Título 3 · Proyecto
Fija las condiciones que debe cumplir un local destinado a servicios (oficina, estudio profesional, salón de belleza, velatorio, garaje, playa de estacionamiento, estacionamiento de bicicletas, estación de servicio y venta de automotores): medidas mínimas, iluminación y ventilación, solados, salubridad y, en el caso de los usos vehiculares, las dimensiones exactas de módulos, rampas y sectores de maniobras.
Ancho por largo de una cochera demarcada, en garaje y en playa.
1,80 m en los bordes de las áreas de estacionamiento.
En el sentido del eje longitudinal; rellano de 4 m junto a la L.O.
Entre dos filas de cocheras demarcadas.
Ancho mínimo; 6 m el total cuando se disponen de a pares.
Mínimo en planta baja de un garaje comercial; 70 m² en las restantes plantas.
Una oficina Ver "Oficina" en el glosario se considera local de tercera clase.
Las medidas mínimas de una oficina serán:
Lado mínimo 3 m;
Superficie mínima 15 m²;
El coeficiente de ocupación es el establecido en “Coeficiente de Ocupación”.
El 20% de la superficie destinada a oficina Ver "Oficina" en el glosario debe estar iluminada de forma natural.
Los servicios sanitarios deben dimensionarse de acuerdo a lo establecido en el cuadro “Servicio mínimo de Salubridad en Locales o Edificios Públicos, Comerciales o Industriales” de “Servicio Mínimo de Salubridad”.
Las oficinas Ver "Oficina" en el glosario pueden tener servicios compartidos de salubridad con otras unidades del mismo edificio a los efectos de cumplir con las condiciones mínimas.
Un estudio profesional se considera local de tercera clase.
Las medidas mínimas de un estudio profesional son para un estudio individual:
Lado mínimo: 3 m;
Superficie mínima: 15 m², y de 10 m² para el caso de 2 o más locales que conforman una sola unidad funcional.
El coeficiente de ocupación es el establecido en “Coeficiente de Ocupación”.
Puede tener servicios compartidos de salubridad con otras unidades del mismo edificio a los efectos de cumplir con las condiciones mínimas establecidas en “Servicio mínimo de Salubridad”.
Los locales de trabajo de un salón de belleza cumplen las reglas de los comercios con acceso al público y, además, las condiciones propias que siguen.
Los locales de trabajo deben cumplir con lo dispuesto en “Grandes Tiendas, Autoservicio de Productos No Alimenticios y Comercios con Acceso al Público y No Expresamente Clasificados” y además lo siguiente:
Superficie mínima del local: 9 m²;
Lado mínimo: 2,50 m;
Altura: 2,60 m;
Cuando la superficie del salón destinado a la atención del público sea de hasta 200 m²: 1 inodoro y 1 lavabo.
Se debe exigir 1 servicio de salubridad para PcD para el público, según lo indicado en "Servicio mínimo de salubridad para PcD en todo predio donde se permanezca o trabaje".
El local para servicio de cafetería debe estar provisto de pileta con servicio de agua caliente y fría.
Superficie mínima: 3 m²;
Lado mínimo: 1,50 m;
Luz de paso Ver "Corredor" en el glosario mínima de la circulación interna: 0,80 m;
Los locales que componen la unidad de uso se deben comunicar entre sí o a través de circulaciones sin interposición de desniveles.
La unidad de uso o parte de ésta que no se localice en planta baja debe disponer de un medio de elevación mecánico de uso exclusivo para el público según lo prescrito en “Medios mecánicos de elevación”.
Los requerimientos de estacionamiento son los que establece la normativa urbanística vigente en materia de Usos del Suelo y corresponden al mínimo requerido, salvo en los casos en los que se indique expresamente lo contrario.
El local destinado a garaje Ver "Garaje" en el glosario debe tener una altura mínima de 2,10 m excepto en los bordes de las áreas de estacionamiento, donde la altura podrá alcanzar 1,80 m como mínimo, pudiéndose disponer a partir de esa cota Ver "Cota" en el glosario una cartela con pendiente de 15° respecto a la horizontal.
Las cocheras que comuniquen directamente con la vía pública deben tener las dimensiones requeridas por cada tipo de vehículo ocupante de las mismas; su longitud debe ser igual a la del vehículo más un 20 % del mismo, con un mínimo de 2,50 x 6 m.
