La salvaguarda y puesta en valor de los inmuebles incluidos en el Catálogo de Inmuebles con Valor Patrimonial consignado en la normativa urbanística vigente imponen la obligación de proteger y ordenar las conductas de los habitantes en función de la preservación del patrimonio de la ciudad y los elementos contextuales que contribuyen a su valoración. Toda intervención que se realice en inmuebles protegidos debe ser evaluada y visada por el organismo competente.
Título 3 · Proyecto
3.2 Preservación Patrimonial
Fija cómo se interviene un inmueble incluido en el Catálogo de Inmuebles con Valor Patrimonial: los criterios de actuación, los tres Niveles de Protección Edilicia, los cuatro Grados de Intervención que se derivan de ellos y el régimen de Rehabilitación para edificios anteriores al 1 de mayo de 1977.
- Niveles de Protección Edilicia
- tres
- Grados de Intervención
- Grado 1 a Grado 4
- Retiro de nuevo volumen (Grado 4)
- R=h/d = 2
- Régimen de Rehabilitación
- 1 de mayo de 1977
Protección Integral, Estructural y Cautelar.
Cada grado incluye todas las obras permitidas en los anteriores.
Respecto de la fachada construida sobre la Línea Oficial.
Planos aprobados con anterioridad a esa fecha: el volumen construido se considera conforme.
3.2Preservación Patrimonial
3.2.1Alcances y Generalidades de Intervención Edilicia
Todo edificio catalogado puede ser objeto de obras de adaptación, rehabilitación y/o su puesta en valor, entendiendo lo específico a los diferentes “Grados de Intervención” que le corresponda según el “Nivel de Protección” del inmueble.
Las obras de modificación pueden ser obras de sustitución, reconstrucción, refacción, reforma, refuncionalización Ver "Refuncionalización" en el glosario, rehabilitación, renovación, restauración, transformación y ampliación. Deben ser orientadas, en su diseño, a los fines de cumplir con las exigencias básicas establecidas en el presente Código.
Cuando de forma fundada no resulte posible cumplir todas las condiciones establecidas en el presente Código, el profesional interviniente podrá presentar una propuesta alternativa, para su consideración y evaluación por el órgano competente en la materia, quien determinará en cada caso el grado de flexibilización de las mismas.
3.2.2Criterios Generales de Actuación
Las soluciones edilicias deben resolver los nuevos requerimientos, sus aplicaciones prácticas, aspectos técnicos, económicos y operacionales en armonía con los Criterios de valoración urbanísticos, arquitectónicos, históricos, simbólicos y ambientales y de preservación según el Grado de Intervención admitido, manteniendo una visión de conjunto, entendiendo al objeto arquitectónico no de un modo aislado sino conformando una unidad con su contexto espacial urbano, su evolución temporal y su proyección hacia el futuro. Deberá considerarse:
- a.Autenticidad e Integridad del bien: Toda intervención debe potenciar y mantener el valor integral del edificio. Los elementos significativos deben repararse y/o restaurarse. En caso de sustitución o reemplazo los elementos o piezas incorporados deben ser identificados, fechados y marcados, para distinguirse de los originales a efectos de no falsificar el edificio considerado como testimonio. Se permite la incorporación de elementos de carácter contemporáneo, siempre que no perturben la armonía del conjunto, y en los casos en que se entienda que pueda contribuir a su diversidad y enriquecimiento. En particular las instalaciones de seguridad e iluminación, que deben expresar con claridad su contemporaneidad y sentido funcional. El significado cultural de un bien como testimonio histórico se basa principalmente en su sustancia material original o significativa, y/o en sus valores intangibles, que definen su autenticidad. En cualquier caso, el significado cultural de un bien patrimonial original o derivado de intervenciones posteriores no solo depende de su antigüedad. Cambios posteriores que hayan adquirido su propia significación cultural deben ser reconocidos y considerados en la toma de decisiones sobre su conservación Ver "Conservación" en el glosario. Se debe identificar y registrar en la documentación de la obra todos los elementos contemporáneos que se incorporen. Su incorporación se hará cuidando la integración armónica entre lo original y lo agregado.
- b.Reversibilidad: Las intervenciones y técnicas de tratamiento deben permitir en el futuro un reemplazo por una aplicación tecnológica superior, reversibilidad, y reaplicabilidad de las instalaciones, técnicas y materiales de la obra de intervención, donde sea técnicamente factible.
