Modificación del Código Urbanístico
Ley N.º 6.564 · Ley modificatoria · Vigente
La segunda reforma. Es corta, 19 páginas, pero toca cosas que se sienten en una operación: cambia las reglas de subdivisión y el tamaño mínimo de parcela.
¿Qué se puede construir en esta dirección?
Escribí una dirección de CABA y te abrimos la prefactibilidad de esa parcela en una pestaña nueva.
- Jurisdicción
- Ciudad Autónoma de Buenos Aires
- Publicación
- BO N° 6469 del 27/09/2022
- Secciones
- Sin transcribir
- Páginas del texto oficial
- 19
Cómo leer esta ley
Una ley modificatoria no tiene articulado propio para transcribir: lo que hace es sustituir, incorporar o derogar artículos de otro código. El detalle de qué tocó está más arriba, y el texto resultante se lee en el texto ordenado vigente.
Lectura TodoProps
Es la segunda ley modificatoria del Código Urbanístico. Tiene 45 artículos operativos y se ocupa de dos cosas a la vez. Por un lado resuelve tres barrios concretos: crea el Área de Arquitectura Especial AE-31 Lomas de Núñez, reescribe casi entera la U23 Barrio Nuevo Belgrano y separa de ella al Barrio Parque General Belgrano, que pasa a ser un área U propia. Por el otro toca reglas generales de parcelamiento, usos accesorios y riesgo hídrico que se aplican en toda la Ciudad.
No reemplaza al Código: lo modifica. Sustituye, incorpora o deroga artículos del Código Urbanístico aprobado por Ley 6.099 y de sus Anexos II, III y IV.
Qué cambió
Respecto del texto anterior. Cada punto cita el artículo para que puedas verificarlo.
Cambió la superficie mínima de parcela
El caso general de subdivisión pasó a exigir 300 m² de superficie mínima y 10 metros de ancho. La parcela resultante tiene que poder contener un rectángulo cuyos lados estén en relación no mayor que 2,5, y el área de ese rectángulo tiene que llegar al porcentaje que da la función X% = 70 - S/100, donde S es la superficie total de la parcela. Para parcelas de más de 4.000 m² el porcentaje es 30%. Al menos uno de los frentes resultantes tiene que ser igual o mayor que el lado menor de ese rectángulo. Las Áreas Especiales Individualizadas quedan fuera: se rigen por sus normas especiales.
Art. 4.2.1
Los usos accesorios pasaron a estar listados uno por uno
El artículo 3.6.2 dejó de ser una regla genérica y pasó a enumerar siete casos con su límite de superficie. Cerrajería, venta de vidrios y espejos, armería, metales y piedras preciosas, venta de repuestos para automotores, y automotores, embarcaciones y aviones admiten un taller de reparación dentro de la misma unidad de uso que no supere el 20% de la superficie. La estación de servicio admite venta minorista por autoservicio, bar, hielo, leña, estafeta postal y cajeros, con un tope del 30% de la superficie de la parcela y siempre en un único local de venta.
Art. 3.6.2
Riesgo hídrico: cambió el umbral que activa la obligación
Para obra nueva dentro de los polígonos del Plano N° 7.2.8.3.1, la ralentización pasó a exigirse cuando la superficie cubierta supera los 200 m² y la altura máxima supera los 11,60 metros. El Centro Libre de Manzana tiene que ser absorbente según el artículo 7.2.2. La medida computa para los incentivos del apartado 7.2.8.2 c) sólo si se combina con otras herramientas de Compromiso Ambiental.
Art. 7.2.8.3.1
Subdivisión de parcelas pasantes
Una parcela intermedia con frente a más de una calle puede subdividirse en parcelas autónomas sobre cada calle aunque los frentes resultantes queden por debajo del mínimo del Título 4, siempre que el Organismo Competente entienda que mejora la conformación del parcelamiento de la manzana y que se cumpla la superficie mínima. El frente puede ceder; la superficie no.
