Este Título establece los lineamientos para la protección del hábitat de la Ciudad de Buenos Aires.
Título 7 · Lineamientos del Hábitat
7 Lineamientos del Hábitat
Reúne los principios ambientales y sociales del Código y las reglas concretas que salen de ellos, más las normas particulares de las áreas y los usos que no se rigen por el tejido general, de las reservas ecológicas y los clubes a las áreas de renovación urbana y los bajo viaductos.
- Barrios cerrados
- prohibidos
- Equipamientos especiales
- art. 7.2.9
- Área de Renovación Urbana Riachuelo
- art. 7.2.12
- Bajo viaductos
- art. 7.2.11.3
Art. 7.2.1. Las calles públicas no pueden tener cerramientos permanentes.
Con disposiciones propias que desplazan al tejido general.
Carácter, delimitación y parcelamiento propios.
Régimen específico para las áreas bajo viaducto ferroviario.
7.1Lineamientos del hábitat
7.1.1Articulación Metropolitana
El Poder Ejecutivo impulsará políticas que permitan orientar el crecimiento y afianzar una estructura metropolitana policéntrica, con el objetivo de contrarrestar las circunstancias que han tornado poco eficiente y sumamente costosa la dotación de equipamientos e infraestructuras públicas, dada la expansión de la superficie urbana de la Región Metropolitana de Buenos Aires con bajas densidades poblacionales.
La articulación metropolitana contribuirá a permeabilizar las barreras urbanas generadas por los grandes predios, por suelo vacante o por ejes ferroviarios, a fomentar la ocupación de terrenos ociosos, a mejorar las condiciones del espacio público Ver "Espacio público" en el glosario y del hábitat, a fortalecer los centros urbanos y a favorecer la movilidad urbana, revitalizando y promoviendo el equilibrio del territorio.
7.1.2Equidad de Género e Inclusión de la diversidad sexual
El Código promueve la equidad de género e inclusión de la diversidad sexual tanto en el acceso como en el uso y en el goce de los espacios públicos y los equipamientos urbanos. Asimismo, se impulsa una gestión urbana y ambiental que responda a las necesidades del conjunto de los habitantes de la Ciudad, eliminando las barreras urbanas que pueda percibir cualquier grupo de personas por su orientación sexual, género o identidad de género.
El Poder Ejecutivo promoverá una ciudad que satisfaga las demandas de equidad, de reconocimiento, de vivencia diversa y de redistribución en paridad, para mejorar la calidad de vida urbana. En tal sentido, impulsa la igualdad de oportunidades, el respeto a la diversidad, la promoción de la reflexión y la implementación de acciones en lo público que hagan de la Ciudad un espacio de educación para la diversidad y la convivencia.
7.1.3Equidad Intergeneracional e inclusión de las personas con discapacidad
Se promueve una ciudad equitativa con mayor interacción intergeneracional e inclusión de las personas con discapacidad teniendo en cuenta las diferencias de cada cual en cuanto a los usos del suelo, a la accesibilidad y uso de espacios, infraestructuras y equipamientos urbanos, garantizando una adecuada gestión urbana-ambiental para atender a las necesidades de sus habitantes.
La equidad intergeneracional e inclusión de las personas con discapacidad se tendrá en cuenta en el desarrollo de Planes de Detalle y de los Instrumentos Monitoreo del Título 10.
7.1.4Respecto por la Diversidad Cultural
Se promueve el respeto por la diversidad cultural, el diálogo entre las culturas y los pueblos, basado en la mutua comprensión. El Poder Ejecutivo impulsará políticas e intervenciones en la gestión urbana y ambiental que reconozcan la diversidad cultural, especialmente en materia de protección patrimonial e identidad regulado en el Título 9 y en la implementación de los Instrumentos y Programas del Título 10.
7.1.5Ribera Accesible
Se promueve la maximización de la accesibilidad y la posibilidad de uso recreativo de las riberas de los cursos de agua que rodean a la Ciudad, a través de las siguientes acciones: a.
Incentivar la accesibilidad peatonal, por bicicleta y por transporte público a los frentes costeros. b.
Fomentar la reforestación con especies autóctonas, adecuadas a los distintos ámbitos (bordes costeros, zonas anegables, corredores Ver "Corredor" en el glosario viales). c.
Maximizar su aprovechamiento y riqueza paisajística. d.
Destinar a uso público a los predios de dominio estatal que se desafecten en las riberas.
La Ribera tendrá un ancho adyacente a la línea de ribera entre quince (15) y cincuenta (50) metros.
Las tierras que en el futuro se incorporen por accesión al territorio de la Ciudad a partir de la línea de costa, quedarán afectadas al Área Urbanización Parque.
7.1.5.1Ribera del Río de La Plata
Se promueve la consolidación de la ribera del Río de La Plata como un espacio de acceso público, con lugares de encuentro, integración e intercambio que fomenten la diversidad cultural y generacional, con el objeto de generar valor simbólico, identidad y pertenencia.
Desde su estructura como patrimonio natural, se tendrá en consideración la protección de aquellos espacios que conserven sus características naturales, que cumplen importantes funciones ecológicas, tal como el resguardo de los ecosistemas originarios de cada región, conservando comunidades y especies autóctonas amenazadas y las Áreas de Reserva Ecológica (ARE).
Desde su estructura urbana, se promoverá la conectividad entre las áreas costeras y sus parques y el resto de la Ciudad.
7.1.5.2Ribera del Riachuelo
Con el objetivo de superar la barrera urbana que fractura el territorio y que contribuye a la degradación de sus bordes, se promueve la consolidación del Riachuelo como un río interior que estructure la Región Metropolitana de Buenos Aires. El margen del curso de agua deberá conformarse como un corredor Ver "Corredor" en el glosario recreativo, residencial y productivo, con áreas de renovación urbana de conformidad al artículo 7.2.12 Ir al artículo 7.2.12, Área de Renovación Urbana Riachuelo, que tengan en consideración criterios ambientales y paisajísticos.
7.1.6Ciudad Resiliente
La planificación urbanística en la Ciudad buscará fortalecer las capacidades para mitigar, adaptarse, recuperarse y prevenir frente a las amenazas naturales, antrópicas, económicas y sociales que puedan afectar el normal funcionamiento de la Ciudad y la calidad de vida de sus habitantes.
7.2Regulación para el hábitat
A continuación se fija la regulación para la protección del hábitat de la Ciudad.
7.2.1Prohibición de Barrios Cerrados
Queda prohibida en la Ciudad de Buenos Aires la aprobación y materialización de barrios con perímetros cerrados.
Las calles públicas no podrán tener cerramientos Ver "Cerramiento" en el glosario permanentes.
7.2.2Espacio absorbente de Centro Libre de Manzana
La superficie y solado absorbente del Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario será del cien por ciento (100%), salvo en el caso del artículo 6.4.3.1. Ir al artículo 6.4.3.1, Parquización desde L.I.B
La implementación de esta garantía se asociará a las estrategias de Compromiso Ambiental.
7.2.3Urbanizaciones Futuras (UF)
Corresponden a terrenos de propiedad pública, aun no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como a las tierras destinadas a uso ferroviario, zona de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a esos usos.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
7.2.3.1Disposiciones particulares
En estas Áreas podrá mantenerse el uso o estado actual de cada una y solo se permitirán obras de mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario y explotación mientras tal uso o estado no se extienda, cambie o modifique, y siempre que los mismos sean compatibles con las áreas adyacentes.
La situación existente solo podrá ser modificada en los siguientes casos: a.
En los edificios de las estaciones ferroviarias destinadas al transporte de pasajeros, se admitirá localizar los usos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3.15.1 Ir al artículo 3.15.1, En edificios reformados o transformados de este Código. b.
En los bajo viaductos ferroviarios se admitirá localizar los usos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3.15.2 de este Código. c.
En los predios y edificios propiedad del Ferrocarril, no incluidos en los puntos a) y b) y no afectados directamente a la explotación, solo se podrán efectuar obras de conservación Ver "Conservación" en el glosario y refacción siempre que no se modifique la parte estructural, los muros de cerramiento Ver "Cerramiento" en el glosario y no se amplíe superficie. Solo cuando la construcción existente lo permita se admitirá localizar los usos permitidos en el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo (4), siempre que los mismos resulten compatibles con las áreas de mixtura de usos adyacentes. d.
En los predios propiedad del Ferrocarril, no incluidos en los puntos a) y b) y afectados directamente a la explotación, será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo sobre Disposiciones particulares.
En los casos contemplados en los incisos a), b) y c) el Organismo Competente, deberá intervenir, con carácter previo a cualquier tipo de obra y habilitación de los usos, poniendo especial énfasis en la preservación de las áreas de uso público. Las habilitaciones que en estos casos se concedan, tendrán carácter precario e intransferible, quedando limitadas al tiempo que dure la concesión ferroviaria otorgado por el Estado Nacional.
En el caso contemplado en el inciso d) como así también para cualquier otro cambio el mismo deberá ser sometido a estudio, para la futura planificación o urbanización de estas áreas, bajo normas especiales que requerirán aprobación legislativa.
7.2.4Urbanización Parque (UP)
Las Urbanizaciones Parque son áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
En estas Áreas el Gobierno de la Ciudad podrá autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de las Urbanizaciones Parque.
