advierte el incumplimiento de las normas contenidas en el presente Código o en su reglamentación tiene la facultad de suspender y/o dar de baja el permiso otorgado, conforme el procedimiento establecido en los reglamentos técnicos.
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