Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires
Ley N.º 6.100 · Código · Parcialmente vigente
Es la norma que gobierna cómo se construye en la Ciudad: qué permiso necesita cada obra, quién responde por ella, y qué condiciones mínimas de habitabilidad, salida, salubridad, seguridad y sustentabilidad debe cumplir lo que se levante. Reemplazó al texto ordenado de 1978. Esta es la redacción original de 2018, que es la que transcribimos entera; la Ley N.º 6.438 la modificó después, así que para proyectar hay que leer el texto ordenado vigente.
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- Jurisdicción
- Ciudad Autónoma de Buenos Aires
- Publicación
- Separata del BO N° 5526 del 27/12/2018
- Secciones
- 25
- Páginas del texto oficial
- 320
Índice completo
Cada ficha es una sección del código y se abre entera, con su texto oficial artículo por artículo. Los capítulos listados adentro entran directo a esa parte del articulado.
Título 1 · Generalidades
- 1.1· 8 artículosObjeto, Alcances y Otras DisposicionesEs la sección que declara para qué existe el Código: qué regula, dónde se aplica, en qué idioma y con qué sistema de medidas se presenta la documentación, y cuáles son las seis exigencias básicas (habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad, incendios y sustentabilidad) que todo proyecto y toda obra deben satisfacer.Abrir la sección completa
8 capítulos
- 1.1.1Ley Marco. Plan Urbano Ambiental (P.U.A.)
- 1.1.2Objeto
- 1.1.3Ámbito de Aplicación
- 1.1.4Idioma Nacional y Sistema de Medidas
- 1.1.5Objetivos Básicos y Alcances
- 1.1.6Obligatoriedad
y 2 capítulos más
- 1.2· 238 artículosGlosarioEl diccionario oficial del Código: doscientos treinta y siete términos técnicos definidos, del alero al volumen libre de riesgos, que fijan qué significa cada palabra cuando el resto del articulado la usa.Abrir la sección completa
Título 2 · Obra. Avisos, Permisos y Sujetos
- 2.1· 45 artículosAvisos de Obra y Permisos de ObraDefine qué trabajos se pueden hacer con un simple Aviso de Obra y cuáles exigen Permiso, clasifica los permisos en Micro Obra, Obra Menor, Obra Media y Obra Mayor según superficie, altura y profundidad, y fija los requisitos, los plazos de vigencia y el régimen de obras en contravención.Abrir la sección completa
16 capítulos
- 2.1Avisos de Obra y Permisos de Obra
- 2.1.1Aviso de Obra
- 2.1.2Permisos de Obra
- 2.1.3Requisitos para la Tramitación de los Permisos
- 2.1.4Cambio de Profesionales
- 2.1.5Conforme a Obra
y 10 capítulos más
- 2.2· 22 artículosSujetosEnumera quiénes intervienen en una obra (propietario, gerenciador, proyectista, revisor, director de obra, constructor, instalador, ejecutor de estudios de suelos, responsable de seguridad e higiene, foguista y conservador) y fija las obligaciones de cada uno, los registros en los que deben inscribirse y cuándo la Autoridad de Aplicación puede exigir más de un profesional.Abrir la sección completa
5 capítulos
Título 3 · Proyecto
- 3.1· 24 artículosEstética UrbanaRegula todo lo que el edificio le muestra a la calle: desde qué cota se miden las alturas, la vereda, la cerca y la ochava que el frentista está obligado a construir y conservar, y qué puede o no sobresalir de la Línea Oficial (balcones, toldos, cornisas, equipos de aire acondicionado, cortinas de seguridad).Abrir la sección completa
5 capítulos
- 3.2· 10 artículosPreservación PatrimonialFija cómo se interviene un inmueble incluido en el Catálogo de Inmuebles con Valor Patrimonial: los criterios de actuación, los tres Niveles de Protección Edilicia, los cuatro Grados de Intervención que se derivan de ellos y el régimen de Rehabilitación para edificios anteriores al 1 de mayo de 1977.Abrir la sección completa
6 capítulos
- 3.3· 31 artículosHabitabilidadDefine qué es un local habitable: cómo se clasifica según su uso, qué altura libre, superficie y lado mínimo debe tener, y cuánta luz del día y ventilación natural le exige el Código a cada clase de local.Abrir la sección completa