7.2.5Parques Metropolitanos
Se consideran Parques Metropolitanos al Parque Tres de Febrero, los Parques de Costanera Sur, la Reserva Ecológica (A.R.E.) y el Parque Almirante Brown. El Poder Ejecutivo podrá incorporar nuevos Parques Metropolitanos.
En éstos el diseño del espacio público Ver "Espacio público" en el glosario seguirá las pautas establecidas en el Plan Urbano Ambiental Ver "P.U.A." en el glosario.
7.2.6Áreas de Reserva Ecológica
Corresponde a aquellas áreas que por su carácter ambiental, su configuración física y su dinámica evolutiva, dan lugar a la conformación de ambientes naturales donde las distintas especies de su flora y fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad, ya sea mediante el mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario de las condiciones naturales o con el aporte de un manejo científico.
Se delimitan en las Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
El Poder Ejecutivo a través del Organismo Competente podrá autorizar o disponer la realización de trabajos de infraestructura y equipamiento básico y/o de mantenimiento siempre que no alteren el carácter de la Reserva.
7.2.6.1Usos
En el Área de Reserva Ecológica se permiten los siguientes usos del suelo: a.
Usos permitidos en el área de accesos: Equipamientos básicos como, casa del cuidador de la Reserva, centro sanitario, baños públicos, estacionamiento de vehículos para el personal afectado a la Reserva y emergencias, centro de información e interpretación y sala de conferencias, bar, confiterías, vivero de investigación. b.
Usos permitidos en otras áreas: Baños Públicos, Vivero de Investigación, Áreas de Descanso. c.
Usos prohibidos: Todos aquellos usos no encuadrados dentro de los especificados en los incisos a) y b).
7.2.6.2Senderos Públicos
En los senderos públicos sólo se admite circulación peatonal y de bicicletas. Se admitirá la delimitación de senderos de uso permanente y de uso transitorio o alternativo.
7.2.6.3Integración de Paisaje
Se protege el paisaje del ARE, ninguna edificación podrá contrariar la armonía del paisaje cualquiera sea la expresión arquitectónica que se adopte.
7.2.6.4Reserva Ecológica Ciudad Universitaria - Costanera Norte
Delimitación según el polígono cuyos límites son: al suroeste, el muro de contención de la Ciudad Universitaria; al sureste, el muro de gaviones que contienen el espejo de agua; al nor-noreste, el área zonificada como Urbanización Parque; y al nor-noroeste la desembocadura del Arroyo White.
7.2.6.5Lago Lugano
Se prohíbe la alteración de la costa del Lago Lugano por obras o acciones humanas que degraden su condición, salvo las acciones necesarias para el funcionamiento del Lago como regulador hidráulico.
Asimismo, se prohíbe alterar los sectores de pastizales y arbustos existentes en la fracción delimitada por las Avenidas Escalada, 27 de Febrero, margen Sur del Arroyo Cildañez y caminos internos del Parque Deportivo Pte. Julio A. Roca, que deberán ser relevados previamente a su apertura al uso público.
Los visitantes tienen derecho al acceso libre y gratuito, respetando y no alterando la flora y fauna existente.
El Organismo Competente establecerá las tareas a desarrollar en el área creada.
7.2.7Espacio Público
La planificación urbanística de la Ciudad considera al espacio público Ver "Espacio público" en el glosario como ámbito de valor social, ambiental, cultural, económico y paisajístico, que posibilita la integración social y urbana, fomentándose la calidad ambiental de la Ciudad.
El Espacio Público es considerado una unidad de diseño que deberá orientarse hacia una calidad paisajística que integre sus componentes naturales y antrópicos.
En su diseño se promoverá la perspectiva de género y la resiliencia urbana, teniendo especial consideración en la prevención del riesgo hídrico y la adaptación al cambio climático.
Las actividades que se realicen en el mismo observaran criterios de compatibilidad entre sí.
El Espacio Público se regula a través de normativa específica.
7.2.7.1Conectores Verdes
Se considera Conector Verde Ver "Conector Verde" en el glosario a aquella vía de circulación que esté conformada por arterias parquizadas que interconecten diferentes espacios verdes.
En los espacios públicos de las vías públicas los diseños responderán a las siguientes pautas: a.
Se destinará a circulación peatonal una proporción del ancho de la arteria y se incorporará arbolado público Ver "Arbolado Público" en el glosario, mobiliario urbano y espacios de estancia. b.
Se privilegiará la circulación peatonal y se incorporarán espacios adecuados que permitan el descanso del peatón y la interacción social. Las intersecciones de arterias contarán con medidas de pacificación de tránsito y facilidades para el cruce peatonal.
Se podrá incorporar en la arteria un espacio destinado a la circulación de bicicletas, que deberán estar conectadas a la red general de bicisendas de la Ciudad y contar con una reserva de espacio apropiado para su estacionamiento.
7.2.7.2Reserva de Árboles
Todo proyecto de construcción, reforma edilicia o actividad urbana en general deberá respetar el arbolado público Ver "Arbolado Público" en el glosario existente o el lugar reservado para futuras plantaciones, de conformidad a la normativa de arbolado público urbano.
7.2.8Compromiso Ambiental
El presente Compromiso Ambiental complementa el artículo 7.2.7 Ir al artículo 7.2.7, Espacio Público del presente Título, establece estrategias que promueven la Sustentabilidad Urbana y la Calidad Ambiental del Hábitat construido y aportan a la mitigación de los efectos del cambio climático y a la adaptación de la Ciudad frente a éstos.
Este compromiso se rige por los principios de gradualidad o progresividad, preventivo, precautorio, bioclimatismo.
7.2.8.1Estrategias de Compromiso Ambiental
Las siguientes tres estrategias de Sustentabilidad Urbana constituyen los principales pilares del Compromiso Ambiental: a.
Prevención de la Isla de Calor: la prevención de la Isla de Calor tiene como objetivo que la situación urbana de acumulación de calor, debida a la gran masa construida que recibe la radiación solar durante el día y que devuelve dicha energía a la atmósfera en forma de calor, disminuya a través de las distintas herramientas de compromiso ambiental. Asimismo, se promueve la eficiencia energética que permita disminuir el consumo de energía. b.
Prevención de Riesgo Hídrico: la prevención del Riesgo Hídrico tiene como objetivo la determinación de medidas y acciones que sean efectivas y sustentables en términos de la reducción del riesgo de inundación para los ciudadanos y sus bienes. c.
Restauración de la Biodiversidad: la Restauración de la Biodiversidad tiene como objetivo la reincorporación de vegetación nativa y/o adaptada dentro de las parcelas, aumentando la cantidad de espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario con funciones ecosistémicas positivas y revaloración del paisaje. d.
Calidad Ambiental del Hábitat construido: la Calidad Ambiental del Hábitat construido tiene como objetivo el cuidado del ambiente urbano y de la salud de las personas. e.
Eficiencia Energética: La Eficiencia Energética tiene como objetivo disminuir el consumo de energía.
7.2.8.2Implementación
Las estrategias de compromiso ambiental se implementan de conformidad a las siguientes reglas: a.
Toda obra, ampliación o re funcionalización deberá dar cumplimiento a los siguientes artículos. En el caso de la prevención de Riesgo Hídrico se deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.1 Ir al artículo 7.2.8.3.1, Compromiso Ambiental en materia de prevención de Riesgo Hídrico; en el caso de Isla de Calor deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.3 Ir al artículo 7.2.8.3.3, Compromiso Ambiental en materia de Isla de Calor y Biodiversidad deberá dar cumplimiento al artículo 7.2.8.3.4. Ir al artículo 7.2.8.3.4, Compromiso Ambiental en materia de Biodiversidad b.
Para cada estrategia de Compromiso Ambiental el Poder Ejecutivo definirá herramientas de conformidad al artículo 7.2.8.3 Ir al artículo 7.2.8.3, Herramientas del Compromiso Ambiental; c.
La implementación de cada herramienta es obligatoria según su alcance. La implementación de cada herramienta computará puntaje para el cálculo de incentivos que se reglamentarán por el Poder Ejecutivo.
7.2.8.3Herramientas del Compromiso Ambiental
A continuación se enuncian las herramientas de Compromiso Ambiental que serán reglamentadas por el Poder Ejecutivo, las cuales no constituyen un listado taxativo:
Prevención del efecto Isla de Calor:
Techos Ver "Cubierta" en el glosario Fríos; Techos Verdes Extensivos; Techos Verdes Intensivos; Muros verdes sin fertirriego en fachadas Norte, Oeste y Noroeste; Aumento de superficies reflectantes; Máximización de materiales y superficies que no absorban calor; y reducción de calor antropogénico;
Prevención de Riesgo Hídrico:
Ralentización; Infiltración; recolección y reúso; Superficie absorbente Ver "Superficie absorbente" en el glosario sobre el suelo natural o sobre losa; Superficie semi absorbente sobre terreno natural o losa;
Restauración de la Biodiversidad:
Superficie Vegetada Nativa; Superficie de césped menor; Incorporación de arbolado nuevo o de arbolado nuevo nativo; Protección del arbolado existente en la parcela.
