Título 3 · Del uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo
3.2 De la intensidad de la ocupación
Define densidad bruta y densidad neta, F.O.T. y F.O.S., y les pone techo para toda la Provincia: 150 habitantes por hectárea de densidad bruta promedio en el área urbana, 1.000 de densidad neta en zona residencial con todos los servicios, F.O.T. 2,5 en residencial y F.O.S. 0,6. Después regula los premios que permiten superar esos máximos y la obligación de cocheras.
F.O.T. máximo residencial
2,5
Uso comercial, administrativo y análogos, 3. Otros usos, los fija la reglamentación.
F.O.S. máximo
0,6
Techo provincial, sin excepción por zona.
Densidad bruta del área urbana
150 hab/ha
Promedio máximo para toda el área urbana.
Densidad neta máxima
1.000 hab/ha
Zona residencial totalmente dotada de servicios esenciales. Comercial y administrativa, 2.000.
Premios del artículo 47
70%
Tope conjunto de los incrementos sobre el F.O.T. y la densidad máximos.
Cocheras obligatorias
3,50 m² por persona
En zonas de más de 150 hab/ha, edificios multifamiliares y parcelas de 12 m o más de ancho.
Deberán distinguirse tres categorías en la intensidad del asentamiento humano en el territorio:
1.-
Población dispersa.
2.-
Población agrupada.
3.-
Población semiagrupada.
La intensidad de ocupación se medirá por la densidad poblacional por metro cuadrado.
Denomínase densidad poblacional bruta a la relación entre la población de un área o zona y la superficie total de la misma.
Denomínase densidad poblacional neta a la relación entre la población de un área o zona y la superficie de sus espacios edificables, es decir, libre de los espacios circulatorios y verdes públicos.
Las áreas de población dispersa corresponden al área rural, donde la edificación predominante es la vivienda y las construcciones propias de la explotación rural.
La densidad de población bruta promedio será menor a cinco (5) habitantes por hectárea.
Todo proyecto de construcción de viviendas en áreas rurales que ocasionen densidades mayores que la establecida, excepto cuando esté vinculado a la explotación rural, se considerará cambio de uso y sujeto a la aprobación previa correspondiente.
Las áreas de población agrupada corresponden a las áreas urbanas y su edificación predominante es la vivienda individual o colectiva, con los edificios complementarios, servicios y equipamientos necesarios, que en conjunto conforman al alojamiento integral de la población
A cada zona integrante de un área urbana deberá asignársele densidad neta y densidad bruta.
La densidad poblacional neta máxima para las distintas zonas urbanas y complementarias, excepto clubes de campo será:
1.-
Parcialmente dotadas de servicios: Residencial y comercial urbano y extraurbano: sectores con parcelas existentes a la vigencia de esta Ley que carezcan de agua corriente y cloacas, la resultante de una vivienda unifamiliar por parcela; cuando exista agua corriente pero no cloacas, cualquier uso, ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea. No obstante, cuando conviniere, el municipio podrá signar una densidad potencial superior, que sólo podrá concretarse con la prestación de los respectivos servicios.
2.-
Totalmente dotadas de servicios esenciales: Residencial: mil (1000) habitantes por hectárea. Residencial extraurbano: ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea. Comercial, administrativa y áreas análogas, excluídos espacios para espectáculos públicos: dos mil (2000) habitantes por hectárea. En áreas con cloacas, la densidad máxima estará limitada por la capacidad y calidad de la fuente de agua potable. La densidad neta para cada manzana, se establecerá con independencia de la resultante de las edificaciones existentes y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas construcciones.
La densidad poblacional que se asigne a un área, subárea, zona o unidad rodeada de calles en cumplimiento del uso establecido estará asimismo en relación directa con la disponibilidad de áreas verdes o libres públicas y con la dotación de servicios públicos y lugares de estacionamiento que efectivamente cuente.
Podrá no obstante, preverse una densidad óptima mayor que la actual, que podrá efectivizarse en el momento que todos los condicionantes se cumplan.
