El título que dice cuánto se puede construir en una parcela. Clasifica la Ciudad en unidades de edificabilidad, le fija a cada una su altura máxima, y define el área edificable con la Línea Oficial adelante y la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento atrás.
Corredores Altos
38 m
Con planta baja mínima de 3 m. No cambió en el texto vigente.
Corredores Medios
31,20 m
Con planta baja mínima de 3 m.
U.S.A.A.
22,80 m
Altura alta, con planta baja mínima de 3 m.
U.S.A.M.
16,50 m
En el texto vigente pasó a 17,20 m.
U.S.A.B. 2
11,20 m
En el texto vigente pasó a 14,60 m.
U.S.A.B. 1
9,00 m
En el texto vigente pasó a 12 m, y se creó la U.S.A.B. 0 con 9 m.
b)Corredores Medios (C.M.) Son los corredores principales. Concentran actividades, modos de transporte y densidades, con un menor grado de consolidación.
b)Por encima de dicha altura, para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B.2) se podrá construir un nivel retirado a dos (2) metros de L.O. con una altura máxima de tres (3) metros. En este nivel podrán ubicarse servicios y espacios de uso común, la vivienda de encargado, tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de azotea, en tanto no se superen los planos límite establecidos en el presente.
c)Por encima de dicha altura, para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B.1) no se podrá construir ningún nivel retirado. En este caso, la altura máxima coincidirá con el Plano Límite.
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas, formando una unidad de composición arquitectónica.
6.3.1Construcciones Permitidas por sobre los Planos Límites
Todas las edificaciones deberán tratar sus fachadas principales, laterales y posteriores estética y/o arquitectónicamente. En caso de dudas sobre el tratamiento aplicado podrá solicitarse al Consejo que se expida.
Cuando las edificaciones sean lindantes con parques, plazas, plazoletas y paseos públicos, deberán tener fachada hacia los mismos. Los edificios no podrán tener accesos desde estos espacios públicos. En caso de ser imprescindibles, el Consejo evaluará la autorización de dichos accesos.
La edificación frentista a las vías públicas comprendidas en el Listado “Vías con Líneas Oficiales de Edificación Particularizadas” del Título 5 deberá respetar los retiros de frente con respecto al eje de calle que allí se indican.
Es obligatorio materializar la L.O.E. cuando se realicen aperturas, ensanches o rectificaciones de vías públicas, se construyan edificios o aceras, o se modifiquen las existentes.
Sobre la L.O.E. queda prohibida la construcción de accesos vehiculares sobre la zona de seguridad de bocacalle.
1)No es obligatoria la formación de la L.O.E. en: Av. Del Libertador entre Austria y Virrey del Pino; la esquina de Migueletes y Teodoro García (Parcela 9, Manzana 123); Av. Luis María Campos entre José Hernández (dos esquinas) y La Pampa; la esquina de Av. Luis María Campos y Virrey del Pino (Parcela 9, Manzana 101); en la calle Florida en el tramo comprendido entre Rivadavia y Av. Pte. Roque Sáenz Peña.
3)En urbanizaciones especiales: La L.O.E. de una parcela comprendida en una urbanización especial aprobada por el Gobierno se ajustará a la traza fijada en la urbanización.
Dimensión de la Línea Oficial de Esquina según el ángulo y la suma de los anchos de calle
S (suma de los anchos de las calles concurrentes en la encrucijada)
Los edificios que sobre ella se erijan no podrán tener voladizos ni retiros, salvo que se construyan simultáneamente formando una unidad arquitectónica y previo establecimiento de una servidumbre, la que se instrumentará mediante Escritura Pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble.
En los edificios de esquina que avancen en pisos altos hasta el encuentro de las L.O. de las calles concurrentes, según lo establecido en este artículo, no se permitirá emplazar en la acera ningún apoyo para soporte del saledizo.
En las certificaciones de nivel que se expidan para parcelas de esquina, se dejará constancia de la curvatura del cordón del pavimento actual o del que el Organismo Competente resuelva adoptar en cada caso.
Quedan excluidos de esta obligación las parcelas cuyos propietarios se comprometan por escrito a no avanzar con cuerpos salientes cerrados sobre la L.O.E., a ejecutar reformas o ampliaciones internas de edificios existentes o a construir únicamente el piso bajo. Si por aplicación de lo establecido precedentemente resultara un chaflán, su resolución arquitectónica será aprobada por el Organismo Competente.
6.4.1.3.5Convenio para formar la Línea Oficial de Esquina (C.L.O.E.)
1)La liberación del impuesto inmobiliario por ocupación del espacio aéreo referente a cuerpos salientes cerrados, en relación a la superficie cedida por el propietario al Organismo Competente;
2)El pago del valor del terreno necesario que se incorpora al dominio público para la formación de la Línea Oficial de Esquina.
Cuando la manzana tenga tres (3), cinco (5) o más lados o cuando la manzana tenga algún lado curvo, el Organismo Competente establecerá, la Línea de Frente Interno correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario, garantizando a las parcelas una banda edificable mínima de dieciséis (16) metros.
Cuando la manzana tenga tres (3), cinco (5) o más lados o cuando la manzana tenga algún lado curvo, el Organismo Competente establecerá la Línea Interna de Basamento correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario, garantizando a las parcelas una banda edificable mínima de dieciséis (16) metros.