En los casos en que se superpongan las áreas de estacionamiento a media altura, debe cumplirse con el siguiente gráfico:
Como cerramiento Ver "Cerramiento" en el glosario de frente y contrafrente por fuera de la línea oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario y de la línea de frente interno Ver "L.F.I." en el glosario, se pueden construir parapetos cuyas características se indican en el siguiente gráfico:
Dichos elementos pueden tener una saliente máxima de 0,08 m.
El solado del “lugar de estacionamiento” y de los sitios destinados a la circulación de vehículos debe ser de superficie antideslizante e inalterable al agua, hidrocarburos, grasas y aceites. Se debe evitar el escurrimiento de líquidos a pisos inferiores.
Sobre el pavimento debe estar claramente demarcada la distribución de accesos y módulos de estacionamiento, en concordancia con el plano presentado para gestionar el permiso de obra.
El paramento de un muro que separe un garaje Ver "Garaje" en el glosario de otros usos debe tener un revestimiento liso e impermeable al agua, hidrocarburos, grasas y aceites hasta una altura de 1,20 m sobre el respectivo solado.
En aquellas áreas en las cuales la normativa urbanística vigente exija una profundidad mínima de 10 m tras las líneas oficiales, el acceso y el recinto de un garaje deben mostrar, vistos desde la vía pública, todos sus muros exteriores e interiores revestidos hasta una altura mínima de 2,70 m, mientras el resto de los muros y cielorrasos deben contar con la terminación que establezca los Reglamentos Técnicos Ver "Reglamentos técnicos" en el glosario.
En las líneas divisorias con predios en que existan viviendas deben aislarse para evitar disponerse muros dobles o pantallas que eviten la transmisión de ruidos o vibraciones.
Las fachadas de un garaje Ver "Garaje" en el glosario pueden ser abiertas, en cuyo caso contarán con resguardos sólidos en cada entrepiso que eviten el deslizamiento de vehículos al exterior.
El “Lugar de estacionamiento” y los sitios destinados a la circulación de vehículos no requieren iluminación natural. La iluminación artificial debe asegurar un nivel no inferior a 50 lux a nivel del solado con uniformidad entre media y mínima de 1:10 para visualizar correctamente todos los vehículos estacionados.
La ventilación de un garaje Ver "Garaje" en el glosario debe satisfacer las prestaciones de los locales de tercera clase. Se prohíbe la existencia de los espacios donde se produzca la acumulación de fluidos nocivos y una concentración de monóxido de carbono (CO) mayor que 1:10.000.
La ventilación puede ser natural y permanente o por medios mecánicos a condición de producir 4 renovaciones horarias.
En un garaje ubicado en sótano Ver "Sótano" en el glosario que posea ventilación mecánica, la Autoridad de Aplicación podrá exigir inyección y extracción simultánea de aire.
Cuando en un garaje Ver "Garaje" en el glosario la guarda se hace en plataformas mediante mecanismos que transportan al vehículo sin su motor en marcha ni intervención de conductor, se cumplirá además de las condiciones generales exigidas para “Garajes”, lo siguiente:
La estructura de los mecanismos transportadores de vehículos estará desvinculada de los muros divisorios o del privativo contiguo a predios linderos.
En cada cuerpo del edificio destinado a la guarda de vehículos y para cualquier superficie, habrá una “escalera Ver "Escalera" en el glosario de escape” según lo indicado en el apartado “Accesibilidad” de “Garajes”.
La fachada, si no fuera cerrada, debe tener resguardos sólidos en cada plataforma de guarda, que evite deslizamientos de vehículos al exterior.
1. Medios de salida: un garaje Ver "Garaje" en el glosario cumplirá lo establecido en “Medios de salida. Evacuación”.
Cuando se prevea la venta en propiedad horizontal de cocheras colectivas o individuales, ya sea en carácter de unidades complementarias o funcionales, éstas deberán enmarcarse en la parte del solado del garaje destinado a “lugar para estacionamiento”. En los garajes comerciales, los vehículos estacionados deben ser distribuidos en cocheras demarcadas en el solado, dejando calles de amplitud necesaria para el cómodo paso Ver "Corredor" en el glosario y maniobras de los vehículos, de modo que permanentemente quede expedito el camino entre el lugar de estacionamiento y la vía pública.
Las rampas con sus correspondientes accesos no se consideran como sector de maniobras.
En rampas, accesos a rampas y sector de maniobras no se permite el estacionamiento de vehículos.
2. Medios de salida en un garaje de pisos: todo punto de un piso de un garaje accesible por personas distará no más de 30,00 m de un medio de salida a través de la línea natural de libre trayectoria.
