La salvaguarda y puesta en valor de los lugares y bienes, considerados por estas normas de valor histórico, arquitectónico, simbólico y/o ambiental obliga a todos los habitantes a ordenar sus conductas en función de su protección, como así también de aquellos elementos contextuales que contribuyen a su valoración. Las obligaciones de protección permanecerán en vigencia aunque los bienes fueran enajenados, alquilados o sometidos a cualquier tipo de disposición legal que sobre ellos puedan establecer sus propietarios
Título 9 · Protección Patrimonial e Identidad
9 Protección Patrimonial e Identidad
Regula la obligación de proteger, las formas de protección general y especial, el procedimiento de catalogación y qué se puede construir en la parcela lindera a un edificio catalogado. Cierra con las urbanizaciones determinadas.
- Formas de protección
- general y especial
- Proximidad a edificios catalogados
- art. 9.1.4
- Rehabilitación
- art. 9.1.5
- Urbanizaciones determinadas
- art. 9.2
Art. 9.1.3. La especial se subdivide en ambiental y edilicia.
Qué se puede construir en la parcela de al lado.
El régimen para volver a poner en uso un edificio protegido.
Los conjuntos con norma propia dentro del título de patrimonio.
9.1Obligación de Proteger
9.1.1Áreas de Protección Patrimonial (APH y AE)
Las Áreas de Protección Patrimonial, constituidas por las Áreas de Protección Histórica (APH) y las Áreas de Arquitectura Especial (AE), son áreas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, simbólicos y/o ambientales poseen características diferenciales de alto significado patrimonial y por lo tanto merecen tratamiento de protección.
Estos espacios pueden referirse a un área de la ciudad, a una parcela, a un espacio dentro de una parcela y a uno o varios objetos.
Las Áreas de Protección Patrimonial se encuentran identificadas en las Planchetas de Edificabilidad y Usos.
9.1.1.1Áreas de Protección Histórica
Las Áreas de Protección Histórica son espacios o conjuntos urbanos que por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, singulares y/o ambientales constituyen ámbitos claramente identificables como referentes de nuestra diversidad cultural. Las mismas se encuentran reguladas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas" que forma parte integrante del presente Código.
9.1.1.1.1Nuevas Áreas de Protección Histórica
Se establecen los siguientes espacios como ámbitos de regulación patrimonial: Entorno Palacio de Correos en donde se destacan edificios que merecen protección especial. Edificios singulares: Palacio de Correos, Bolsa de Comercio (edificio antiguo), edificio Mihanovich. Plaza Roberto Arlt, Iglesia y Tiendas San Miguel (Esmeralda, Rivadavia, Bartolomé.
Mitre, Suipacha). Vuelta de Rocha. Transbordador. Barrio La Colonia (Cachi, Diógenes Taborda, José Cortejarena, Andrés Ferreyra). Palacio de Aguas Argentinas y Normal N° 1 (Ayacucho, Viamonte, Junín, Paraguay). Corredor Luis María Campos entre Olleros y Av. Dorrego. (APH 39). Edificios singulares: San Benito de Palermo, Colegio Esclavas, Hospital Militar, Regimiento de Granaderos. Barrio Los Andes (Guzmán, Concepción Arenal, Rodney y Leiva). (APH 47). Plaza Irlanda y entorno. (APH 25). Edificios singulares: Colegio, Iglesia Nuestra Sra.
Buenos Aires. Seminario Conciliar (José Cubas, Concordia, Gabriela Mistral, Fernández de Enciso).
(APH 24). Estación Villa Lugano del Ferrocarril. (APH 35). Barrio Parque Patricios. (APH 33).
9.1.1.2Áreas de Arquitectura Especial (AE)
Corresponden a ámbitos o recorridos urbanos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas particulares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno.
Son áreas que por el carácter histórico-cultural, tradicional o ambiental que ya poseen son objeto de un ordenamiento especial mediante normas particularizadas con el fin de preservar dicho carácter.
Se delimitan según Planchetas de Edificabilidad y Usos y los planos singulares según corresponda.
La tipología edilicia para las parcelas comprendidas en estas Áreas se rige según sus normas especiales establecidas en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas”. En caso de no contar con normas especiales rigen las disposiciones generales del Título 4 que no se opongan al carácter de dicha Área.
Los Usos del Suelo se determinan para cada caso de conformidad a las Áreas de Mixtura de Usos del Suelo.
9.1.2Catalogación
La catalogación constituye el instrumento de protección para la salvaguarda y puesta en valor de edificios a partir de sus criterios de valoración.
A través de la catalogación se determina la normativa que regula cada edificio catalogado y su nivel de protección.