- c.Materiales: Debe recuperarse la mayor cantidad de materiales, técnicas, y dispositivos originales significativos en condiciones de ser conservados, adaptando éste criterio a las necesidades formuladas por el proyecto.
- d.Investigación: Previo a toda intervención se debe realizar un análisis patológico, e identificarse cualquier daño visible o invisible. La investigación del estado de situación y grados de deterioro de los materiales y todos los componentes de un bien debe ser llevada a cabo por profesionales competentes.
- e.Se deben utilizar métodos no destructivos y se reducirán al máximo las técnicas invasivas con el objetivo de preservar el bien.
- f.Documentación: Se debe registrar el estado inicial, la intervención a ejecutar y el estado final.
3.2.3Niveles de Protección Edilicia
Las protecciones edilicias se clasifican, según la normativa urbanística vigente, en tres niveles:
- a.Protección Integral;
- b.Protección Estructural;
- c.Protección Cautelar;
| Inciso | Nivel de Protección |
|---|---|
| a. | Protección Integral |
| b. | Protección Estructural |
| c. | Protección Cautelar |
En función de los tres niveles planteados se establecen los grados de intervención aplicables sobre los mismos.
3.2.4Grados de Intervención
Grado 1Grado de intervención 1
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones originales del edificio o aquellas que a lo largo del tiempo hayan sido agregadas y formen parte integral del mismo.
Características:
Restitución de partes alteradas y restauración de elementos originales. En los casos donde falten elementos arquitectónicos originales y no exista documentación que acredite sus características, se realizará la consulta al Organismo competente.
Recuperación de elementos estructurales, espacios interiores, cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario, cielorrasos, pisos, fachadas exteriores e interiores con sus revoques, ornamentos, pinturas, carpinterías en formas y dimensiones, con eliminación de todo elemento agregado que esté fuera de contexto.
Reparación, sustitución e incorporación de instalaciones, sistemas de aislación hidrófuga y térmica que no alteren la fisonomía de los edificios. Reforma en los locales sanitarios, para adaptarlos en su totalidad a las necesidades actuales.
No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación, superficie construida, entrepisos, entresuelos existentes ni la ocupación de patios interiores con construcciones.
Se admitirán trabajos de consolidación y mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario.
Cualquier aporte de nuevo diseño debe contar con el visado previo del Organismo Competente.
Grado 2Grado de intervención 2
Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a condiciones de uso nuevas, respetando los elementos tipológicos formales y estructurales de los mismos.
Características:
Se permiten todas las obras enunciadas en Grado 1.
Ampliación de superficie por medio de entresuelos retirados de los muros y fachadas para permitir el accionar de las carpinterías, sin alterar la tipología del edificio.
Consolidación y mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario de las fachadas exteriores e interiores.
El tratamiento de fachadas debe ser realizado de forma integral, respetando el diseño original y teniendo como base la documentación existente o en su defecto los elementos que se incorporen no deben alterar la composición de sus partes ni su esquema original; deben integrarse armónicamente con el conjunto siendo deseable la distinción de sus partes originales.
Si por razones de cambio de uso fuera necesario modificar aspectos de la fachada, se deben respetar las líneas rectoras de la misma y su alineación con los vanos Ver "Abertura" en el glosario de otros niveles.
En los casos de edificios que originalmente tuvieran plantas unificadas y posteriormente fueran subdivididas, las carpinterías, toldos, carteles, deben tener un criterio unitario que permita conservar la unidad del edificio y la lectura integral del mismo. Los paramentos o partes de ellos que se visualicen desde la vía pública deben tratarse arquitectónicamente con materiales de color y textura apropiados para su integración con el conjunto.
Se permite la modificación y/o introducción de nuevas instalaciones con el objeto de adecuar el funcionamiento del edificio a las necesidades originadas por el uso asignado. Ampliación, reubicación y adaptación de los locales sanitarios.
Se permite el cambio de destino en aquellos locales que ventilan a patios construidos con anterioridad a la entrada en vigencia del presente código.
No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación ni en la ocupación de los patios, salvo con cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario transparentes que mantengan las condiciones actuales de iluminación y ventilación de los locales que den a los mismos.
Toda propuesta debe ser puesta a consideración del Organismo Competente.
Grado 3Grado de intervención 3
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuación y mejora de las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la modificación, ampliación, reforma y/o transformación del espacio interior, las fachadas y cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario.
Características:
Se podrán realizar todas las obras permitidas en los Grados de intervención 1 y 2.