La implementación de las herramientas se realizará de manera progresiva de conformidad a la normativa urbanística y de edificación.
Calidad Ambiental del Hábitat construido:
Confort visual (iluminación natural); Confort Acústico; Calidad de Aire interior; Materiales constructivos y sustentabilidad; Gestión Integral de Residuos; Gestión Ambiental del Proceso Constructivo.
Eficiencia Energética:
Disminución en el consumo de Energía Eléctrica; Medidores Inteligentes. Sistemas de Acondicionamiento Térmico Eficiente; Incorporación de Energías Renovables.
7.2.8.3.1Compromiso Ambiental en materia de prevención de Riesgo Hídrico
Para la aprobación de obras nuevas cuya superficie cubierta Ver "Cubierta" en el glosario sea de más de doscientos (200) m2 y su altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario sea superior a once metros con veinte centímetros (11,20 metros) y se encuentren dentro de los polígonos determinados por el Plano N° 7.2.8.3.1 como áreas de prevención de Riesgo Hídrico deben implementar la ralentización de conformidad al artículo 7.2.8.3.2 Ir al artículo 7.2.8.3.2, Ralentización del agua de lluvia captada y la normativa de edificación que regule la materia.
Los subsuelos deberán dar cumplimiento a la normativa de edificación que regule la materia.
El Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario será absorbente de conformidad al artículo 7.2.2. Ir al artículo 7.2.2, Espacio absorbente de Centro Libre de Manzana
La implementación de esta herramienta se computará para el cálculo de los incentivos del apartado 7.2.8.2 c) sólo cuando se conjuguen con otras herramientas de Compromiso Ambiental, según se reglamente por el Poder Ejecutivo.
7.2.8.3.2Ralentización del agua de lluvia captada
Se entiende por ralentización el retardo entre la captación y el vuelco de las aguas de lluvia captadas a los conductos pluviales, conforme indica la normativa de edificación.
El agua capturada puede ser utilizada para riego y limpieza en el propio inmueble según se indica en la normativa de Edificación.
7.2.8.3.3Compromiso Ambiental en materia de Isla de Calor
De conformidad al art. 7.2.8.2 Ir al artículo 7.2.8.2, Implementación todas las cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y/o terrazas ya sean transitables o no, deberán implementar “Techo Frío” o a través de la incorporación a la cubierta o terraza con un 25% de la superficie destinadas a “Techo Verde” de conformidad a la normativa de edificación.
7.2.8.3.4Compromiso Ambiental en materia de Biodiversidad
De conformidad al art 7.2.8.2 Ir al artículo 7.2.8.2, Implementación todo espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario dentro de la parcela deberá incluir “Vegetación Nativa” en una superficie mínima del 25 % del total de la superficie libre, de conformidad a la reglamentación que haga el Poder Ejecutivo.
7.2.9Equipamientos Especiales (EE)
Los Equipamientos Especiales corresponden a la localización de usos singulares que, por sus características, requieren terrenos de gran superficie y/o normas individualizadas para cada actividad. Constituyen los grandes equipamientos a escala urbana y/o regional, y tal especificidad del uso condiciona su constructibilidad.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
Los usos de suelo son aquellos específicos de la actividad principal de que se trate y los usos complementarios y conexos necesarios para el desarrollo de dicha actividad.
7.2.9.1Disposiciones especiales
El Organismo Competente intervendrá en todo acto o disposición de carácter edilicio mientras el uso principal se mantenga y las intervenciones y/o nuevas construcciones complementarias no superen el veinte por ciento (20%) de la superficie total del predio.
Cuando la situación del predio pretenda ser alterada afectando una superficie superior al veinte por ciento (20%) del total del predio o se incorporen usos que alteren el carácter predominante o se pretenda desafectar el uso principal de la misma, la cuestión deberá ser sometida a estudio del Consejo, el cual evaluará la propuesta, para ser elevada a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para su tratamiento.
7.2.9.2Equipamientos Especiales Específicos
Los Equipamientos Especiales y sus normas se especifican en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario”, el cual integra el presente Código.
El Consejo dictará las normas especiales de detalle para los Equipamientos detallados en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” según corresponda.
7.2.10Disposiciones Particulares para Usos Singulares
Los siguientes usos de suelo singulares se regirán por las normas de parcelamiento, usos y tejido que en cada caso se indican.
7.2.10.1Establecimientos Educativos
Los proyectos destinados a la construcción de edificios educacionales públicos de gestión estatal y privada deben cumplir con las siguientes normas:
- a)
- Edificios entre medianeras
- -
- Altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario = 17,60 metros. Salvo en el caso de las Unidades de Sustentabilidad Alta (U.S.A.A. Ver "U.S.A.A." en el glosario), Corredores Ver "Corredor" en el glosario Medios (C.M.) y Corredores Altos (C.A.), en que podrán alcanzar la altura máxima la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario correspondiente.
- -
- Línea de Frente Interno Ver "L.F.I." en el glosario: Se ubicará a treinta (30) metros de la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario. Salvo en el caso que los edificios se ajusten a la normativa del Título 4.
- -
- Retiro de frente: La Planta Baja se retirará tres metros (3m) desde la L.O. en establecimientos de afluencia masiva.
- b)
- Edificios educacionales con perímetro libre: Se regirán por las normas generales del artículo 6.5.2. Ir al artículo 6.5.2, Edificios de Perímetro Libre
- c)
- El espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario podrá contarse a partir de la cota Ver "Cota" en el glosario tres metros con cincuenta centímetros (3,50 metros) con respecto a la cota de parcela.
7.2.10.1.1Estudios particularizados
Los siguientes casos darán origen a estudios particularizados a realizarse por el Consejo con carácter previo, para el dictado de normas especiales para cada establecimiento:
Parcela lindera con edificios existentes entre medianeras cuya altura supera la admitida actualmente por el artículo 6.2 Ir al artículo 6.2, Condiciones de la Edificabilidad;
Parcela lindera con un edificio de perímetro libre Ver "Edificio de perímetro Libre" en el glosario y con otro entre medianeras cuya altura sea superior a la admitida actualmente por el artículo 6.2 Ir al artículo 6.2, Condiciones de la Edificabilidad;
Remodelación y/o ampliación de edificios existentes;
Centro de manzana ocupado por edificios existentes de improbable pronta renovación urbana por la data reciente de su construcción.
En cada caso particular, las normas especiales que se dicten contendrán condiciones a cumplir con relación al espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, así como al tratamiento arquitectónico de volúmenes edificados y paramentos de muros divisorios a la vista, de modo que el edificio resultante encuadre adecuadamente en el paisaje urbano.
7.2.10.2Cuartel de Bomberos y Comisaría
Toda nueva construcción destinada a Comisaría, Destacamento Policial o de Bomberos podrá localizarse en cualquier área y deberá ajustarse a las siguientes normas urbanísticas particularizadas, sin perjuicio de cumplir con las generales de este Código que no se opongan a las mismas.
Los Cuarteles de Bomberos y las Comisarías se regirán por las siguientes disposiciones:
- a)Parcelamiento: Las parcelas deberán tener una superficie mínima de novecientos metros cuadrados (900m2) con un frente mínimo de veinte (20) metros aceptándose una reducción de dichas dimensiones mínimas hasta en un veinte por ciento (20%) siempre que sean debidamente justificadas a juicio del Consejo.
- b)Tejido: b1) Tipología Edilicia: Se permitirá únicamente edificación de perímetro libre, con o sin edificación en basamento Ver "Basamento" en el glosario. b2) Basamento: Su altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario será de cinco (5) metros por encima de la cota de la parcela Ver "Cota de la parcela" en el glosario. b3) Área Edificable: Se podrá ocupar la superficie de la parcela hasta treinta (30) metros desde la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario o Línea de Edificación y sin superar la Línea Interna de Basamento Ver "L.I.B." en el glosario. b4) Retiro: Deberá observarse en la edificación de perímetro libre un retiro de cuatro (4) metros desde las líneas divisorias de parcela laterales. En caso de construcciones con basamento por encima de los mismos se cumplirá el mismo retiro. b5) Altura de Edificación: Deberá respetar la altura correspondiente a la Unidad de Sustentabilidad de Altura o Corredor Ver "Corredor" en el glosario donde se localice. b6) Espacio Urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario: Podrá ser considerado como tal desde el nivel menos tres (3) metros respecto a la cota de la parcela. b7) Cuerpos salientes cerrados: se permitirán cuerpos salientes cerrados hasta sesenta centímetros (0,60m) por fuera de la Línea Oficial o Línea de Edificación y tres (3) metros por encima del nivel de cota de la parcela, los cuales solo podrán ser destinados a funciones de seguridad y vigilancia.
- c)Lugar de guarda y estacionamiento de vehículos:
El lugar de guarda y estacionamiento de vehículos podrá disponerse: c1) A nivel de cota Ver "Cota" en el glosario de predio ocupando total o parcialmente el volumen edificable Ver "Volumen edificable" en el glosario en basamento. c2) Bajo cota de predio: Ocupando total o parcialmente la totalidad de la parcela, siempre y cuando toda superficie de techo Ver "Cubierta" en el glosario sobre edificación por debajo de la cota de predio sea tratada como “plaza seca” o jardín con el espesor de tierra vegetal adecuado. c3) Movimientos de Vehículos: El acceso y egreso de vehículos se hará indefectiblemente en marcha hacia adelante desde o hacia el exterior del edificio y en ningún caso se permitirá el uso de la vía pública para estacionar vehículos de la institución ni los que esta debe guardar retenidos por siniestro, delitos o procedimientos policiales.