9.1.2.1Procedimiento para la catalogación y revisión del catálogo
El procedimiento de Catalogación se inicia por el Poder Ejecutivo, de oficio o a petición de parteo del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales o por el Poder Legislativo. La inclusión de edificios en el Catálogo se realiza por el Poder Legislativo. El Poder ejecutivo llevará un registro de los edificios catalogados.
El Poder Ejecutivo podrá incluir de forma precautoria edificios en el Registro de Edificios Catalogados. Una vez incorporado precautoriamente en el Registro el Poder Ejecutivo tendrá trescientos sesenta y cinco (365) días corridos para remitir el proyecto de Ley al Poder Legislativo.
La inclusión precautoria en el Registro de Edificios Catalogados caducará en los siguientes casos: cuando sea revocada por vía recursiva, cuando haya transcurrido el plazo de trescientos sesenta y cinco (365) días corridos; o en caso de pérdida del estado parlamentario del expediente remitido al Poder Legislativo.
Una vez incluido en el Registro de forma precautoria el organismo competente deberá denegar cualquier pedido de obra o demolición que se le someta hasta tanto se resuelva la incorporación al Catálogo o se desestime la inclusión precautoria.
La revisión del catálogo sólo podrá ser dispuesta por el Poder Legislativo.
No se podrán catalogar edificios ubicados en vías sujetas a ensanche o apertura.
9.1.2.2Criterios de Valoración
La catalogación se realizará en base a los siguientes criterios de valoración:
Criterio Urbanístico: Refiere a las cualidades que posee un edificio que define o califica la trama, el paisaje urbano o el espacio público.
Criterio Arquitectónico: Refiere a los elementos poseedores de calidades de estilo, composición, materiales, coherencia tipológica y otra particularidad relevante.
Criterio Histórico – Cultural: Refiere a aquellos elementos testimoniales de una organización social o forma de vida que configuran la memoria histórica colectiva y un uso social actual.
Criterio Singular: Refiere a las características irreproducibles o de calidad en cuanto a los aspectos técnicos constructivos o el diseño del edificio o sitio.
Criterio Ambiental: Conjunto de parámetros que permiten determinar el valor del inmueble dentro del contexto paisajístico en que se inscribe. También se aplica a los inmuebles que contribuyen a la definición de un paisaje cultural urbano.
Los criterios de valoración de un bien deben aparecer en la ficha de catalogación.
Los criterios de valoración anteriormente expuestos deben considerarse en función de los propios elementos a proteger, del análisis del contexto urbano y de los objetivos de planeamiento para el área.
9.1.2.3Catálogo
El Organismo Competente mantendrá actualizado un Registro de Bienes Catalogados de la Ciudad, en el cual se dejará constancia de todos los datos y contingencias del inmueble catalogado.
Se incorporarán todos los inmuebles catalogados sean éstos singulares o se encuentren dentro de Áreas de Protección Patrimonial a partir de su valoración. En ellos serán de aplicación los grados de protección edilicia, los instrumentos de gestión y los incentivos establecidos.
Las constancias serán públicas y la incorporación de un bien al Registro de Bienes Catalogados deberá constar en la ficha parcelaria.
El Anexo I “Catálogo de Inmuebles Protegidos” de este Código contiene el listado de inmuebles catalogados, que se encuentra tanto en APH como fuera de ellas de forma individual (Catalogados Singulares).
9.1.3Formas de Protección
Las Formas de Protección Patrimonial se clasifican en general y especial.
9.1.3.1Protección General
Los bienes localizados en las APH, no incluidos en nivel de protección especial alguno, tendrán que respetar los indicadores de edificabilidad del Área de Protección Histórica en que se sitúen.
El plano de cada APH establecerá áreas homogéneas en cuanto a morfología y tejido urbano a fin de consolidar los atributos que hacen valorable al conjunto, considerando a éste como el primer nivel de Protección Patrimonial.
9.1.3.2Protección Especial
La Protección Especial es ambiental o edilicia y es fijada por las normas urbanísticas específicas.
9.1.3.2.1Protección Especial Ambiental
En función del grado de homogeneidad tipológico espacial, de la presencia en cantidad y calidad de edificios de valor histórico y de las condiciones espaciales y funcionales ofrecidas para el uso social pleno, se establecen tres niveles de calidad ambiental deseada. a.
Nivel 1 “Ámbitos consolidados”: Son aquellos espacios públicos que presentan situaciones espaciales de interés (pública y socialmente reconocido), en cuanto a sus proporciones, textura, escala, vistas y tensiones; que poseen un conjunto patrimonial de significantes arquitectónicos con referencias individuales de valor histórico-cultural; y que tienen un uso social pleno con lugares de encuentros y de lectura de los símbolos urbanos que alimentan la memoria colectiva del lugar y de la ciudad. b.