- 3.4· 34 artículosMedios de Salida y AccesibilidadFija cómo se entra y (sobre todo) cómo se sale de un edificio: anchos de pasos y puertas, geometría de escaleras y rampas, caja de escalera, y el cálculo de los medios de salida a partir del coeficiente de ocupación de cada uso.Abrir la sección completa
8 capítulos
- 3.4.1Condiciones Básicas de Acceso Universal a los Edificios
- 3.4.2Ancho de Entradas y Pasos Generales o Públicos
- 3.4.3Escaleras
- 3.4.4Escalones en Pasos y Puertas
- 3.4.5Rampas
- 3.4.6Puertas
y 2 capítulos más
- 3.5· 4 artículosSalubridadFija cuántos artefactos sanitarios (inodoros, lavabos, mingitorios, duchas) exige cada uso según la cantidad de personas que trabajan o concurren, y las medidas exactas del servicio de salubridad para personas con discapacidad que todo predio donde se permanezca o trabaje debe tener.Abrir la sección completa
- 3.6· 7 artículosExigencias de Seguridad en la Utilización (SU)Fija los riesgos que un edificio no puede trasladar a quien lo usa (caídas, atrapamiento, iluminación insuficiente, ahogamiento y vehículos en movimiento) y las medidas mínimas con las que el proyecto debe neutralizarlos.Abrir la sección completa
- 3.7· 26 artículosDiseño SustentableEstablece las exigencias ambientales del proyecto: transmitancia térmica máxima de techos, muros y vidrios, factor solar según orientación, techos fríos y verdes, ventilación natural, uso eficiente del agua y de la energía.Abrir la sección completa
- 3.8.1· 13 artículosResidencialFija lo que una vivienda tiene que tener para poder llamarse vivienda: qué locales son obligatorios, qué superficie y qué lado mínimo tiene cada uno, cuánta cocina y cuánto baño, y cómo se ilumina y ventila. Cierra con la residencia comunitaria (hogares de niñas, niños y adolescentes y residencias para personas mayores) con su propio cuadro de locales.Abrir la sección completa
3 capítulos
- 3.8.2· 9 artículosComercialOrdena el uso comercial en dos ramas (mayorista con o sin depósito y minorista) y fija para cada tipo de local la clase que le corresponde a efectos de iluminación y ventilación, las superficies y lados mínimos, los depósitos exigibles, los servicios de salubridad y, en el caso de la galería comercial, cómo se dimensiona el ancho del medio de salida común.Abrir la sección completa
- 3.8.3· 8 artículosAlimentación en General y GastronomíaRegula los comercios donde se sirven, elaboran o expenden comidas: la cocina y su campana, la clase de local que corresponde al salón, el depósito, y después las variantes (venta en estaciones de transporte, elaboración de venta inmediata, panadería, pastas frescas, pizzas y empanadas, helados e infusiones), cada una con su cuadra de elaboración y sus depósitos.Abrir la sección completa
8 capítulos
- 3.8.3Prescripciones generales
- 3.8.3.1Comercio de Venta minorista de Alimentos y Bebidas Envasadas en Estaciones de Transporte
- 3.8.3.2Comercios que Elaboran Productos Alimenticios de Venta Inmediata
- 3.8.3.3Elaboración y Venta de Pan
- 3.8.3.4Elaboración y Venta de Pastas Frescas
- 3.8.3.5Elaboración y Venta de Pizzas, Empanadas, Postres y Afines
y 2 capítulos más
- 3.8.4· 28 artículosDiversiones Públicas, Cultura, Culto y RecreaciónFija las condiciones que debe cumplir un edificio destinado a que se junte público: cines, teatros, auditorios, salones de baile, clubes, gimnasios, natatorios, polígonos de tiro, estadios de fútbol, pistas de patinaje y salones de juegos de azar. El eje es siempre el mismo (cuánta gente entra, por dónde sale y en cuánto tiempo), y de ahí se derivan las butacas, los anchos de puertas y escaleras, la salubridad y la iluminación de emergencia.Abrir la sección completa
11 capítulos
- 3.8.4.1Usos y Locales de Representación y/o Exhibición
- 3.8.4.2Edificios o Instalaciones para Reunión al Aire Libre
- 3.8.4.3Centro de Entretenimiento Familiar
- 3.8.4.4Locales de Baile