Art. 4.2.4
Edificar sobre terreno afectado a apertura o ensanche
Se puede construir en la franja entre la vieja y la nueva Línea Oficial si el propietario, por escritura pública, renuncia al mayor valor y a reclamar el daño de su supresión, se compromete a completar fachada y tejido cuando se demuela lo afectado, y limita la edificación a planta baja y primer piso.
Art. 4.3.1
Ampliación de usos no conformes: se agregó la palabra sólo
El artículo 3.10.3 pasó a decir que los edificios con usos no conformes sólo podrán ampliarse en los casos que enumera: localización de usos permitidos, instalaciones contra contaminación e incendio, mejora de condiciones sociales y sanitarias del personal, y espacios de carga, descarga, guarda y estacionamiento. La ley dice expresamente que lo que incorpora es la palabra sólo.
Art. 3.10.3
Qué es nuevo
Lo que antes no estaba regulado.
Cesión de la Línea Oficial de Esquina
Se incorporó el artículo 4.1.1. La cesión que forma la Línea Oficial de Esquina es a título gratuito y su traza sale del punto 6.4.1.3.1. Si hoy hay construcción sobre ese triángulo, se prevé la cesión futura para cuando la edificación se retire. La Ciudad acepta la cesión con el registro del plano de mensura.
Art. 4.1.1
Área de Arquitectura Especial AE-31 Lomas de Núñez
El polígono entre el eje de Vedia, las vías del FFCC Mitre, el eje de Vilela y el eje de Cuba se desafectó de las condiciones de edificabilidad de la U.S.A.B.2 y pasó a regirse por las normas del AE-31, incorporadas como punto 4.1.25.AE31. En materia de publicidad se asimila a Distrito APH y no se admite ninguna.
Art. Arts. 1° a 5° y 9° de la Ley N° 6.564
Barrio Parque General Belgrano como área U propia
El apartado 12 U23) Barrio Parque General Belgrano se derogó del artículo 5.7.22 y el polígono pasó a constituir un Área U propia, con normas urbanísticas nuevas aprobadas como Anexo VI de la ley.
Art. Arts. 18 a 22 de la Ley N° 6.564
Centro de Yoga
Se agregó la definición al artículo 1.4.2.2 y el rubro 6.1.21 al Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3, dentro de servicios para la vivienda y sus ocupantes, con tope de 200 m² en Baja Mixtura y permitido en las tres áreas de mixtura restantes.
Art. 1.4.2.2 y 3.3.2
Qué conviene mirar
Antes de proyectar, comprar, reciclar o vender.
Si tu parcela está en Barrio Nuevo Belgrano, cambió casi todo
La U23 quedó con tres clases de parcela. Parcela menor hasta 450 m². Parcela mayor: más de 450 m² y hasta 1.500 m², con frente mínimo de 14 metros. Parcela superior: más de 1.500 m² con frente mínimo de 25 metros. Está prohibido englobar para llegar a parcela superior o para agrandarla. En parcela superior el FOS llega al 50% y el plano límite es de 9 metros entre medianeras y en perímetro semilibre, y de 17,40 metros en perímetro libre. Y se incorporó que en ningún caso se aplica el completamiento de tejido del artículo 6.5.5.
Art. 5.7.22, incisos 3.2, 3.3.3 y 3.3.4 U23
Cuatro artículos suprimidos que quizá estabas usando
Quedaron suprimidos el 3.14.9 En Edificios, el 6.4.1.3.5 Convenio para formar la Línea Oficial de Esquina, el 6.4.1.3.6 Liberación de la contribución por ocupación del espacio aéreo por C.L.O.E. y el 6.4.4.7 Enfrentamiento de áreas descubiertas.
Art. Art. 38 de la Ley N° 6.564
Régimen aplicable según cuándo se inició el trámite
La cláusula transitoria primera repite el criterio de la Ley 6.099: la modificación se aplica a los trámites iniciados después de su entrada en vigencia, los actos dictados antes conservan validez por su plazo, y los trámites en curso siguen con el régimen vigente al momento del inicio.