7.2.10.3Clubes
Los clubes se rigen por los siguientes artículos.
7.2.10.3.1Club social, cultural y deportivo (con o sin instalaciones cubiertas)
7.2.10.3.1.1Club social, cultural y deportivo con instalaciones cubiertas
- a)Usos: corresponde al Área de Mixtura de Usos Ver "Área de Mixtura de Usos" en el glosario en que se localice.
- b)Tejido: corresponde a la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario en que se localice.
7.2.10.3.1.2Club social, cultural y deportivo sin instalaciones cubiertas
a) Usos Permitidos: Los terrenos serán destinados necesaria y exclusivamente a actividades
culturales, recreativas, sociales y deportivas.
Se admitirán las siguientes actividades comerciales
- a)
- Usos Permitidos: Los terrenos serán destinados necesaria y exclusivamente a actividades culturales, recreativas, sociales y deportivas. Se admitirán las siguientes actividades comerciales complementarias de servicio a los socios del club, en una proporción no mayor de veinte por ciento (20%) de la superficie total construible y de acceso interno (no sin acceso directo desde la vía pública) tales como:
- -
- Servicios de la alimentación (bar, confitería, salón restaurante, quiosco para venta de bebidas envasadas no alcohólicas, emparedados, minutas, helados, etc.).
- -
- Venta de prendas y elementos para el deporte y recreación socio–cultural.
- -
- Alquiler de reposeras, sombrillas, sillas de lona, bicicletas, patines.
- -
- Alquiler de mallas, toallas, etc.
- -
- Servicios personales directos a los socios (peluquería, barbería, masajes, pedicuría, etc.).
- b)
- Tejido: b1) Ocupación del suelo: La proyección horizontal, real o virtual de las instalaciones al aire libre, y de los edificios no podrá ocupar una superficie mayor que el setenta por ciento (70%) del área total del terreno. De este setenta por ciento (70%) los edificios e instalaciones cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario, no podrán ocupar más del veinticinco por ciento (25%).
- c)
- Cercos: Sólo se podrán ejecutar sobre las vías públicas cercos con basamentos Ver "Basamento" en el glosario opacos, de no más de un (1) metro de alto, complementados con alambrados del tipo denominado “artístico” o con verjas con o sin pilares, hasta un metro con ochenta centímetros (1,80m) de altura desde el nivel de acera y/o vereda.
- d)
- Diseño: Para el diseño se tendrán fundamentalmente en cuenta el carácter de área de recreación dentro de un espacio verde Ver "Espacio Verde" en el glosario urbano, donde se implantará cada volumen de edificación, utilizando materiales de calidad.
- e)
- Publicidad: Prohibido todo tipo de publicidad (carteles, letreros y avisos comerciales).
- f)
- Forestación: Se establece la obligación de conservar y mantener árboles y arbustos existentes y de parquizar las áreas libres de instalaciones y edificios, inclusive de la arborización de los estacionamientos a cielo abierto, a fin de mantener el carácter paisajístico del espacio verde urbano que integra.
- g)
- Instalaciones deportivas y recreativas al descubierto: Las canchas deberán ser estéticamente demarcadas, niveladas y cercadas con barandas, manteniéndose las de césped con permanente cobertura vegetal, los arcos, postes, alambrados y elementos deportivos similares, deberán mantenerse adecuadamente pintados y en buen estado de conservación Ver "Conservación" en el glosario.
- h)
- Circulaciones: Los accesos y egresos de los vehículos a la parcela deberán efectuarse marcha adelante.
- i)
- Parcelamiento: Los predios ocupados por los clubes no podrán ser subdivididos.
Se destinará para espacio de recreación pasiva y parquizada el veinte por ciento (20%) de la superficie total de los terrenos.
Dicha superficie deberá ser parquizada, admitiéndose un máximo del veinte por ciento (20%) de la misma como superficie no absorbente, para senderos peatonales, plataformas, bancos, fuentes, ornato, etc.
Se destinará para estacionamiento una superficie no menor del diez por ciento (10%) de la superficie total del terreno, incluyéndose en la misma las circulaciones internas del estacionamiento.
La superficie de estacionamiento podrá ser descubierta, semicubierta, cubierta o bajo nivel de terreno. b2) Tramitación: Toda obra nueva y toda obra de modificación o ampliación debe contar con la aprobación del Consejo.
Se deberá presentar ante el Consejo croquis de anteproyectos de obras e instalaciones para su aprobación previa, cuya aprobación sólo se efectúa para agilizar la tramitación del anteproyecto y proyecto ante el Organismo Competente. b3) Altura: La altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario será de doce (12) metros y el retiro de L.O. Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario y de L.D.P. Ver "L.D.P." en el glosario será de diez (10) metros.
Sólo podrán sobrepasar la altura máxima de doce (12) metros torres, mástiles, conductos, tanques y locales de maquinarias de instalaciones del edificio, siempre que estén arquitecturados y construidos como partes del conjunto.
La superficie total construida no podrá exceder un quinto (1/5) de la superficie total del terreno.
Los cercos divisorios laterales y de fondo podrán ser de setos vivos hasta esa misma altura.
En el cerco sobre vía pública se podrán construir portones de acceso al club, con arcos o marquesinas de altura máxima de cuatro (4) metros en los cuales sólo podrán figurar el nombre y símbolo en letras de no más de cincuenta centímetros (0,50m) de altura, pudiendo adosarse un local complementario de contralor y portería no mayor de tres (3) m2, con no más de un metro con cincuenta centímetros (1,50m) de desarrollo de frente sobre L.O.
Los pilares de conexión eléctrica deberán diseñarse con materiales y formas acordes con el cerco.
La iluminación nocturna se hará con artefactos y columnas de diseño adecuado, con todos los cables subterráneos. Los toldos, pérgolas, etc. deberán responder a la unidad arquitectónica del conjunto de edificación.
El Consejo rechazará todo diseño que no brinde la real jerarquía de área de recreación y deporte, que merece por su ubicación en la Ciudad y por su carácter de espacio verde urbano, dado a cada club y condicionado al cumplimiento de estas normas.
Las parrillas y hornallas para asar deberán ser dispuestas de modo que los humos no ocasionen molestias a los predios vecinos, debiendo en todos los casos estar munidos de las campanas y conductos de tiraje adecuadamente arquitecturados.
No se permiten entradas para el acceso peatonal y vehicular desde una autopista.
No se permiten accesos vehiculares en las ochavas Ver "Ochava" en el glosario. Los mismos deberán emplazarse a no menos de veinte (20) metros del encuentro entre la Línea Oficial y la Línea Oficial de Esquina Ver "Línea Oficial de Esquina (L.O.E.)" en el glosario.
7.2.10.3.2Clubes de Barrio
Las siguientes normas urbanísticas serán de aplicación para los clubes de barrio emplazados en parcelas de hasta cinco mil (5.000) m2. Para aquellos clubes que ocupen más de una parcela, se considerará la superficie resultante de la suma de aquellas que sean linderas. Quedan exceptuados de esta normativa aquellos clubes que se encuentran enmarcados en Club Deportivo con instalaciones al aire libre.
- a)
- Usos: Los terrenos serán destinados necesaria y exclusivamente a actividades deportivas, sociales, culturales y recreativas, incluyendo canchas y pistas deportivas cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario y descubiertas, natatorios cubiertos y descubiertos, salón de juegos manuales y/o de mesa, salón para actividades sociales y culturales.
- -
- Servicios de la alimentación (bar, confitería, restaurante, quiosco para venta de bebidas envasadas, helados, etc.).
- -
- Venta de prendas y elementos para el deporte y recreación socio-cultural.
- -
- Venta de papelería, librería y artículos publicitarios.
- -
- Alquiler de reposeras, sombrillas, sillas de lona, bicicletas, patines.
- -
- Alquiler de toallas, etc.
- -
- Servicios personales directos a los usuarios (peluquería, barbería, masajes, pedicuría, etc.).
- -
- Estacionamiento: Podrá destinarse para estacionamiento una superficie de hasta el diez por ciento (10%) de la superficie total del terreno, incluyéndose en la misma las circulaciones internas del estacionamiento, para uso exclusivo de usuarios del establecimiento.
- b)
- Tejido: corresponde a la Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario en que se localice cada Club.
- c)
- Localización: En las Áreas de Protección Histórica y en las Urbanizaciones Determinadas sólo se permiten los establecimientos preexistentes a la fecha de promulgación de la Ley N° 4.905 (09/04/2014).
- d)
- Iluminación: La iluminación artificial se hará con artefactos y columnas de diseño adecuado, con todos los cables subterráneos. Los toldos, pérgolas, etc., deberán responder a la unidad arquitectónica del conjunto de edificación. El sistema lumínico implementado no deberá trascender a los predios linderos.