I. Rampas: cuando la diferencia de nivel entre la “cota Ver "Cota" en el glosario del predio” y el “lugar de estacionamiento” es mayor de 1 m y se accede por un declive superior al 5 % debe haber junto a la L.O. Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario un rellano de 4 m de longitud mínima con pendiente igual o menor al 1,5 %. La pendiente de la rampa no debe superar el 20 % en el sentido de su eje longitudinal. A los lugares de estacionamiento se puede acceder mediante rampa fija o móvil.
- Rampa fija: el ancho mínimo debe ser de 3 m convenientemente ampliado en las curvas para seguridad de giro de los vehículos. A cada lado habrá una reserva de 0,30 m sobre elevada 0,10 m de la correspondiente calzada. Según Figura:
- Rampa móvil: el ancho mínimo debe ser de 2,20 m sin reserva sobre elevada. La rampa móvil quedará siempre superpuesta a una rampa fija de igual ancho y ambas deben ser de la misma longitud.
3. Ascensor de vehículos: la rampa puede ser reemplazada por un ascensor de vehículos.
4. Escalera Ver "Escalera" en el glosario: en un garaje debe haber por lo menos una escalera continua con pasamano que constituya medio de salida, conectada con un medio de salida general o público. El ancho mínimo es el que resulte de aplicar lo establecido en “Ancho de corredores de piso”. La alzada y la pedada debe cumplir lo requerido en “Escaleras secundarias - Características”.
5. Medio de salida complementario: un garaje de pisos con “superficie de piso” mayor que 500 m² debe tener un medio complementario de salida ubicado en la zona opuesta a la principal. Esta salida puede consistir en una “escalera de escape” de 0,50 m de ancho y con las características de escalera secundaria. Cuando la “escalera de escape” sea emplazada en el fondo y sea abierta y metálica, no se computa como superficie cubierta Ver "Cubierta" en el glosario. Esta escalera no se exige cuando una de las veredas de la rampa tenga 0,60 m de ancho como mínimo y la “caja de escalera” tenga su ubicación en lugar opuesto a esta rampa, según figura:
Es de implementación obligatoria en todo garaje Ver "Garaje" en el glosario comercial un sector destinado a maniobras cuya superficie mínima, en la planta baja, debe ser de 60 m² y de 70 m² para cada una de las restantes plantas.
Las cocheras o espacios demarcados en los garajes Ver "Garaje" en el glosario deben tener un ancho de 2,50 m y un largo de 5 m, permitiendo el libre acceso de los vehículos estacionados al medio de salida.
Cada módulo de cochera corresponde a un solo vehículo. Se permitirá la división de un módulo de estacionamiento en 4 espacios para permitir el estacionamiento de motovehículos. En estos casos, sólo podrán utilizarse los módulos cuyo acceso tenga un espacio libre de no menos de 3 metros.
En el supuesto de garaje exclusivo para motovehículos, tanto el ancho mínimo para garantizar el espacio de circulación interna como la rampa de acceso debe ser de 3 m.
El espacio entre dos filas de cocheras demarcadas, con estacionamiento a 90º, no podrá ser inferior a 5 m.
Las medidas mínimas de circulación y de las cocheras deben ser las indicadas en las siguientes figuras: Para estacionamiento a 90º; Para estacionamiento a 45º; Para estacionamiento a 30º; Para estacionamiento a 180º; Para radio de giro.
En edificios existentes se admiten cocheras de menor metraje con una tolerancia de hasta un 5 % debido a fundamentos estructurales o constructivos, como ser ventilaciones o columnas. Según figura:
En garajes Ver "Garaje" en el glosario de edificios destinados a todo uso, con carácter público o privado y garajes comerciales deben disponerse módulos de estacionamiento para PcD según lo siguiente:
Ancho mínimo: 3,50 m. Según figura:
En el caso de disponerlos de a pares, el ancho total de ambos módulos será de 6 m. En el sector central y con un ancho de 1 m, se debe señalizar en el solado el corredor Ver "Corredor" en el glosario común de acceso. Según figura:
Cuando estos módulos no se dispongan en piso bajo, será obligatoria la instalación de un ascensor, según lo dispuesto en “Coche de ascensores y montacargas”, que llegará hasta el nivel donde se proyecten estos módulos.
Un garaje Ver "Garaje" en el glosario puede comunicar en forma directa o interna con otros usos interdependientes o independientes.