En cada zona la edificación será regulada de tal forma que no agrupe en la misma una población mayor que la prevista en base a la densidad poblacional establecida, para lo cual se emplearán coeficientes que representen la relación población-suelo-edificio y surjan de vincular entre sí:
La cantidad máxima de personas por parcelas será el resultado de multiplicar su superficie por la densidad neta máxima que se fije para la zona en que esté incluida.
El mínimo computable será de cuatro (4) personas por parcelas.
Establecida la población máxima para una parcela, la cantidad máxima de personas que podrá alojar cada edificio se computará de acuerdo a los siguientes índices:
Índices de personas por edificio, artículo 41
Uso
Cantidad de Ambientes
Personas por Dormitorio
Sup. Cubierta Total mínima por persona
Residencial unifamiliar
Hasta 2
2
14 m2
Residencial unifamiliar
Más de 2
2
10 m2
Residencial multifamiliar
Hasta 2
2
15 m2
Residencial multifamiliar
Más de 2
2
12 m2
Comercial y análogos
10 m2
Espectáculos públicos, Industrias y otros casos
A definir por los municipios según características de cada uso y supuesto
(Ley 10653): Toda superficie cubierta, construida o a construirse, destinada a albergar plantas de tratamiento de efluentes industriales en establecimientos existentes cuya antigüedad data con anterioridad a la vigencia del Decreto Ley 7229, no será considerada a los fines de determinar el cumplimiento de los índices urbanísticos F.O.S. y F.O.T.
a)Por ancho de parcela: a partir de diez metros (10 m.), en forma proporcional y hasta un incremento máximo del veinticinco (25) por ciento del F.O.T. Para nuevas parcelas a partir de los anchos mínimos exigidos.
b)Por edificación separada de ejes divisores laterales, con un mínimo de cuatro metros (4 m.), se incrementará el F.O.T. entre el (10) por ciento y el quince (15) por ciento por cada eje divisorio como máximo, computándose hasta un treinta (30) por ciento en total.
c)Por edificación retirada voluntariamente de la línea de construcción establecida, a razón de tres (3) por ciento por cada metro de retiro, con un máximo de quince (15) por ciento.
e)por espacio libre público existente al frente, medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco (0,5) por ciento por cada metro, a partir de los diez (10) metros y con un máximo del diez (10) por ciento.
La cantidad de personas que aloje cada edificio podrá aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada caso corresponda.
Los municipios fijarán para cada zona normas que garanticen la existencia de los centros de manzanas libres de edificación. Asimismo determinarán áreas y alturas edificables, retiros de edificación respecto de las líneas municipal y divisorias, con arreglo a lo establecido en el artículo anterior y tendientes a la preservación y continuidad del espacio libre urbano.
En zonas con densidad mayor de ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea y en la construcción de edificios multifamiliares será obligatoria la previsión de espacios para estacionamiento o de cocheras, cuando las parcelas tengan doce (12) metros o más de ancho, previéndose una superficie de tres y medio (3,50) metros cuadrados por persona como mínimo. Los municipios podrán establecer excepciones a esta disposición cuando las características de la zona y del proyecto así lo justifiquen.
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Acabás de leer 3.2 De la intensidad de la ocupación. Son los cuatro números con los que se tasa un terreno en la Provincia, y ninguna ordenanza municipal puede pasarlos por arriba. Si el municipio dice F.O.T. 3 para uso residencial, el 8.912 dice 2,5 y gana el 8.912. El F.O.S. tiene un techo duro de 0,6, así que el 40% del suelo queda libre por ley antes de mirar retiros. Y el que decide cuántos departamentos entran no es el F.O.T. sino la densidad neta: la población máxima de la parcela sale de multiplicar su superficie por la densidad neta de la zona, y recién después se reparte en unidades según el cuadro del artículo 41, con 12 m² cubiertos por persona en un multifamiliar de más de dos ambientes. El artículo 47 es la única puerta hacia arriba, y no pasa del 70% acumulado. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.