- 3.8.4.5Clubes
- 3.8.4.6Gimnasio
y 5 capítulos más
- 3.8.5· 21 artículosEducaciónReúne todo lo que el Código exige a un edificio destinado a enseñar: desde el jardín maternal hasta la universidad. Define qué locales son obligatorios para cada rubro, cuánta superficie corresponde por alumno en aulas, patios, comedores y gimnasios, hasta qué altura puede haber aulas, cómo se dimensionan las puertas, circulaciones y escaleras, y cuántos artefactos sanitarios hacen falta según la cantidad de alumnos.Abrir la sección completa
8 capítulos
- 3.8.5.1Generalidades
- 3.8.5.2Accesibilidad
- 3.8.5.3Usos de los Locales
- 3.8.5.4Seguridad. Protecciones Frente a Riesgos
- 3.8.5.5Medios de Salida
- 3.8.5.6Alturas Máximas de Acuerdo al Uso
y 2 capítulos más
- 3.8.6· 14 artículosAlojamientoFija las condiciones edilicias de todo establecimiento que aloja gente por una noche o por meses: hoteles, apart-hoteles, hoteles residenciales y familiares, casas de pensión, hostels, posadas, bed & breakfast y albergues transitorios. Define cuántas personas entran por habitación, cuántos baños hay que poner según la ocupación y cuántas habitaciones deben ser accesibles.Abrir la sección completa
5 capítulos
- 3.8.7· 20 artículosSanidadFija las exigencias edilicias de hospitales, clínicas y demás establecimientos de salud humana, públicos o privados: las medidas mínimas de cada local por área (atención ambulatoria, diagnóstico por imágenes, internación, centro quirúrgico, urgencias y abastecimiento), las terminaciones constructivas exigidas en cada uno, la electricidad de respaldo y el régimen de adecuación de los edificios existentes. Cierra con el capítulo propio de las Casas de Cuidados Paliativos.Abrir la sección completa
9 capítulos
- 3.8.7Alcance y clasificación de las áreas
- 3.8.7.1Locales y Usos
- 3.8.7.2Condiciones para el Tratamiento del Aire
- 3.8.7.3Condiciones de Aislamiento Acústico
- 3.8.7.4Iluminación Artificial
- 3.8.7.5Instalaciones Eléctricas en Establecimiento de Salud
y 3 capítulos más
- 3.8.8· 42 artículosServiciosFija las condiciones que debe cumplir un local destinado a servicios (oficina, estudio profesional, salón de belleza, velatorio, garaje, playa de estacionamiento, estacionamiento de bicicletas, estación de servicio y venta de automotores): medidas mínimas, iluminación y ventilación, solados, salubridad y, en el caso de los usos vehiculares, las dimensiones exactas de módulos, rampas y sectores de maniobras.Abrir la sección completa
9 capítulos
- 3.8.8.1Oficinas
- 3.8.8.2Estudio Profesional
- 3.8.8.3Salón de Belleza
- 3.8.8.4Velatorio
- 3.8.8.5Garaje
- 3.8.8.6Playa de Estacionamiento
y 3 capítulos más
- 3.8.9· 24 artículosTransporteReúne las condiciones edilicias de los usos ligados al transporte automotor: estaciones de pasajeros y empresas de aeronavegación, talleres de armado y reparación de vehículos, estaciones terminales e intermedias de líneas urbanas, playas de remisión y lavaderos de automotores.Abrir la sección completa
6 capítulos
- 3.8.9.1Estaciones de Vehículos Automotores para Transporte de Pasajeros y Empresas de Aeronavegación
- 3.8.9.2Talleres para Armado y/o Montaje y/o Carrozado y/o Tapizado y/o Reparación de Vehículos Automotores
- 3.8.9.3Estación Terminal en Líneas de Transporte Público Urbano Automotor
- 3.8.9.4Estación intermedia en líneas de transporte público urbano automotor
- 3.8.9.5Playa de Remisión
- 3.8.9.6Lavadero de Vehículos Automotores
- 3.8.10· 4 artículosDepósitosFija qué clase de local es un depósito, qué pasa cuando la mercadería se mueve con máquinas, y las condiciones particulares de los tres depósitos que el Código trata aparte: garrafas de gas licuado, depósitos anexos a otra actividad y tanques de combustibles e inflamables.Abrir la sección completa