El arranque de los Patios Verticales entre volúmenes edificados dentro de la misma parcela es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del mismo.
La cota del plano de arranque se consignará en el proyecto.
Serán admisible Patios y Vacíos de Edificación de cualquier dimensión, siempre que no sean necesarios para iluminar y ventilar locales y mejoren las condiciones de la propia parcela o de los linderos.
Las dimensiones de las áreas descubiertas, se determinan con exclusión de la proyección horizontal de voladizos de saliente mayor que diez centímetros (0,10 metros).
c)El espacio entre paramentos laterales de los Edificios de Perímetro Libre y Semilibre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y con el Espacio Libre de Manzana;
d)El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro de la misma parcela, según las siguientes relaciones:
Un patio lindero se debe enfrentar con un área descubierta, permitiendo una tolerancia del cincuenta por ciento (50%) del lado sobre el eje medianero. En caso de existir más de un área descubierta se debe enfrentar con al menos una de éstas.
Las parcelas ubicadas dentro de la prolongación virtual de la L.F.I cuyo frente corresponde a la altura mayor (HM), dicha altura se podrá extender hasta la prolongación virtual de la Línea de Frente Interno perpendicular, línea desde la cual deberá respetarse la altura menor correspondiente a la calle transversal.
En el retiro de la altura menor (hm) se admite el uso residencial.
En ambos casos, la fachada lateral resultante deberá cumplir las previsiones de fachada. Cuando la distancia (d) diste menos de tres (3) metros o coincida con la línea divisoria de parcela, las construcciones por sobre la altura menor (hm), deberán igualmente retirarse como mínimo tres (3) metros de la línea divisoria de parcela, para acreditarse la altura mayor (HM) y debe constituir fachada.
6.4.7Altura de edificación y ocupación en parcela intermedia con frente a dos o más calles
e)Si en los edificios linderos existieran patios de iluminación y ventilación, la nueva construcción podrá edificarse hasta el inicio de este patio o abrir uno propio de lado mínimo dos (2) metros coincidente con el existente lindero. A este patio no podrán iluminar ni ventilar locales, de conformidad a la normativa de edificación.
c)Si el edificio se adosa en forma parcial a un edificio lindero existente, su altura y ocupación de la banda edificable estará determinada conforme lo establecido por el inciso a) en la porción adosada a muro divisorio existente y por el inciso b) en la porción no adosada.
En todos los casos de completamiento de tejido o edificabilidad en los cuales exista una diferencia de altura, el volumen más alto deberá dar cumplimiento a las normas sobre fachadas también en su cara lateral o perpendicular a la L.O.
A2) En el caso de una o más parcelas flanqueadas por edificios de igual altura cuya distancia entre los edificios existentes sobre la L.O. sea mayor a veintiséis (26) metros, aquellas podrán completar la edificabilidad equiparando la altura de los edificios linderos hasta un máximo de ocho (8) metros desde la L.D.P, en el resto de la parcela se edificará la altura correspondiente a la Unidad según el artículo 6.2. Ir al artículo 6.2, Condiciones de la EdificabilidadCU · 6 Normas de Edificabilidad6.2 Condiciones de la EdificabilidadIr al artículo Se considerarán alturas iguales cuando entre los dos edificios no exista una diferencia mayor a un metro con cuarenta centímetros (1,40 metros).
6.5.5.2Parcelas Flanqueadas por Edificios de Distintas Alturas (Tipo B)
En parcelas con frente mayor a diez (10) metros y menor o igual a veinte (20) metros, se materializará la mayor altura con un frente y contrafrente máximo de 2/3 del frente sobre la L.O. y L.F.I. o L.I.B según corresponda.
En las parcelas con frente mayor a veinte (20) metros, podrá materializarse la mayor altura con un frente y contrafrente máximo de 1/3 del frente sobre la L.O. y L.F.I. o L.I.B según corresponda.
En el caso de parcelas de esquina cuyo frente lindero a la edificación de mayor altura sea mayor o igual a veintiséis (26) metros, la mayor altura solo podrá materializarse hasta una separación máxima de ocho (8) metros desde la L.D.P.
d)Toda construcción a ejecutarse en las parcelas afectadas por el cinturón digital que superen los treinta y cinco (35) metros de altura deben presentar, con la documentación requerida para lograr el permiso de obra, el certificado a otorgar por Organismo Competente determinando el plano límite correspondiente a la parcela.
El grafico N° 6.9b) determina el método a seguir para obtener el plano límite correspondiente a cada parcela, partiendo de los nodos y distancias determinadas en el mismo.
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Acabás de leer 6 Normas de Edificabilidad. Son las alturas originales de 2018, y la Ley N° 6.776 las subió todas en 2024. En la redacción de acá la U.S.A.B. 1 llega a 9 m, la U.S.A.B. 2 a 11,20 m y la U.S.A.M. a 16,50 m; en el texto vigente esas mismas unidades llegan a 12 m, 14,60 m y 17,20 m, y además se creó la U.S.A.B. 0. Si estás comparando una tasación vieja con una nueva sobre el mismo lote, esta es la mitad de la explicación. Nuestra red de constructoras oferta en 24 hs. Empezá por saber qué tenés.
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Esta transcripción es material de consulta. No sustituye al texto oficial del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires ni al criterio del profesional que firme tu proyecto.