- e)
- Publicidad: Serán permitidas las publicidades que cumplan con la normativa vigente en la materia, salvo que exista normativa especial para el área de localización.
- f)
- Forestación: Se deben conservar y mantener árboles existentes, parquizando las áreas libres de instalaciones y edificios (excluidas las áreas deportivas), incluyéndose también la arborización de los estacionamientos a cielo abierto, en caso que la hubiese.
- g)
- Instalaciones deportivas y recreativas al descubierto: Las canchas de terreno absorbente deberán ser estéticamente demarcadas, niveladas y cercadas con barandas, manteniéndose las de césped con permanente cobertura vegetal, los arcos, postes, alambrados y elementos deportivos similares, deberán mantenerse adecuadamente pintados y en buen estado de conservación Ver "Conservación" en el glosario. En el caso de canchas al aire libre, de superficie impermeable, deberán ser construidas de acuerdo a lo especificado en la normativa de edificación, implementándose en ellas tanques de ralentización en forma conjunta con el sistema de recuperación de aguas de lluvia.
- h)
- Circulaciones: Los accesos y egresos de los vehículos a la parcela deberán efectuarse marcha adelante. Los accesos vehiculares deberán ser diferenciados de los peatonales. Cada uno de ellos deberá ser individualizado.
- i)
- Parcelamiento: Los predios ocupados por los clubes no podrán ser subdivididos.
- j)
- Clubes de Barrio en RUA: para los Clubes de Barrio que se localicen en Sector RUA, bajo el viaducto de la autopista, no será de aplicación la limitante de superficie de cinco mil (5.000) m2, pudiendo exceder este parámetro.
- k)
- Casos particulares: Para los Clubes de Barrio que se encuentren inscriptos en el RUID y su estatuto de constitución y/o fundación sea anterior al 31/12/2012, y que se consideren No Conformes en su área de implantación, serán considerados Conformes y podrán habilitar nuevos usos complementarios previstos en la presente.
Se admitirán actividades comerciales complementarias de servicio a los usuarios del club, en una proporción no mayor al diez por ciento (10%) de la superficie total construida, las que no podrán tener acceso desde la vía pública, tales como:
La superficie de estacionamiento podrá ser descubierta, semicubierta o cubierta.
Se permite que las instalaciones deportivas descubiertas (canchas, natatorios, pistas, graderías, etc.) ocupen el terreno hasta la línea divisoria de predios y/o centro libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario sin perjuicio de las separaciones mínimas y otras normas de implantación y acondicionamiento que les sean aplicables a efectos de evitar molestias a linderos.
Las ampliaciones de existencias requerirán consulta al Organismo Competente.
En los Clubes de Barrio que se localicen en área RUA, bajo el viaducto de la autopista, deberá entenderse como superficies cubiertas aquellas en donde el plano horizontal es diferente al del viaducto de la autopista o bien cuando los paramentos laterales se eleven hasta una altura igual o menor a tres (3) metros bajo el mismo. El resto de las construcciones bajo viaducto de la autopista serán consideradas “semicubiertas”.
7.2.10.3.3Cancha de Tenis
- a)Tejido: Si las canchas fueran cerradas, el edificio debe cumplir con las normas de tejido correspondientes al área en que se ubican.
- b)Obras: Las instalaciones deberán prever las protecciones necesarias para evitar impactos y la prolongación de ruidos en los predios vecinos, especialmente en horarios nocturnos.
- c)Usos: Las instalaciones no podrán ser usadas para efectuar en ellas torneos ni exhibiciones deportivas.
Si las canchas de tenis fueran descubiertas podrán ocupar el Centro Libre de Manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario, debiendo estar realizadas con solado de características similares al terreno absorbente.
Las instalaciones contarán con vestuarios y servicios sanitarios en cantidad adecuada. Se consideran usos complementarios admitidos: bar, cafetería y quiosco.
7.2.10.4Local de Baile Clase C
En los locales de baile clase C y bares, restaurantes u otros rubros cuya actividad complementaria sea local de baile Clase C, clubes, o sectores de éstos u otros establecimientos donde la actividad de baile forme parte del eje comercial del emprendimiento, solo se podrán realizar espectáculos musicales en vivo como actividad complementaria a la de baile, debiendo obtener un permiso especial previo.
Dicho permiso es otorgado por el Organismo Competente, en las condiciones y con los requisitos que establezca la reglamentación.
Se entiende por espectáculo musical en vivo a todo evento en el que quien conoce el arte de la música o lo ejerce - incluyendo entre otros, a artistas, cantantes, músicos y/o bandas musicales - ejecute sonidos de voz humana y/o de uno o varios instrumentos musicales y/o actúe en playback en forma viva y directa, excluyendo a los artistas cuya actividad tenga por finalidad acompañar o animar la actividad principal de café, bar o restaurante y no presente las características de recital.
En todos los casos, el espectáculo se desarrollará como actividad accesoria al baile.
Los locales o establecimientos donde la actividad única y exclusiva sea la enseñanza, práctica y/o baile del “Tango“, actividades todas ellas conocidas comúnmente como “milongas”, están excluidos de la presente normativa.
Los locales de baile clase “C”, cuando se propongan como uso complementario de hotel; o como uso complementario a restaurante, casa de lunch, bares o confiterías, éstos deberán tener una superficie mayor a cien (100) m2 excluida las superficie de actividades complementarias, y el uso complementario no podrá superar el veinte por ciento (20%) de la superficie destinada al uso principal.
7.2.10.5Teatros
En los casos de demolición Ver "Demolición" en el glosario total o parcial de teatros o cines-teatros el propietario del predio tendrá obligación de construir en el nuevo edificio una sala teatral o cine-teatral de características semejantes a la sala demolida, entendiéndose como semejante respetar hasta un diez por ciento (10%) menos el número total de butacas, igual superficie del escenario y camarines, otorgándole al propietario la posibilidad de dividir esa totalidad en distintas salas de menor tamaño a construirse en ese mismo predio.
El plazo para cumplir esta obligación será de trescientos sesenta y cinco (365) días corridos a partir de la fecha en que se le conceda la autorización para demoler, y podrá ser prorrogado por igual período, en caso de obras de gran complejidad, por resolución conjunta con el Organismo Competente en materia de cultura.
En caso de venta o alquiler de la parcela una vez demolido el edificio preexistente la obligación recaerá en el nuevo propietario o locatario.
7.2.10.6Taller productivo anexo a vivienda
Los talleres productivos anexo a vivienda deberán funcionar en uno o más locales que no superen los cincuenta metros cuadrados (50m2) de superficie, ni el cincuenta por ciento (50%) de espacio total de la vivienda.
7.2.11Áreas de Renovación Urbana
Las Áreas de Renovación Urbana son Generales, linderas a Autopistas (RUA) y Bajo viaductos de Autopistas Urbanas.
7.2.11.1Áreas de Renovación Urbana Generales
Corresponde a zonas en las que existe la necesidad de una reestructuración integral: - Por obsolescencia de algunos de sus sectores o elementos; - Por afectación a obras trascendentes de interés público; - Por sus condiciones de deterioro en los aspectos físico–económico–social.
La afectación al Área RU implica, por el término de dos (2) años a contar desde la adopción de la medida, que no se podrá modificar el estado de los usos y construcciones, admitiéndose únicamente obras de mantenimiento Ver "Mantenimiento" en el glosario y conservación Ver "Conservación" en el glosario.
Durante el plazo fijado se dictarán normas que permitan levantar la afectación del sector a RU.
En caso de no dictarse normas dentro de los dos (2) años, a su término serán de aplicación aquellas que existían con anterioridad a la afectación, sin mediar resolución alguna de la autoridad de la Ciudad y al sólo vencimiento del plazo.
7.2.11.2Áreas de Renovación Urbana linderas a Autopistas (RUA)
Son zonas longitudinales linderas a las trazas de las Autopistas de las Vías Primarias del Sistema Vial de la Ciudad, destinadas a localizar usos comerciales y de equipamiento y servicios a escala vecinal, compatibles con el uso Vial de la Autopista y el uso dominante del Área de Mixtura de Usos Ver "Área de Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo adyacente.
Están delimitadas según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
No se admite la subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario parcelaria. El englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario de las parcelas comprendidas en estas áreas se rige por el Título 4 de este Código.
7.2.11.2.1Disposiciones generales
Son de aplicación las siguientes disposiciones:
- a)Línea de Afectación Vial Ver "L.A.V." en el glosario (L.A.V.): corresponde a las trazas de las Autopistas, y sus ramales de ingreso y egreso.
- b)Línea de Retiro Obligatorio Ver "L.R.O." en el glosario (L.R.O.): Línea paralela trazada a doce (12) metros de la L.A.V en las Autopistas AU1 (25 de Mayo), AU6 (Perito Moreno), y a la Traza de vinculación entre la Avenida 9 de Julio y la Autopista Presidente Doctor Arturo Umberto Illia, y a seis (6) metros de la L.A.V de la AU7. El espacio comprendido entre la L.A.V. y la L.R.O. se denomina Franja No Edificable Ver "F.N.E." en el glosario (F.N.E.), y deberá mantenerse como espacio libre parquizado y forestado.
