Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires
Ley N.º 6.099 · Código · Parcialmente vigente
La ley que aprobó el Código Urbanístico y derogó el Código de Planeamiento Urbano. Cambió la forma de regular la Ciudad: los usos pasaron a ordenarse por áreas de mixtura y la edificabilidad por Unidades de Edificabilidad, en lugar de por distritos. Tres leyes posteriores la modificaron, así que para consultar hay que ir al texto consolidado.
¿Qué se puede construir en esta dirección?
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- Jurisdicción
- Ciudad Autónoma de Buenos Aires
- Publicación
- BO N° 5526 del 27/12/2018
- Secciones
- 10
- Páginas del texto oficial
- 1596
Índice completo
Cada ficha es una sección del código y se abre entera, con su texto oficial artículo por artículo. Los capítulos listados adentro entran directo a esa parte del articulado.
Título 1 · Generalidades, Principios y Definiciones
- 1· 29 artículosGeneralidades, Principios y DefinicionesFija el objeto y el alcance del Código, los principios con los que se lo interpreta, las abreviaturas y el glosario con el que hay que leer todo lo demás. Es la redacción original de 2018, la que estrenó el vocabulario que reemplazó al del Código de Planeamiento Urbano.Abrir la sección completa
Título 2 · Certificados y trámites
- 2· 7 artículosCertificados y TrámitesLos trámites con los que la Ciudad contesta qué se puede hacer en una parcela: el Certificado Urbanístico, la constancia de uso conforme y no conforme, y la certificación de las prestatarias de servicios públicos domiciliarios.Abrir la sección completa
3 capítulos
Título 3 · Normas de uso del suelo
- 3· 52 artículosNormas de Uso del SueloDefine qué actividad puede funcionar en cada parcela. Divide la Ciudad en cuatro áreas de mixtura de usos y publica el Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3, que dice rubro por rubro si el uso está permitido en cada área, con qué tope de superficie y cuántos módulos de estacionamiento, bicicletas y carga y descarga hay que resolver dentro de la parcela.Abrir la sección completa
19 capítulos
- 3.1Usos del Suelo Urbano y su Clasificación
- 3.2Áreas de Mixtura del Usos
- 3.3Cuadro de Usos del Suelo
- 3.4Actividades condicionadas por cercanías
- 3.5Procedimiento de encuadramiento de usos nuevos
- 3.6Usos complementarios
- 3.7Usos en red
- 3.8Superposición de usos en una misma parcela
- 3.9Usos que aplican instrumentos de desarrollo territorial
- 3.10Situaciones Especiales de Usos
y 9 capítulos más
Título 4 · Cesiones De Espacio Público, Parcelamiento y Apertura De Vías Públicas
- 4· 10 artículosCesiones de Espacio Público, Parcelamiento y Apertura de Vías PúblicasRegula cuánto terreno hay que cederle a la Ciudad al urbanizar, con qué medidas mínimas pueden quedar las parcelas de una subdivisión y qué se puede construir en un predio afectado a la apertura o al ensanche de una calle.Abrir la sección completa
Título 5 · Sistema de Movilidad
Título 6 · Normas de Edificabilidad
- 6· 68 artículosNormas de EdificabilidadEl título que dice cuánto se puede construir en una parcela. Clasifica la Ciudad en unidades de edificabilidad, le fija a cada una su altura máxima, y define el área edificable con la Línea Oficial adelante y la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento atrás.Abrir la sección completa
9 capítulos
Título 7 · Lineamientos del Hábitat
- 7· 77 artículosLineamientos del HábitatReúne los principios ambientales y sociales del Código y las reglas concretas que salen de ellos, más las normas particulares de las áreas y los usos que no se rigen por el tejido general, de las reservas ecológicas y los clubes a las áreas de renovación urbana y los bajo viaductos.Abrir la sección completa
Título 8 · Reurbanización e Integración Socio-Urbana
Título 9 · Protección Patrimonial e Identidad
- 9· 26 artículosProtección Patrimonial e IdentidadRegula la obligación de proteger, las formas de protección general y especial, el procedimiento de catalogación y qué se puede construir en la parcela lindera a un edificio catalogado. Cierra con las urbanizaciones determinadas.Abrir la sección completa
Título 10 · Instrumentos de Desarrollo Territorial y Programas de Actuación Urbanística
- 10· 29 artículosInstrumentos de Desarrollo Territorial y Programas de Actuación UrbanísticaEl mecanismo por el que se transfiere edificabilidad entre parcelas, más los planes de sector, de detalle, de comunas y temáticos, los convenios urbanísticos y los programas de actuación urbanística.Abrir la sección completa
12 capítulos
- 10.1Equivalencia de Capacidad Constructiva Transferible (ECCT)
- 10.2Plan de Sector
- 10.3Planes para Equipamientos Urbanos
- 10.4Plan para Parcelas Mayores de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500m2)
- 10.5Plan de Detalle
- 10.6Plan de Comunas
- 10.7Plan Temático
- 10.8Polos Productivos
- 10.9Convenios Urbanísticos
- 10.10Participación Público Privada
y 2 capítulos más
La envolvente, antes de leer nada
Todo el articulado del código existe para condicionar este volumen. Movelo con tus propias medidas para entender de qué está hablando el código cuando dice altura libre, retiro o planta.