Art. Ley N° 6.564, cláusula transitoria primera
Cambios artículo por artículo
Tomado de las anotaciones al pie del texto ordenado oficial. Son 42 en total: 19 sustituidos, 16 incorporados, 6 derogados, 1 renumerado.
| Artículo | Qué pasó | Por | Publicación | Detalle |
|---|---|---|---|---|
| 6.2.5 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | El art. 1° desafecta de las condiciones de edificabilidad de la U.S.A.B.2 el polígono de Vedia, vías del FFCC Mitre, Vilela y Cuba. |
| Anexo II, 4.1.25.AE31 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Arts. 2° a 4°: se aprueban las normas urbanísticas del AE-31 Lomas de Núñez, se afecta el polígono y se incorporan al apartado 4 Áreas de Arquitectura Especial. |
| Anexo III, Plano N° 4.1.25.AE31 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 5°: se incorpora el plano de Lomas de Núñez al Atlas. |
| Anexo I, Catálogo de Inmuebles Protegidos | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Arts. 6° y 7°: se catalogan con Nivel de Protección Cautelar los inmuebles de Arcos 4050-4052 y Arcos 4202 / Ruiz Huidobro 2115-2119 y se los incorpora al Catálogo del art. 9.1.2.3. |
| Ley 2936, art. 12, inciso 12.9.18 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 9°: el Área AE 31 Lomas de Núñez se asimila a Distrito APH y no admite ningún tipo de publicidad. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 3.1 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Carácter: área destinada al uso residencial exclusivo y al equipamiento al servicio de la vivienda. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 3.2 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Estructura parcelaria: parcela menor hasta 450 m²; parcela mayor de 450 a 1.500 m² con frente mínimo de 14 m; parcela superior de más de 1.500 m² con frente mínimo de 25 m. Se prohíbe englobar para obtener o ampliar parcela superior. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 3.3.3 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Edificación en parcela superior: FOS hasta 50%, plano límite de 9 m entre medianeras y en perímetro semilibre, y de 17,40 m en perímetro libre, con retiros según Figura N° 5.7.22 b). |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 3.3.4 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Disposiciones particulares: en ningún caso se aplica el artículo 6.5.5 sobre completamiento de tejido. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 3.4 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Usos: comercio, servicios y educación sólo en parcelas con plano de registro, permiso, habilitación o autorización; vivienda individual en todas. Lista los rubros permitidos y el régimen de las actividades existentes conformes y no conformes. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, inciso 9 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | El Organismo Competente debe pedir al Consejo Consultivo de la Comuna un informe no vinculante, que debe expedirse en 15 días hábiles bajo apercibimiento de continuar el trámite. |
| Anexo III, Plano 5.7.22 a) | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 16, conforme el Anexo V de la ley. |
| Anexo II, 5.7.22 U23 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 17: se desafecta de la U23 el polígono de Av. del Libertador, Guillermo Udaondo, Pres. Figueroa Alcorta, Sáenz Valiente y Monroe. |
| Anexo II, 5.7.22 U23, apartado 12 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 18: se deroga el apartado 12 U23) Barrio Parque General Belgrano. |
| Anexo II, punto 5, Área U Barrio Parque General Belgrano | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Arts. 19 a 21: se aprueban las normas urbanísticas del Anexo VI, se afecta el polígono del Anexo VII y se incorpora el área a Urbanizaciones Determinadas. |
| Anexo III, Plano U Barrio Parque General Belgrano | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 22, conforme el Anexo VII de la ley. |
| Anexo IV, Plancheta N° 3 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 23: se modifica conforme los Anexos II, V y VII de la ley. |
| 1.4.2.2 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Se incorpora la definición de Centro de Yoga, intercalada en orden alfabético. |
| 3.3.2 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Se incorpora al Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3 el rubro 6.1.21 Centro de Yoga, con 200 m² en Mix 1 y permitido en Mix 2 A, Mix 2 B y Mix 4. |
| 3.3.2 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 26: se reescribe la columna Observaciones de una tabla de rubros del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3, remitiendo a los artículos 3.4, 3.6.1, 3.6.2 y 3.14.3 según el rubro. |