Nivel 2 “Ámbitos preconsolidados”: Son aquellos espacios públicos que carecen de alguno de los rasgos esenciales, definidos en el Nivel 1 “Ámbitos consolidados”, o que los presenta en forma incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el aspecto del uso social pleno. Tienen una clara vocación de estructurarse hacia el nivel ambiental consolidado, pero requieren de elementos y actuaciones complementarias que la afirmen como una propuesta integral. c.
Nivel 3 “Ámbitos potenciales”: Son aquellos espacios públicos que presentan alguno de los rasgos esenciales definidos para el Nivel 1 “Ámbitos consolidados” en forma incompleta y/o no integradas. Se incluye también a los espacios que por su localización estratégica pueden relacionar otros ámbitos valiosos entre sí, reforzando y caracterizando los recorridos internos del área.
9.1.3.2.2Protección Especial Edilicia
Se protegerá el edificio según su nivel de Protección y en la parcela aquellos elementos, tanto paisajísticos como ornamentales, que constituyan al conjunto patrimonial.
Las protecciones edilicias se clasifican en los siguientes niveles: a.
Protección integral: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de interés especial cuyo valor de orden histórico-cultural y/o arquitectónico los han constituido en hitos urbanos, que los hacen merecedores de una protección integral.
Protege la totalidad de cada edificio conservando todas sus características arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio. b.
Protección estructural: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carácter singular y tipológico, que por su valor histórico-cultural, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno o califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad.
Protege el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen. c.
Protección cautelar: Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto.
Protege la imagen característica del área previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfología.
9.1.4Proximidad a Edificios Catalogados
En parcelas adyacentes a edificios catalogados se ajustará a lo establecido en el artículo 3.6 del Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” como pieza de ajuste. Cuando el adyacente sea un inmueble consolidado deberá consultarse al organismo competente en lo que respecta al tratamiento de fachadas, de medianeras y al contexto patrimonial, cuando corresponda.
9.1.5Rehabilitación
La rehabilitación es aplicable a edificios existentes construidos según los planos aprobados con anterioridad al 1 de mayo de 1977.
Dichos edificios no deberán tener construcciones antirreglamentarias, ni haberse construido en virtud de normas particulares. En caso de contar con obras antirreglamentarias las mismas deberán ser retrotraídas a dicha situación de conformidad a la normativa de Edificación.
Los requisitos para optar por este régimen se definirán por el Poder Ejecutivo.
Quedan excluidos de la rehabilitación:
Los edificios catalogados de conformidad al artículo 9.1.2;
Los edificios objeto de declaratorias en el régimen de la Ley Nacional N° 12.665 y sus modificatorias;
Los edificios que se encuentren protegidos dentro de la U32.
9.1.5.1Intervenciones relativas al uso
En los edificios existentes comprendidos en el artículo 9.1.5 podrán desarrollarse las obras y acciones detalladas en la normativa de edificación para la localización de los usos permitidos.
Cuando estos edificios se localicen en Áreas de Protección Histórica o en Urbanizaciones Determinadas se deberá tener en consideración las normas particulares de cada Área conforme al Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” y la saturación de usos de conformidad al artículo 3.1.
Los requerimientos de carga y descarga o ascenso y descenso de pasajeros, guarda y estacionamiento, no serán exigibles si esos usos no están previstos en el edificio existente, y no se altera una superficie mayor al cincuenta por ciento (50%) en el piso bajo.
Respecto de las actividades para las que se requiera ubicación sobre la Red de Tránsito Pesado, el Organismo Competente determinará en cada caso la conveniencia o no de la localización propuesta.
9.1.6Promociones para bienes protegidos
El Poder Ejecutivo promoverá los medios para el cumplimiento de la obligación de protección, estimulando las acciones que correspondan a la actividad privada, mediante una adecuada gestión patrimonial enmarcada en acciones específicas.
9.1.6.1Desgravaciones tributarias
Las Desgravaciones impositivas para los titulares de edificios catalogados podrán significar hasta un cien por cien (100%) del impuesto inmobiliario y tasa retributiva de los servicios de alumbrado, barrido y limpieza, mantenimiento y conservación de sumideros.