- c)Las superficies comprendidas en el Área de Afectación Vial y las Franjas No Edificables deben ser tratadas como espacios verdes privados, parquizadas, y mantenidas como tales, integradas cuando corresponda, con los espacios bajo viaducto y los Centros Libres de Manzana.
- d)Dentro de una franja de ochenta (80) metros contados a partir de la Línea de Afectación Vial (L.A.V.) todo paramento visible desde las autopistas debe ser tratado arquitectónicamente con igual jerarquía y calidad de materiales que las fachadas principales aunque se trate de muros medianeros o frentes interiores.
- e)Los edificios existentes que remodelaren sus muros divisorios transformándolos en fachadas laterales mediante convenios de mancomunidad celebrados entre propietarios linderos, podrán ampliarse o remodelarse, aun cuando según estas normas el actual uso fuera “no conforme”, pero con ajuste a las disposiciones del Título 4.
7.2.11.2.2Morfología Edilicia
Las manzanas comprendidas en Áreas de Renovación Urbana linderas a Autopistas se rigen por las disposiciones generales del Título 6, y lo dispuesto en forma especial por las presentes normas.
- a)Área Edificable a.1) Cuando el Centro Libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario quede comprendido entre las L.R.O, se podrá ocupar la totalidad de la superficie de las parcelas. a.2) Cuando el Centro Libre de Manzana se desarrolle total o parcialmente por fuera de las L.R.O, el área edificable queda comprendida entre las L.O, la L.I.B. Ver "L.I.B." en el glosario o la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosario según corresponda, y la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario a.3) En el caso de aquellas manzanas en que la distancia promedio entre la L.I.B o la L.F.I según corresponda, y la L.R.O sea menor o igual a cuatro (4) metros, es de aplicación lo establecido en el inciso a.1.
- b)Altura Máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario b.1) 38m (treinta y ocho metros) sobre cota Ver "Cota" en el glosario de parcela: - Mz. 54, S.14, C. 12, comprendida entre Av. San Juan y las calles Lima, Salta, Cochabamba. - Parcelas frentistas a la Av. San Juan entre Salta y Av. Entre Ríos.
- c)En los tramos en que las Autopistas AU1, AU6 y AU7, atraviesan a las Áreas Especiales:
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable Ver "Perfil Edificable" en el glosario, inciso a). b.2) 22m (veintidós metros) sobre cota de parcela: - Parcelas comprendidas entre las calles Salta y Av. Entre Ríos excluyendo las frentistas a Av. San Juan. - Tramo Av. Entre Ríos Av. La Plata. - Mz.140C, S.60, C.1, comprendida entre Av., Rivadavia y las calles Cnel. Falcón, White y Donizetti.
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a). b.3) 16.50m (dieciséis metros con cincuenta centímetros) sobre cota de parcela. - Tramo Av. La Plata – San Pedrito.
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a). b.4) 10.50m (diez metros con cincuenta centímetros) sobre cota de parcela. - Tramo San Pedrito – Av. Gral. Paz.
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso b).
APH1, U2b, U2c, U3c, U3d, U44, U31b, U31j, U52, U57, U70 EE60, EE99, EE108 y AE26 la determinación del área edificable se rige por lo establecido en 7.2.11.2.1 inciso b), y son de aplicación las normas de edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario establecidas para dichas Áreas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas Ver "A.E.I." en el glosario”, o en el Mapa de Edificabilidades cuando corresponda.
7.2.11.2.3Usos de Suelo
En el Área RUA se permiten los usos establecidos en el Cuadro de Usos de Suelo N° 3.3 para el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario de Suelo (4). Los rubros comprendidos en los Agrupamientos Residencia, Educación y Sanidad, podrán admitirse con resolución fundada del Consejo. En los tramos en que las AU1, AU6 y AU7, atraviesan a la Áreas UP y a las Áreas Especiales: APH1, U2b, U2c, U3c, U3d, U44, U31b, U31j, U52, U57, U70, EE60, EE99, EE108 y AE26 rigen los usos admitidos en cada una de las mismas.
7.2.11.2.4Azoteas y Techos
En el Área RUA, las azoteas accesibles de las edificaciones, cuya cota Ver "Cota" en el glosario sea inferior a los 10,50 metros (diez metros con cincuenta centímetros), deberán ser tratadas como terrazas ajardinadas, las azoteas no accesibles y los techos Ver "Cubierta" en el glosario inclinados o abovedados, deberán presentar superficies no reflejantes. En ningún caso podrán utilizarse como depósito Ver "Depósito" en el glosario.
7.2.11.2.5Nuevos espacios verdes
Los remanentes de las parcelas adquiridas por el Gobierno para abrir las trazas de las autopistas serán englobados, y las nuevas parcelas resultantes de dicho englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario conformarán Áreas de Urbanización Parque, Artículo 7.2.4 Ir al artículo 7.2.4, Urbanización Parque (UP), la cuales serán tratadas paisajísticamente como espacios verdes, incluyendo en ellos instalaciones deportivas y recreativas al aire libre para uso recreativo vecinal.
Los nuevos espacios verdes así conformados a uno y otro lado de las trazas de las autopistas, podrán intercomunicarse por debajo de los respectivos Viaductos, en virtud de convenios entre el Gobierno y el concesionario de las autopistas. El Gobierno de la Ciudad podrá asimismo convenir el uso de las franjas linderas a la traza vial afectadas a la concesión, con el objeto de desarrollar en ellas y bajo el Viaducto, instalaciones recreativo – deportivas, que conformen una unidad con los nuevos espacios verdes, linderos a las trazas de las autopistas.
7.2.11.2.6Materialización de la Línea de Retiro Obligatorio
- a)La edificación existente podrá ser objeto de obras de remodelación (modificación, refacción, ampliación), siempre que como consecuencia de tales obras, se materialice la Franja No Edificable Ver "F.N.E." en el glosario delimitada por la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario inciso b) del artículo 7.2.11.2.1 Ir al artículo 7.2.11.2.1, Disposiciones generales, y/o el centro libre de manzana Ver "Centro Libre de Manzana" en el glosario, delimitado por la L.F.I o la L.B.I. cuando corresponda, según lo establecido en el inciso a.2 del artículo 7.2.11.2.2. Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia
- b)En esos casos, con Resolución fundada del Consejo, podrá compensarse la demolición Ver "Demolición" en el glosario de las superficies cubiertas Ver "Cubierta" en el glosario, con la materialización de un volumen retirado a dos, 2 metros de la L.R.O., la L.F.I. Ver "L.F.I." en el glosario, o la L.I.B. Ver "L.I.B." en el glosario según corresponda, con una altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario de 3 metros. Por encima de dicho nivel, sólo podrán ubicarse tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera Ver "Escalera" en el glosario, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de azotea, en tanto no se superen los planos límite establecidos. Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas, formando una unidad de composición arquitectónica.
- d)La edificación remodelada, refaccionada y/o ampliada deberá responder a todas las demás normas de este Código, en especial a las que se refieran habitabilidad y a la salvaguardia y conservación Ver "Conservación" en el glosario de los edificios patrimoniales, catalogados o que formen parte de las Áreas Especiales.
7.2.11.2.7Edificios con Perímetro Libre
En las manzanas que respondan a las normas del Artículo 7.2.11.2.2. Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia a.2 exclusivamente, se admitirán edificios de perímetro libre según las normas establecidas en el artículo 6.5.2.1 Ir al artículo 6.5.2.1, Ubicación de Edificios de Perímetro Libre para cada Unidad de Edificabilidad Ver "U.E." en el glosario, en los cuales sólo se admiten los rubros vivienda, hotelería y oficinas Ver "Oficina" en el glosario en general del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3.
7.2.11.2.8Propuesta de Desarrollo Integral
Los propietarios de parcelas comprendidas en estas zonas podrán proponer desarrollos integrales.
El Organismo Competente en materia de Planificación Urbana, intervendrá en toda propuesta de desarrollo de proyectos integrales y/o de los proyectos de obras tanto públicas como privadas.
Para el desarrollo de Proyectos Integrales, deberán preverse circuitos peatonales, pasajes, adecuados al sistema vial del entorno, y la cesión de espacios verdes públicos, los cuales contarán con un tratamiento paisajístico que garantice la unidad del conjunto. Los Proyectos Integrales deberán desarrollarse a partir de propuestas de englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario parcelario, considerando como unidad de proyecto la superficie de la manzana, comprendida entre las L.O. Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario que la conforme, y la L.R.O. Ver "L.R.O." en el glosario En este supuesto la Franja no Edificable Ver "F.N.E." en el glosario se considerará como espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, se admitirá la redistribución volumétrica de la edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario admitida para la manzana para todas las tipologías admitidas, y no regirán las disposiciones generales del artículo 7.2.11.2.2 Ir al artículo 7.2.11.2.2, Morfología Edilicia a.2), ni las limitaciones a los usos previstas en el artículo 7.2.11.2.3. Ir al artículo 7.2.11.2.3, Usos de Suelo Con el objeto de conformar un nuevo frente urbano, el Gobierno de la Ciudad podrá a través de convenio, permitir el acceso a la fracción generada por englobamiento, desde la franja no edificable lindera a la traza vial.
La altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario por tramo es la siguiente: a.1) H. máx. = 45m - Mz. 54, S.14, C. 12, comprendida entre Av. San Juan y las calles Lima, Salta, Cochabamba. - Parcelas frentistas a la Av. San Juan entre Salta y Av. Entre Ríos.
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable Ver "Perfil Edificable" en el glosario, inciso a) a.2) H.máx = 31m - Parcelas comprendidas entre las calles Salta y Av. Entre Ríos excluyendo las frentistas a Av. San Juan. - Tramo Av. Entre Ríos Av. La Plata. - Mz.140C, S.60, C.1, comprendida entre Av., Rivadavia y las calles Cnel. Falcón, White y Donizetti Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a). a.3) H. máx. = 24m - Tramo Av. La Plata - San Pedrito. - Tramo San Pedrito - Av. Gral. Paz.
Por encima de dicha altura, es de aplicación lo establecido en 6.3 Perfil Edificable, inciso a). a.4) Distancia de los Paramentos a la L.A.V. Ver "L.A.V." en el glosario ≥ 16m a.5) Los retiros serán parquizados.
Para el desarrollo de Proyectos Integrales, son de aplicación las previsiones del artículo 7.2.13.1 Ir al artículo 7.2.13.1, Área de Desarrollo Prioritario Sur (ADPS) ADP1 Área Sur.
7.2.11.3Áreas Bajo Viaductos de Autopistas Urbanas
7.2.11.3.1Delimitación
Las Áreas AU se constituyen con las parcelas de propiedad oficial que en cada manzana se formen mediante englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario parcelario como consecuencia de la concreción de las trazas de las autopistas urbanas.
7.2.11.3.2Ocupación
Conforme a lo establecido en el artículo 7.2.11.2.1 Ir al artículo 7.2.11.2.1, Disposiciones generales b) y en el artículo 7.2.11.3.1 Ir al artículo 7.2.11.3.1, Delimitación, cuando el Área AU de propiedad oficial se encuentra bajo un Viaducto, el área de la misma que puede ser edificada debe responder a los siguientes requisitos urbanísticos:
- a)Línea de Edificación sobre calle transversal a la traza vial elevada: coincidirá con la Línea Oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario de la calle o avenida respectiva.
- b)Línea de Edificación Lateral: coincidirá con la proyección del borde lateral del viaducto.
- c)Salientes de la Línea de Edificación Lateral: se admiten únicamente sobre espacios verdes públicos de superficie mayor a mil m2 que flanqueen al Área AU y podrán representar como máximo un veinte por ciento (20%) de la superficie total de la fachada lateral respectiva. Estas invasiones deberán contar con la aprobación expresa del Organismo Competente, en lo relativo a la dimensión de la saliente y tratamiento arquitectónico.
- d)Cuando haya retiro lateral el mismo deberá ser parquizado o provisto de solados, pudiendo combinarse con o sin cercas divisorias con espacios similares de parcelas linderas o con espacios verdes públicos,
- e)Altura de las construcciones: Se podrá ocupar toda la altura libre bajo el viaducto.
- f)Conductos de ventilación: Podrán sobresalir del borde lateral de la autopista con las dimensiones y altura indispensables para cumplir con el fin a que están destinados.
- g)Iluminación: Con el objeto de cumplimentar los requisitos mínimos de iluminación reglamentaria, se considerará como espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario a la franja no edificable Ver "F.N.E." en el glosario del Área RUA adyacente a la autopista, cuando sea de propiedad oficial y posea las dimensiones mínimas requeridas a esos efectos..
Cuando se proyecten recovas para tránsito peatonal en planta baja deberá efectuarse un retiro mínimo de cuatro (4) metros, de la Línea de Edificación Lateral. La cara exterior de los pilares de la recova podrá coincidir con la mencionada línea.
7.2.11.3.3Reservas para uso de la Ciudad
Las Áreas AU linderas a parcelas del Área RUA que contengan edificios singulares señalados por el Gobierno o linderas a los espacios verdes públicos que define el Artículo 7.2.11.2.5 Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes podrán destinarse para ampliar dichos edificios e intercomunicar dichos espacios verdes. En estos casos el Gobierno podrá otorgar cuando corresponda, concesiones de uso de parcelas del Gobierno linderas a las Áreas AU, con el objeto de asegurar el acceso a las edificaciones, que el respectivo concesionario realice bajo los viaductos o, para complementarlos con edificaciones conforme con las normas establecidas para el Área RUA.
7.2.11.3.4Usos de suelo
- a)Permitidos: los establecidos en el artículo 7.2.11.2.5. Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes Nuevos Espacios Verdes y los siguientes: a.1) Playas de estacionamiento y guarda de vehículos automotores. a.2) Comercios minoristas y mayoristas permitidos en el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario de Suelo (4). a.3) Con resolución fundada del Consejo, los admitidos en las Áreas de Mixtura de Usos del Suelo adyacentes al Área RUA, excepto los rubros comprendidos en los Agrupamientos Residencia, Educación y Sanidad. a.4) Con resolución fundada del Consejo podrán permitirse los siguientes usos: - Playas de estacionamiento y guarda de vehículos automotores de todo tipo, inclusive de carga pesada o liviana. - Estaciones para líneas de transporte público de pasajeros de recorrido urbano. - Comisarías policiales, destacamentos de seguridad, departamentos de bomberos y sus locales complementarios, para estacionar, guardar y custodiar vehículos. - Depósito Ver "Depósito" en el glosario de Clases II a VI, siempre que su acceso se haga desde y hacia vías secundarias.
- b)Requeridos: Todos los establecidos por las normas sobre estacionamiento y guarda de vehículos para los usos permitidos.
7.2.11.3.5Casos Especiales
Las Parcelas 3d, 3e y 3f de la Manzana 48 y el sector Este de la Parcela 11 de la Manzana 39 hasta aproximadamente cuarenta y ocho (48) metros medidos desde la línea oficial Ver "Línea Oficial (L.O.)" en el glosario del lote sobre Av.
Paseo Colón, comprendidas en la Circunscripción 12, Sección 4 correspondientes al Bajo Viaducto de la Autopista 25 de Mayo (AU1), deberán englobarse de acuerdo a lo establecido en el artículo 7.2.11.2.5 Ir al artículo 7.2.11.2.5, Nuevos espacios verdes, se encuentran afectadas a Área UP y conforman un sitio de interés histórico, por emplazarse en dicho predio los restos arqueológicos del Centro Clandestino de Detención y Tortura “El Atlético”.
En dichos predios se permitirán realizar las intervenciones que se relacionen con acciones tendientes a la recuperación arqueológica, relevamiento documental y testimonial, y puesta en valor del sitio. Dichas acciones contarán con aprobación previa del Organismo Competente en materia de planificación urbana.
7.2.12Área de Renovación Urbana Riachuelo
El Área de Renovación Urbana Ver "R.U.A." en el glosario Riachuelo es un ámbito de la Ciudad destinado a la transformación de la situación urbana existente y la recepción de Equivalencia de Capacidad Constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario Transferible, para lo que se prevé su renovación por cambio de uso, de volumetría, su afectación a obras trascendentes de interés público, o por el desarrollo de Proyectos Integrales, teniendo en consideración los lineamientos del artículo 7.1.4.2.
El Organismo Competente en materia de planificación urbana, intervendrá en toda propuesta de reestructuración vial, de desarrollo de proyectos integrales, de proyecto de obras tanto públicas como privadas, iniciativas de protección patrimonial, recepción de capacidad constructiva transferible y/o de rehabilitación sustentable.
7.2.12.1Carácter
Área destinada a localización de usos residenciales de densidad alta y mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario con carácter de subcentro local comercial, servicios, administrativo y financiero compatibles con la vivienda.
7.2.12.2Delimitación
La delimitación se rige según Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos y comprende los siguientes tres polígonos:
- a)Polígono Av. Sáenz: Comprendido por el eje de la calle Agustín de Vedia, por este hasta la intersección con el eje de la calle Echauri, por este hasta la intersección con el eje de la Av.
- b)Polígono Av. 9 de Julio: comprendido por el eje de la calle Vieytes, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Osvaldo Cruz, por este hasta la intersección con el eje de la Av.
- c)Polígono Av. Vélez Sarsfield: polígono comprendido por el eje de la calle Río Limay, por este hasta la intersección con el eje de la calle Pedro de Luján, por este hasta la intersección con el eje de la calle Agustín Magaldi, por este hasta la delimitación de la Urbanización Determinada Barrio Agustín Magaldi, por este hasta la intersección con la prolongación virtual del eje de la calle Luzuriaga, por este hasta la intersección con el eje de la prolongación virtual Río Limay.
Sáenz, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Amancio Alcorta vereda par, por este hasta la intersección con el eje de la calle Mar Dulce, por este hasta la intersección con el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la calle Romero y su prolongación virtual hasta eje de la calle Don Pedro de Mendoza, por este hasta la prolongación virtual del eje de la calle Mar Dulce, por este hasta el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Sáenz, por este hasta la intersección con el eje de la Av. 27 de Febrero, por este hasta la intersección con el eje de la calle Agustín de Vedia.