Las modificaciones sobre las fachadas deben ser realizadas de modo armónico con la composición original de las mismas.
Ampliación de superficie por medio de entresuelos o entrepisos.
Modificación en los patios, previo estudio particularizado sometido a consideración del Organismo competente si se producen mejoras en condiciones de iluminación y ventilación, y/o cubiertas transparentes que no perjudiquen las condiciones antes citadas de los locales que dan a los mismos.
Renovación y sustitución de elementos estructurales con incorporación de soluciones de nuevo diseño compatibles con el mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario de las fachadas exteriores.
Toda propuesta debe ser aprobada por el Organismo Competente de supervisión del patrimonio, quién se expedirá acerca de la viabilidad de las mismas.
Grado 4Grado de intervención 4
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuación y mejora de las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la modificación, ampliación, reforma y/o transformación del espacio interior y exterior, las fachadas y el volumen del edificio.
Características:
Se permiten todas las obras enunciadas en los Grados de intervención 1, 2 y 3.
La intervención propuesta no debe afectar la conformación del edificio, integrándose de un modo armónico con el conjunto, los elementos componentes del mismo y de su entorno construido.
Para la determinación de la morfología y el emplazamiento de nuevos volúmenes se deberá considerar: la Unidad de Sustentabilidad donde se emplaza el edificio protegido, el grado de consolidación del tejido circundante y las características tanto tipológicas como formales de éste y su contexto: integración o no como parte de un conjunto de edificios protegidos, su tipología urbana (entre medianeras, perímetro libre o perímetro semilibre) y su relación con edificios linderos.
En los casos que se agregue volumen sobre un edificio catalogado, el mismo deberá retirarse de la fachada construida sobre la línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario con una relación R=h/d = 2.
Se admitirán volúmenes que superen dicha altura solo para completamientos de tejido con volúmenes retirados que no alteren la configuración y proporción del edificio protegido.
Toda propuesta debe ser aprobada por el organismo competente de supervisión del patrimonio, quien se expedirá acerca de la viabilidad de las mismas.
6.3 — Retiros sobre la altura máxima
3.2.4Cuadro de Grados de intervención según Protección edilicia
Cuadro de Grados de intervención según Protección edilicia:
3.2.5Rehabilitación: Intervenciones Edilicias
En los edificios existentes construidos según los planos aprobados con anterioridad al 1 de mayo de 1977, que opten por el régimen de Rehabilitación establecido en la normativa urbanística, el volumen construido será considerado volumen conforme y pueden realizarse las siguientes obras y acciones:
- a.Obras de conservación Ver "Conservación" en el glosario, reforma, transformación, subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario y ampliación de las superficies internas por medio de entrepisos o entresuelos, cumpliendo lo establecido en este código, sin aumentar el volumen construido;
- b.Mantener las condiciones de iluminación y ventilación originales, siempre que se conserve la categoría del local asignada en los planos aprobados, cumpliendo lo establecido en la normativa de Edificación;
- c.Cuando sea necesario conformar nuevas áreas descubiertas y no fuera posible cumplimentar los requerimientos de Espacio Urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario interior, el Organismo Competente determinará en cada caso el grado de flexibilización de los mismos;
- d.La conformación de la expansión (terraza – balcón), en vivienda permanente, no es exigible;
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Si tu inmueble está catalogado, el Grado de Intervención que le corresponde define exactamente qué obra podés hacer y cuál no: en Grado 1 y 2 no podés modificar el volumen construido ni ocupar los patios, y recién en Grado 4 podés agregar volumen (y retirado de la fachada con una relación R=h/d = 2). Sabemos quién está comprando lotes en cada manzana de CABA. En vez de esperar a que aparezca un comprador, te mostramos las ofertas de varios a la vez y comparás en vez de aceptar la primera que te llega.
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Acabás de leer 3.2 Preservación Patrimonial. Si tu inmueble está catalogado, el Grado de Intervención que le corresponde define exactamente qué obra podés hacer y cuál no: en Grado 1 y 2 no podés modificar el volumen construido ni ocupar los patios, y recién en Grado 4 podés agregar volumen (y retirado de la fachada con una relación R=h/d = 2). Eso cambia la superficie vendible que un desarrollador puede computar sobre la parcela, y por lo tanto el precio. Además, toda intervención en un inmueble protegido debe ser visada por el organismo competente antes de ejecutarse. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.