En estos casos, las puertas de comunicación deben tener cierre de doble contacto con las características previstas en “Condiciones generales de Protección Pasiva”.
Servicios de salubridad para el personal:
Un garaje Ver "Garaje" en el glosario de superficie mayor de 75 m² debe cumplir con lo establecido en los incisos a), b) y c) de “Servicios de Salubridad de Locales o Edificios Públicos, Comerciales e Industriales” para personas que trabajan en él.
Cuando el garaje tenga más de 2.000 m² por cada 500 m² de superficie de módulos de estacionamiento y el total de empleados exceda de 5, habrá como mínimo un inodoro y 1 lavabo.
Los garajes privados deben tener como mínimo 1 inodoro y un lavabo cuando no sean considerados como uso complementario del principal.
Todo garaje Ver "Garaje" en el glosario ya sea particular o comercial debe poseer un sistema de alarma que indique la salida de vehículos a la vía pública, el mismo estará instalado en la puerta de egreso vehicular donde los efectos luminosos y/o sonoros del sistema puedan ser claros y nítidos.
Las playas de estacionamiento cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario deben ajustarse a las características de habitabilidad establecidas en “Garaje Ver "Garaje" en el glosario” del presente Código.
Asimismo, toda playa de estacionamiento, cubierta o descubierta, debe satisfacer las siguientes condiciones:
Cuando una playa de estacionamiento esté formada por una o más parcelas y tenga acceso a dos o más calles o avenidas podrá admitirse sobre las líneas oficiales menos de diez metros de ancho, siempre que quede libre circulación en no menos de 4 m de ancho desde el ingreso al egreso.
Deberá disponerse de artefactos de luz artificial adosados a muros montados sobre postes adecuados o suspendidos, asegurando una iluminación no inferior a 50 lux, con una uniformidad entre media y mínima de 1:10 (diez por ciento) para visualizar correctamente todos los vehículos estacionados durante horario nocturno. Deberá haber una luz exterior permanente cuando la playa quede vacía, salvo que ésta cuente con cerramiento Ver "Cerramiento" en el glosario adecuado.
La iluminación y ventilación del local de control cumplirá los requisitos de un local de cuarta clase.
Los accesos deben tener ancho uniforme mínimo de 3 m y su eje no podrá estar ubicado a menos de 15 m del punto de intersección de las líneas oficiales en la esquina. Los accesos deberán tener señalización luminosa indicadora de ingreso y egreso de vehículos.
Cuando la capacidad de la playa supere los 50 módulos de estacionamiento, es obligatoria, además del acceso, una salida de similar característica, independientes entre sí, aunque sean contiguas.
Cuando las áreas de estacionamiento para los motociclistas no se encuentren en un lugar visible, deberá señalizarse su ubicación en cada entrada y/o en otros lugares convenientes mediante las señales adecuadas.
Tanto el ingreso o el egreso de un vehículo debe hacerse en marcha adelante. Es de implementación obligatoria en toda playa de estacionamiento un sector destinado a maniobras cuya superficie mínima debe ser de 60 m².
Las cocheras o espacios demarcados en los garajes Ver "Garaje" en el glosario deben tener un ancho de 2,50 m y un largo de 5 m, permitiendo el libre acceso de los vehículos estacionados al medio de salida.
Cada módulo de cochera corresponde a un solo vehículo.
Se permitirá la división de un módulo de estacionamiento en 4 espacios para permitir el estacionamiento de motovehículos. En estos casos, sólo podrán utilizarse los módulos cuyo acceso tenga un espacio libre de no menos de 3 m.
Las playas de estacionamiento cumplirán con las mismas regulaciones de salubridad que lo exigido en “Garajes Ver "Garaje" en el glosario”.
Las reglas de este apartado alcanzan a toda superficie destinada a estacionamiento de bicicletas, sea en un edificio de oficinas Ver "Oficina" en el glosario, en un garaje Ver "Garaje" en el glosario comercial o en un edificio de vivienda.
Las regulaciones de este capítulo alcanzan a toda superficie destinada a estacionamiento de bicicletas.
La autoridad de Aplicación puede ponderar soluciones alternativas que signifiquen ajustes dimensionales y proyectuales alternativos en situaciones particulares.
Un espacio de estacionamiento para bicicletas debe cumplir con lo siguiente:
Los espacios de estacionamiento para bicicletas deben estar ubicados, en caso de ser posible, en el interior del edificio, o en su defecto establecerse servidumbre real con otro predio en el que se construya “playa de estacionamiento y garaje Ver "Garaje" en el glosario comercial”, según lo establezca la normativa urbanística vigente.