- Permitido · 8 pisos
- Hoy · 2 pisos
Superficie del lote
260 m²
Superficie apilada
2.078 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
Lectura TodoProps
Es la ley que aprobó el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires. El texto del Código va como anexo de la ley, junto con cuatro anexos más: el Catálogo de Inmuebles Protegidos, las Áreas Especiales Individualizadas, el Atlas y las Planchetas de Edificabilidad y Usos (art. 1°). El Código es la norma que dice qué se puede hacer en cada parcela: qué actividad se puede localizar, hasta qué altura se puede construir, qué se cede al espacio público y qué protección patrimonial pesa sobre el inmueble. Rige desde el día de su publicación en el Boletín Oficial (art. 6°).
Reemplaza al Código de Planeamiento Urbano, Ley 449 (texto consolidado por Ley 6017), que el artículo 3° de la Ley N° 6.099 deroga expresamente. En el mismo artículo se derogan las Ordenanzas N° 36.167, 37.511, 39.600 y 43.882, el inciso d) del artículo 5° de la Ley 3842, los artículos 1° a 4° de la Ley 4400 y la Ley 5303.
Qué cambió
Respecto del texto anterior. Cada punto cita el artículo para que puedas verificarlo.
Deja de existir el Código de Planeamiento Urbano
La Ley 449 quedó derogada y en su lugar rige el Código Urbanístico aprobado por el artículo 1°. El artículo 5° agrega una derogación general: cae toda disposición que se oponga al Código nuevo. Si estás mirando una norma anterior a diciembre de 2018 que fija indicadores para tu parcela, primero hay que chequear si sobrevivió a este artículo.
Art. Ley N° 6.099, arts. 3° y 5°
Los usos se ordenan por áreas de mixtura y no por distrito
El Código clasifica los usos según su mixtura en cuatro áreas: Baja Mixtura 1, Media Mixtura A 2, Media Mixtura B 3 y Alta Mixtura 4. Cada área se delimita en las Planchetas de Edificabilidad y Usos, y lo que se puede localizar en ella sale del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3. Las cuatro áreas ya aparecen nombradas en el propio texto de la Ley N° 6.099 de 2018, cuando su artículo 2° reescribe el artículo 7.4.6 del Código de Tránsito y Transporte y reparte por área el cupo de estacionamiento para residentes.
Art. 3.1 y 3.2; Ley N° 6.099, art. 2°
La edificabilidad se clasifica en unidades, no en distritos
El Título 6 define la constructibilidad de cada parcela por la Unidad de Edificabilidad que le toca: Corredores Altos, Corredores Medios, y Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta, Media y Baja. La delimitación geográfica de cada una está en las Planchetas de Edificabilidad y Usos. El Código describe a los Corredores Altos diciendo que sus alturas guardan relación con el ancho de los espacios públicos que enfrentan, y a las Unidades de Altura Alta diciendo que tienen alturas adecuadas a los espacios públicos de calles y avenidas barriales. Es la descripción del criterio con el que se armó la clasificación. La altura concreta que te toca no se calcula con el ancho de la calle: sale de la unidad que la plancheta le asigna a tu parcela y del número fijo que el artículo 6.2 le pone a esa unidad.
Art. 6.1 y 6.2
El FOT deja de ser el indicador general
En el Código de Planeamiento el Factor de Ocupación Total era la manera habitual de medir cuánto se podía construir. En el Código Urbanístico de 2018 el FOT sobrevive sólo donde una norma especial lo indique. La definición original decía, con todas las letras, que el FOT resulta aplicable únicamente en Equipamientos Especiales, Áreas de Protección Histórica y Urbanizaciones Determinadas. Fuera de esas áreas la superficie construible queda determinada por la envolvente: área edificable y plano límite.
Art. 1.4.3, definición de F.O.T. en el texto de 2018
Qué es nuevo
Lo que antes no estaba regulado.
Cuatro anexos que forman parte de la ley
El Catálogo de Inmuebles Protegidos, las Áreas Especiales Individualizadas, el Atlas y las Planchetas de Edificabilidad y Usos no son documentos de apoyo: el artículo 1° dice que forman parte integrante de la ley. La plancheta es la que define, parcela por parcela, el área de mixtura y la unidad de edificabilidad.