| 3.6.2 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Pasa a llamarse Usos accesorios específicos y enumera siete casos: seis con taller de reparación de hasta el 20% de la unidad de uso, y la estación de servicio con actividades complementarias de hasta el 30% de la parcela en un único local de venta. |
| 3.9 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Usos que aplican instrumentos de desarrollo territorial: los grandes equipamientos públicos o privados requieren aprobación de la Legislatura conforme los arts. 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad, con el Cuadro 3.9.1 como enumeración no taxativa. |
| 3.10.3 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Se incorpora la palabra sólo: los usos no conformes únicamente pueden ampliarse en los cuatro supuestos que el artículo enumera. |
| 3.11.2 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 30: se corrige la referencia numérica de los rubros 10.2.21 a 10.2.25 del Cuadro de Usos del Suelo Industrial. |
| 4.1.1 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Cesiones relativas a la Línea Oficial de Esquina: la cesión es a título gratuito, se conforma según el punto 6.4.1.3.1 y se acepta con el registro del plano de mensura. |
| 4.2.1 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | División y parcelas mínimas: 300 m² y 10 m de ancho en el caso general, con la regla del rectángulo de relación 2,5 y la función X% = 70 - S/100, y 30% para parcelas de más de 4.000 m². |
| 4.2.4 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Subdivisión de parcelas intermedias con frente a dos o más calles: se admiten frentes menores al mínimo si mejora el parcelamiento de la manzana y se cumple la superficie mínima. |
| 4.3.1 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Inmuebles afectados a apertura o ensanche: se puede edificar entre la vieja y la nueva L.O. si el propietario renuncia por escritura al mayor valor, se compromete a completar fachada y tejido, y limita la obra a planta baja y primer piso. |
| 6.4.2 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 35: se incorpora un gráfico a Línea de Frente Interno. |
| 6.4.3 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 36: se incorpora un gráfico a Línea Interna de Basamento. |
| 7.2.8.3.1 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Compromiso Ambiental en materia de prevención de Riesgo Hídrico: obra nueva de más de 200 m² cubiertos y más de 11,60 m de altura dentro de los polígonos del Plano N° 7.2.8.3.1 debe ralentizar, y el Centro Libre de Manzana debe ser absorbente. |
| 3.14.9 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 38: se suprime En Edificios. |
| 6.4.1.3.5 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 38: se suprime Convenio para formar la Línea Oficial de Esquina (C.L.O.E.). |
| 6.4.1.3.6 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 38: se suprime Liberación de la contribución por ocupación del espacio aéreo por C.L.O.E. |
| 6.4.4.7 | Derogado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 38: se suprime Enfrentamiento de áreas descubiertas. |
| Anexo II, 3.7.38 APH51, apartado 4.2.1.1.2 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Ampliación: los edificios no catalogados del APH51 Catedral al Norte pueden ampliarse hasta la altura máxima de la zona según el apartado 4.2.1.1. |
| Anexo II, 1.6.100 EE-115, inciso 5 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Se agregan a los usos permitidos de la Universidad Di Tella la oficina comercial o consultora sin atención al público y el espacio de trabajo colaborativo, con un módulo de estacionamiento cada 70 m² construidos. |
| Anexo II, 5.7.53 U60 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 41: se incorpora íntegramente el cuadro 5.4.6.61 de la Ley 6.129 al Barrio Padre Carlos Mugica y se renumera como Cuadro de Usos 5.7.53. |
| Anexo II, 5.7.53 U60 | Renumerado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 42: las referencias a los Planos 5.4.6.61 pasan a ser Planos 5.7.53 I, III y IV del Anexo III. |
| Anexo III, Plano N° 7.2.6.6 | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 43, conforme el Anexo VIII de la ley. |
| Anexo III, Plano N° 7.2.8.3 | Sustituido | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 44, conforme el Anexo IX de la ley. |
| Apertura y traza de vías públicas | Incorporado | Ley N° 6.564 | BOCBA N° 6469 del 27/09/2022 | Art. 45: se aprueba la apertura y traza de nueve vías, entre ellas Paseo Islas Malvinas, Av. San Pedrito entre John William Cooke y 27 de Febrero, y la calle Padre Carlos Mugica. |
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