Deben asegurar la protección y seguridad de la bicicleta a factores climáticos.
Los espacios de estacionamiento de bicicletas no deben interferir con la circulación peatonal. El diseño debe proporcionar acceso seguro y cómodo.
Los medios seguros incluyen, pero no se limitan, a rampas y pasillos Ver "Corredor" en el glosario anchos.
Las escaleras Ver "Escalera" en el glosario y escaleras mecánicas no son considerados medios seguros y convenientes de entrada y salida.
Cualquier ascensor necesario para acceder al estacionamiento de bicicletas debe tener las dimensiones necesarias para transportar las bicicletas sin necesidad de realizar maniobras.
Cuando las áreas de estacionamiento para bicicletas no se encuentren en un lugar exterior visible para ciclistas que se aproximen desde caminos o senderos públicos adyacentes, las señales indicarán la ubicación de las instalaciones en el exterior del edificio, en cada entrada principal y en otros lugares apropiados.
Cuando sea necesario, se proveerá una señal direccional adicional al área de estacionamiento de la bicicleta.
Para edificios que tengan como uso principal oficina Ver "Oficina" en el glosario comercial se requieren espacios para el estacionamiento de bicicletas; deben proporcionarse vestuarios con casilleros y duchas, según el siguiente rango:
| Espacios de estacionamiento para bicicletas | Duchas |
|---|---|
| De 20 a 50 | 1 ducha |
| De 51 a 100 | 2 duchas |
| De 101 a 150 | 3 duchas |
| De 151 en adelante | 4 duchas |
El texto oficial enuncia el último tramo como “De 151 espacios de estacionamiento de bicicletas: 4 duchas”.
Una estación de servicio debe cumplir con las condiciones de habitabilidad prescriptas en “Garaje Ver "Garaje" en el glosario” o bien las establecidas para el uso “Playa de estacionamiento”, según constituya local o no. Debe contar asimismo con un patio interno de maniobras.
Además de las condiciones generales indicadas en el párrafo anterior, se exigen las siguientes condiciones:
Los servicios de salubridad en una Estación de Servicio deben cumplir lo establecido en "Servicios de Salubridad de Locales o Edificios Públicos, Comerciales e Industriales", tanto para el personal como para el público.
El depósito Ver "Depósito" en el glosario, la exposición y/o venta de automotores según sus instalaciones y características constructivas debe cumplir las prescripciones correspondientes a los usos “Garaje Ver "Garaje" en el glosario” o “Playa de estacionamiento”, según constituya o no local.
La red de constructoras
Si tu propiedad tiene cocheras, o pensás convertir una planta baja en garaje, playa de estacionamiento u oficina, acá está el metro cuadrado que decide cuántas unidades entran y si son vendibles como unidad complementaria: el módulo de 2,50 × 5 m, los 5 m entre filas a 90°, el 20 % de pendiente de rampa y el rellano de 4 m junto a la Línea Oficial. Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
Del código a la operación
Acabás de leer 3.8.8 Servicios. Si tu propiedad tiene cocheras, o pensás convertir una planta baja en garaje, playa de estacionamiento u oficina, acá está el metro cuadrado que decide cuántas unidades entran y si son vendibles como unidad complementaria: el módulo de 2,50 × 5 m, los 5 m entre filas a 90°, el 20 % de pendiente de rampa y el rellano de 4 m junto a la Línea Oficial. Un proyecto que no los respeta no obtiene el permiso de obra, y una cochera existente que no llega a la medida sólo se salva por la tolerancia del 5 % en edificios existentes. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva: qué permite el Código Urbanístico ahí, cuántos metros salen y qué vale ese metro.
Tasar gratis
Valuación con precios reales calle por calle. Sin registro y sin que te llame nadie hasta que lo pidas.
Empezar →
Tasar un lote por edificabilidad
Para terrenos en CABA: qué permite el Código Urbanístico en tu parcela y cuánto vale ese metro construible.
Empezar →
Vender con la red
Te conectamos con las constructoras que compran en tu zona y ofertamos en 24 hs. Comparás en vez de aceptar la primera oferta que te llega.
Empezar →
¿Sos constructora?
Decinos qué zonas y qué tipo de operación buscás en CABA. Te mandamos los lotes que matchean antes de que salgan a oferta abierta.
Empezar →
Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.