- 3.8.11· 13 artículosIndustriaReúne las condiciones edilicias de los usos industriales: desde la elaboración de alimentos y bebidas (con sus secciones independientes obligatorias) hasta los talleres, los depósitos industriales, los laboratorios, los lavaderos de ropa y las actividades de Clase 6 que se desarrollan en un único local.Abrir la sección completa
- 3.9· 82 artículosProyecto de las Instalaciones de Prestaciones y SuministrosReúne las exigencias de proyecto de todo lo que entra, sale o circula por un edificio: calidad de los materiales, instalaciones eléctricas y de emergencia, pararrayos, ventilación mecánica, instalaciones térmicas y de vapor, tanques de combustible, gas, agua y cloacas, seguridad contra incendios y medios mecánicos de elevación.Abrir la sección completa
10 capítulos
- 3.9.1Del Ensayo y Calidad de Materiales a Declarar en el Proyecto de las Obras
- 3.9.2Instalaciones Eléctricas
- 3.9.3Protección Contra Descargas Atmosféricas en Estructuras
- 3.9.4Instalaciones Termomecánicas
- 3.9.5Instalaciones Térmicas
- 3.9.6Instalaciones para Inflamables
y 4 capítulos más
Título 4 · Ejecución de las Obras
- 4· 52 artículosEjecución de las ObrasRegula la obra mientras está en marcha: vallas y veredas, andamios, protección de las personas y de los linderos, terraplenamientos, excavaciones, anclajes, suelos aptos para cimentar, demoliciones, cimientos, estructuras, muros, instalaciones, contrapisos, techos y el estado en que hay que dejar la obra al terminarla.Abrir la sección completa
17 capítulos
- 4.1Generalidades
- 4.2Cercas y Veredas
- 4.3Vallas Provisorias, Letreros y Estacionamiento de Vehículos al Frente de las Obras
- 4.4Andamios
- 4.5Medidas de Protección y Seguridad en las Obras
- 4.6Terraplenamientos
- 4.7Excavaciones
- 4.8Anclajes
- 4.9Suelos Aptos para Cimentar
- 4.10Demoliciones
y 7 capítulos más
Título 5 · Conservación y Mantenimiento
- 5· 11 artículosConservación y MantenimientoPone la obligación de conservar el terreno, el edificio y sus instalaciones en cabeza del propietario (y también del usufructuario, del tenedor y del beneficiario de un fideicomiso), enumera qué partes hay que mantener y define qué es una obra o una instalación en mal estado.Abrir la sección completa
3 capítulos
La envolvente, antes de leer nada
Todo el articulado del código existe para condicionar este volumen. Movelo con tus propias medidas para entender de qué está hablando el código cuando dice altura libre, retiro o planta.
Poné tu lote en la figura
- Permitido · 8 pisos
- Hoy · 2 pisos
Superficie del lote
260 m²
Superficie apilada
2.078 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
Qué regula
- Los permisos y avisos de obra, y su clasificación en micro, menor, media y mayor.
- Las responsabilidades del propietario, el proyectista, el director de obra y los demás sujetos intervinientes.
- Las dimensiones mínimas de los locales: altura libre, área, lado, iluminación y ventilación.
- Los medios de salida, la accesibilidad, las escaleras, rampas y puertas.
- Los servicios mínimos de salubridad exigidos según el uso y la cantidad de personas.
- Las exigencias de diseño sustentable: aislamiento térmico, techos verdes, uso eficiente de agua y energía.
- Las condiciones particulares de cada uso: vivienda, comercio, gastronomía, educación, sanidad, industria y estacionamiento, entre otros.
- La ejecución material de la obra y la conservación del edificio terminado.
Qué no regula
- Cuánto se puede construir en una parcela. La altura, el perfil edificable, los retiros y los usos son materia del Código Urbanístico, no de éste.
- Qué actividad puede funcionar en un local ya construido: eso lo define la habilitación.
- El valor de la propiedad ni la carga impositiva de la obra.
Documentos oficiales
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Del código a la operación
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La normativa fija el techo. El precio lo fija quién puede aprovecharlo: casi siempre una constructora que ya está comprando en tu manzana. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.