Manuel A. Montes de Oca, por este hasta la intersección con el eje de la calle Río Cuarto, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Regimiento de Patricios, por este hasta la intersección con el eje de la Av. Don Pedro de Mendoza, por este hasta la intersección con el eje de la calle Vieytes.
7.2.12.3Parcelamiento
Las propuestas de subdivisión Ver "Subdivisión" en el glosario y englobamiento Ver "Englobamiento" en el glosario cumplirán con lo dispuesto en el Título 4 de este Código.
Las fracciones o manzanas mayores o iguales a diez mil (10.000) m2 admitirán el desarrollo de Proyectos Integrales, en los cuales podrán organizarse circuitos vehiculares y peatonales, garantizando la unidad del conjunto. La propuesta de subdivisión, la cesión de espacios verdes públicos y de circulaciones vehiculares o de pasajes, se adecuará al sistema vial del entorno, y el conjunto será objeto de tratamiento paisajístico. Los Proyectos Integrales podrán desarrollar propuestas de redistribución volumétrica de la edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario admitida, la cual podrá incrementarse por transferencia de capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario según lo establecido en el Artículo 10.1 Ir al artículo 10.1, Equivalencia de Capacidad Constructiva Transferible (ECCT) de este Código.
Los Proyectos Integrales serán evaluados por el Organismo Competente en materia de Planificación Urbana previo a todo trámite.
Cuando los Proyectos Integrales cumplimenten las condiciones establecidas en el párrafo segundo de este artículo podrán ser objeto de Planes de Detalle y desarrollarse según lo establecido en el artículo 10.5. Ir al artículo 10.5, Plan de Detalle
7.2.12.4Tejido
Se aplicarán las normas de tejido de este Código siempre y cuando no se opongan a las siguientes disposiciones.
7.2.12.4.1Morfología edilicia
El área edificable, altura máxima Ver "Altura Máxima" en el glosario, la capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario y los retiros se rigen por las siguientes disposiciones:
- a)Área edificable y altura máxima: Se podrá ocupar hasta el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de la parcela, discriminada de la siguiente manera: treinta y cinco por ciento (35%) de la superficie de la parcela podrá destinarse a edificios de altura máxima de veintidós (22) metros. El cuarenta por ciento (40%) restante se destinará a edificios exentos con altura máxima de treinta y ocho (38) metros.
- b)Plano Límite Ver "Plano Límite" en el glosario: se regirá por la aplicación del artículo 6.3 Ir al artículo 6.3, Perfil Edificable inciso a) de este Código.
- c)Capacidad constructiva: será la que surja de sextuplicar la superficie de la parcela.
- d)Retiros: Todas las edificaciones correspondientes a las parcelas frentistas a: la Av. Don Pedro de Mendoza entre la calle Gral. Daniel Cerri y la Av. Vieytes; la calle Lavadero entre la calle Av. Vieytes y San Antonio y al Camino de la Ribera abierto o a abrir entre la calles San Antonio y Cnel. Esteban Bonorino, Isabel la Católica entre Osvaldo Cruz y Villarino deberán conformar un retiro de frente mínimo de diez (10) metros, el cual deberá ser parquizado.
Las edificaciones deberán cumplir las condiciones exigidas por el presente Código y por la normativa de edificación relativas a espacio urbano Ver "Espacio urbano" en el glosario, patios, ventilación e iluminación de acuerdo a los locales que enfrentan.
La capacidad constructiva se podrá incrementar con la recepción de la Equivalencia de la Capacidad Constructiva Transferible (ECCT) de inmuebles catalogados según lo establecido en el artículo 10.1 Ir al artículo 10.1, Equivalencia de Capacidad Constructiva Transferible (ECCT) de este Código hasta alcanzar la ocupación y las alturas máximas correspondientes.
El requerimiento exigible de estacionamiento no computará capacidad constructiva tanto se desarrolle en subsuelo o hasta los tres (3) metros sobre nivel. En este último caso no se podrá elevar el plano horizontal para el cálculo de la altura máxima y/o el Plano Límite.
El Organismo Competente en materia de planificación urbana tendrá en cuenta la situación de los inmuebles o bienes patrimoniales y las parcelas de escasas dimensiones. La liberación de construcciones en la superficie afectada por el Camino de Ribera será de carácter obligatorio. Las Líneas Oficiales son determinadas por el Organismo Competente.
7.2.12.5Inmuebles o bienes con valor patrimonial
Los inmuebles o bienes con valor patrimonial localizados en el área no computarán en el cálculo de la capacidad constructiva Ver "Capacidad Constructiva" en el glosario reconocida a la parcela.
7.2.12.6Usos
Se permiten los Usos del Suelo que resulten de aplicar las disposiciones del Cuadro de Usos del Suelo Nº 3.3 para el Área de Alta Mixtura de Usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del Suelo (4) a excepción de los que se enumeran:
Categoría Comercial: -Comercio mayorista con depósito Ver "Depósito" en el glosario; -Comercio mayorista sin depósito; -Materiales de Construcción Clase II; -Materiales de Construcción Clase III;
Categoría Transporte: -Estación Intermedia; -Garaje Ver "Garaje" en el glosario para camiones con servicio al transportista sin abastecimiento; -Garaje para camiones con servicio al transportista con abastecimiento;
Categoría Depósitos: -Todos;
Categoría Diversiones Públicas, Cultura, Culto y Recreación:
- -
- Sala de loto, loto familiar o loto de salón, Sala de Bingo; -Calesita; -Club Deportivo con Instalaciones a aire libre; -Cancha de Golf; -Estudio de Televisión; -Estación de Radio; -Estación de Televisión; -Locales de Baile Clase C; -Polígono de Tiro;
Categoría Educación: -Todos;
Categoría Establecimientos de Sanidad: -Clínica Veterinaria; -Servicios de traslado sanitario; -Sanatorio; -Maternidad; -Clínica; -Instituto Privado (sanidad) con internación; -Instituto Privado (sanidad) sin internación; -Hogares de Niñas, Niños y Adolescentes; -Hospital de todas las clases;
Categoría servicios: -Escuela para Pequeños Animales; -Pensionado para Pequeños Animales; -Empresa de Servicios de Seguridad con polígono de tiro; -Empresa de Servicios de Seguridad sin polígono de tiro;
Para parcelas mayores a dos mil quinientos metros cuadrados (2.500) m2 al menos el veinte por ciento (20%) de la superficie suelo se destinará a uso comercial con acceso desde vía pública.
Usos Requeridos: Guarda o Estacionamiento Vehicular y espacio para carga y descarga según Cuadro de Uso del Suelo N° 3.3.
7.2.13Área de Desarrollo Prioritario
Se llaman Áreas de Desarrollo Prioritario a aquellos polígonos delimitados dentro del territorio de la Ciudad a los efectos de lograr su revitalización, a través de la realización de desarrollos públicos y/o privados superadores de la situación actual. La regulación urbana en la delimitación de un Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario mantiene plena vigencia en todo lo que no haya sido objeto de un Convenio Urbanístico. Los polígonos que determinan las Áreas de Desarrollo Prioritario serán propuestos por el Organismo Competente en consonancia con los lineamientos del Plan Urbano Ambiental Ver "P.U.A." en el glosario y aprobados por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
7.2.13.1Área de Desarrollo Prioritario Sur (ADPS)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Sur Ver "A.D.P.S." en el glosario (ADP N° 1 – Área SUR) el siguiente polígono:
Polígono delimitado por las parcelas frentistas a la Av. San Juan, las parcelas frentistas a la Av.
Directorio, el eje de la Av. Olivera, las parcelas frentistas a la Av. J. B. Alberdi, el eje de la Av.
General Paz, el Riachuelo, el eje de la Av. Don Pedro de Mendoza, el eje de la Av. Ing. Huergo y las parcelas frentistas a la Av. San Juan.
Dentro del polígono delimitado por las parcelas frentistas de la Av. San Juan, parcelas frentistas de la Av. Ingeniero Huergo su continuación por Av. Don Pedro de Mendoza hasta el Riachuelo, el eje de la Av. Vélez Sársfield, su continuación por el eje de la Av. Entre Ríos, hasta su intersección con la Av. San Juan, no será de aplicación lo establecido en el siguiente párrafo del presente artículo.
En los edificios destinados al uso residencial será de aplicación una reducción de los Derechos de Delineación y Construcción del cincuenta por ciento (50%).
7.2.13.2Área de Desarrollo Prioritario 2 –“Área Tecnológica” (ADP Nº 2)
Corresponde al Área de Desarrollo Prioritario Ver "A.D.P." en el glosario (ADP N°2 – “Área Tecnológica”) el siguiente polígono: Polígono delimitado por las parcelas frentistas a las Avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, las parcelas frentistas a las calles Alberti y Manuel García y las parcelas frentistas a la Av. Amancio Alcorta (ambas aceras).
Área destinada en forma prioritaria a la localización de Actividades de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TIC), en convivencia con los usos admitidos en las distintas áreas de mixtura de usos Ver "Mixtura de Usos" en el glosario del suelo que componen el ADP Nº 2.
Se permiten los usos consignados en el Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3 de conformidad a las Planchetas de Edificabilidad Ver "Edificabilidad" en el glosario y Usos.
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