Los porcentuales de reducción y plazos de vigencia, serán determinados de acuerdo con los siguientes criterios: Nivel de protección: Cuanto mayor sea el nivel de protección mayor será la proporción a desgravar. Antigüedad: Cuanto mayor sea su antigüedad, mayor será la proporción a desgravar. Cuantía de la intervención: Cuanto mayor sea la cuantía de la intervención, mayor será la proporción a desgravar. Las intervenciones realizadas deberán cumplir con las especificaciones exigidas en cada caso. La exención perderá vigencia si no se mantiene el edificio en buen estado de conservación. Protección ambiental: Por encontrarse en áreas de protección ambiental, tendrá preferencia en cuanto al porcentaje de desgravación. Usos: Se privilegiarán aquellos edificios que tengan destinado al uso residencial más del setenta por ciento (70%), aquellos de interés social o comunitario y otros que resulten beneficiosos para el área. También se otorga la desgravación total para titulares de los edificios catalogados de los Derechos de Delineación y Construcción, respecto de las mejoras que se realicen en los edificios con valor patrimonial.
Aquellos propietarios de edificios catalogados que realizaran obras para su rehabilitación o puesta en valor podrán presentarse ante el Organismo Competente para solicitar la exención de revalúo por un término de cinco (5) años. Esta exención como así también las desgravaciones previstas en este punto serán incorporadas en las modificaciones que se efectúen en las normativas Fiscal y Tarifaria.
9.1.6.2Donaciones
Las intervenciones en edificios protegidos podrán beneficiarse con donaciones provenientes de organismos públicos y privados, nacionales o extranjeros.
9.1.6.3Préstamos y Subvenciones
Los emprendimientos en edificios protegidos podrán beneficiarse con líneas de crédito y/o subvenciones otorgadas por cualquier tipo de entidades nacionales o internacionales, públicas o privadas.
9.1.6.4Fondo de Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados (FEREC)
Los recursos del “Fondo de Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados” (FEREC) provendrán de: a.
Del quince por ciento (15%) de la recaudación que obtenga la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) por concepto de Derechos de Delineación y Construcción en el ámbito de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; b.
De los fondos que provengan de las partidas que específicamente destine el presupuesto anual a tales efectos; c.
De los recursos que provengan de entidades nacionales o extranjeras con destino a la protección patrimonial; d.
De Donaciones o legados que los particulares instituyan al Fondo como beneficiario; e.
De la recaudación obtenida por Transferencia de la Equivalencia de Capacidad Constructiva; f.
De los fondos que se recauden por instrumentos de captación por mayor valorización de inmuebles y se destinen al FEREC.
9.1.6.4.1Destino de los Fondos
Los Fondos ingresados de conformidad a los incisos a), b), c), d) y f) del artículo 9.1.1.5.5 se destinarán para la recuperación, mantenimiento y puesta en valor de bienes patrimoniales y sus contextos urbanos.
Los Fondo ingresados de conformidad al inciso e) se destinarán de la siguiente manera: El cincuenta por ciento (50%) de lo recaudado será asignado al propietario en calidad de aporte no reembolsable con el fin de poner en valor el inmueble debiendo certificar las obras de mantenimiento y rehabilitación realizadas en el edificio catalogado con estos fondos. Se otorgará en un anticipo y hasta tres (3) desembolsos, de acuerdo al avance de la obra, con un plazo máximo de nueve (9) meses (prorrogables por otros tres meses). El anticipo no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de los fondos asignados para este fin. El treinta por ciento (30%) de lo recaudado se destinará al propietario del inmueble catalogado en calidad de aporte no reembolsable, el cual se transferirá una vez que certifique las obras de mantenimiento y puesta en valor del edificio catalogado. El veinte por ciento (20%) permanece en el FEREC para atender a la recuperación, mantenimiento y puesta en valor de bienes patrimoniales y sus contextos urbanos.
9.1.7Vestigios Arqueológicos y Restos Paleontológicos
Los propietarios de parcelas en las cuales existan o se descubran vestigios arqueológicos o restos paleontológicos, deberán informar de su existencia, para su registro y catalogación. El Organismo Competente en materia de fiscalización y control de obra podrá aplicar una medida precautoria y dará aviso al Organismo Competente en materia de Cultura.
En caso de determinarse por el Organismo Competente que se trata de un vestigio arqueológico o resto paleontológico, se establecerán las modificaciones al proyecto para el cuidado, mantenimiento, refuncionalización y permisos de acceso público convenidos con el propietario a través de alguno de los instrumentos de desarrollo territorial del Título 10.
9.2Urbanizaciones Determinadas (U)
Corresponden a áreas que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos urbanos de características diferenciales son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación, subdivisión del suelo y plástica urbana.
Su regulación se define específicamente y se encuentra en el Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas”, formando parte integrante del presente Código y manteniendo su misma validez.
9.2.1Nuevas Urbanizaciones Determinadas
Se establece como nuevas urbanizaciones determinadas las siguientes áreas:
- 1.Isla Demarchi
- 2.Ribera del Barrio de La Boca
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