Art. Ley N° 6.099, art. 1°
Reparto de estacionamiento para residentes por área de mixtura
La misma ley reescribió el artículo 7.4.6 del Código de Tránsito y Transporte. Las plazas reservadas a residentes pasaron a fijarse por área: entre 25% y 40% en Baja Mixtura 1 y Media Mixtura A 2, y entre 20% y 30% en Alta Mixtura 4 y Media Mixtura B 3. A los Equipamientos Especiales, las Urbanizaciones Determinadas y las Áreas de Protección Histórica la autoridad de aplicación les asigna uno de esos porcentajes.
Art. Ley N° 6.099, art. 2°
Qué conviene mirar
Antes de proyectar, comprar, reciclar o vender.
Qué régimen le corresponde a un trámite ya iniciado
La cláusula transitoria primera fija tres reglas. El Código nuevo se aplica a los trámites iniciados después de su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados antes conservan su validez por el plazo por el que fueron otorgados. Y los trámites en curso siguen rigiéndose por el régimen vigente al momento en que se iniciaron. Si tenés un plano registrado o un permiso otorgado bajo el Código de Planeamiento, el plazo de ese acto es el que manda.
Art. Ley N° 6.099, cláusula transitoria primera
Los trámites suspendidos por el DNU 1/2018
La cláusula transitoria segunda obliga a adecuar al Código Urbanístico los trámites que habían quedado suspendidos por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 1 de 2018. Esos expedientes no conservan el régimen anterior.
Art. Ley N° 6.099, cláusula transitoria segunda
El texto de 2018 ya no está vigente tal cual
El Código fue modificado por la Ley 6.361 en 2020, la Ley 6.564 en 2022 y la Ley 6.776 en 2024. Buena parte del Título 3 y casi todo el Título 6 fueron sustituidos. Antes de proyectar sobre el articulado original, mirá el texto consolidado y las tres modificatorias.
Lo que este análisis no documenta
La comparación artículo por artículo con el Código de Planeamiento Urbano no está en el texto que tenemos. La Ley N° 6.099 deroga la Ley 449 en bloque y no explica en qué se diferencian; el cuerpo principal del Código Urbanístico tampoco la menciona salvo en dos remisiones puntuales a distritos del código viejo. Todo lo que se afirma arriba sobre el cambio de esquema sale del articulado del Código nuevo, no de una comparación que la norma haga.
Cambios artículo por artículo
Tomado de las anotaciones al pie del texto ordenado oficial. Son 12 en total: 1 incorporado, 2 sustituidos, 9 derogados.
| Artículo | Qué pasó | Por | Publicación | Detalle |
|---|---|---|---|---|
| Código Urbanístico y Anexos I a IV | Incorporado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | El art. 1° aprueba el Código Urbanístico y sus Anexos I Catálogo de Inmuebles Protegidos, II Áreas Especiales Individualizadas, III Atlas y IV Planchetas de Edificabilidad y Usos, que forman parte integrante de la ley. |
| Código de Tránsito y Transporte, art. 7.4.6 | Sustituido | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | El art. 2° reescribe la prioridad a residentes: 25% a 40% de plazas en Baja Mixtura 1 y Media Mixtura A 2, y 20% a 30% en Alta Mixtura 4 y Media Mixtura B 3. |
| Código de Planeamiento Urbano, Ley 449 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogado por el art. 3° en su texto consolidado por Ley 6017. |
| Ordenanza N° 36.167 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogada por el art. 3° (B.M. N° 16.395 del 04/11/80). |
| Ordenanza N° 37.511 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogada por el art. 3° (B.M. N° 16.735 del 12/03/1982). |
| Ordenanza N° 39.600 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogada por el art. 3° (B.M. N° 17.147). |
| Ordenanza N° 43.882 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogada por el art. 3° en su texto consolidado por Ley 6017. |
| Ley 3842, art. 5° inc. d) | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogado por el art. 3°. |
| Ley 4400, arts. 1° a 4° | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogados por el art. 3° en su texto consolidado por Ley 6017. |
| Ley 5303 | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogada por el art. 3° en su texto consolidado por Ley 6017. |
| Leyes 3535, 5094, 5095, 5215 y 5963 | Sustituido | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Modificadas por el art. 4° de conformidad con el Anexo I, Listado de Inmuebles Catalogados Singulares. |
| Toda disposición que se oponga al Código Urbanístico | Derogado | Ley N° 6.099 | BOCBA N° 5526 del 27/12/2018 | Derogación genérica dispuesta por el art. 5°. |
Qué regula
- Los usos del suelo admitidos en cada área de mixtura.
- La altura y el perfil edificable de cada parcela según su Unidad de Edificabilidad.
- Las cesiones de espacio público, el parcelamiento y la apertura de vías.
- La protección patrimonial de los inmuebles catalogados.
Qué no regula
- Las condiciones constructivas del edificio, que son materia del Código de Edificación.
- Lo que rige hoy: tres leyes posteriores modificaron este texto y para operar hay que ir al texto consolidado.
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