SMP 083-158B-012
Terreno en Villa Devoto · Comuna 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Prefactibilidad sobre los indicadores urbanísticos oficiales del GCBA.
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Propiedad horizontal
El lote está sometido a propiedad horizontal: no es de una persona sino de un consorcio, y los indicadores corren sobre la parcela entera y no sobre una unidad funcional.
Código Civil y Comercial de la Nación, Ley N.º 26.994, arts. 2037 y siguientes
Esta parcela está en propiedad horizontal. No hay un proyecto que un dueño pueda encargar.
El lote no es de una persona sino de un consorcio, y los indicadores del Código corren sobre la parcela entera y no sobre una unidad funcional. Cualquier obra sobre el conjunto necesita la mayoría que exige el reglamento. Por eso esta ficha publica los datos oficiales del lote y el volumen que hay hoy, y no publica ningún cálculo de edificabilidad, de anteproyecto ni de plusvalía: serían las cuentas de una obra que hoy no se puede encargar.
Código Civil y Comercial de la Nación, Ley N.º 26.994, arts. 2037 y siguientes
Debida diligencia
Cada punto es una condición registrada en las bases del GCBA sobre esta parcela, con lo que implica para el comprador y el trámite que la despeja.
La parcela está subdividida en 6 unidades funcionales. Para desarrollarla hace falta comprar el 100% y desafectar el reglamento, con la unanimidad que eso supone.
Qué hacer · Pedir el reglamento de copropiedad y el listado de titulares antes de avanzar.
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Entorno
Las circunscripciones administrativas que le corresponden a la parcela. Definen a qué comisaría, hospital y distrito escolar responde la dirección.
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Los terrenos que comparten medianera con esta parcela. Un lindero con la misma edificabilidad es la diferencia entre un lote de 100 m² y un englobamiento que cambia la tipología.
Catastro AGIP · última sincronización 06/10/2025
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre CABEZON, JOSE LEON 3692 entre 2018 y 2022: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 26 hechos sobre esta parcela entre 2018 y 2022. Hay dos habilitaciones comerciales y 23 inspecciones. El relevamiento de usos de 2022 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El informe de fachada de la Ley 257 no está presentado
La AGC registra el certificado de conservación de fachada como sin presentación. Es una obligación del propietario y queda anotada contra la partida, así que la hereda quien compra.
Hay ocho inspecciones de los últimos cinco años
El padrón registra que la AGC vino, no el resultado de la visita. Para saber si labró un acta y en qué terminó hay que pedir el expediente con el número de ticket.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había vivienda
El relevamiento de 2022 lo registra como unicomercial. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2022-07-21
Habilitación
Se habilitó un local: Comercio minorista de productos de abasto y alimenticios de 25 m²
Expediente EX-2022-26340225- -GCABA-DGHP
2022-05-27
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3700. Ticket DGFyC-819124.
Expediente DGFyC-819124
2022-04-27
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3700. Ticket DGHySA-344719.
Expediente DGHySA-344719
2021-12-23
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-753875.
Expediente DGFyC-753875
2021-12-14
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5055. Ticket DGFyC-593136.
Expediente DGFyC-593136
2021-06-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-665174.
Expediente DGFyC-665174
2021-04-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3700. Ticket DGHySA-288456.
Expediente DGHySA-288456
2021-03-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: San Nicolas 5091. Ticket DGFyCO-417052.
Expediente DGFyCO-417052
2021-03-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-416234.
Expediente DGFyCO-416234
2020-11-20
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-383886.
Expediente DGFyCO-383886
2020-11-19
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-383884.
Expediente DGFyCO-383884
2020-01-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Verificaciones
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3700. Ticket DGFyC-509265.
Expediente DGFyC-509265
2019-11-21
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-332534.
Expediente DGFyCO-332534
2019-11-01
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Suspensiones y Rechazos
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-470834.
Expediente DGFyC-470834
2019-10-09
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Suspensiones y Rechazos
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-351103.
Expediente DGFyC-351103
2019-08-08
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-330398.
Expediente DGFyCO-330398
2019-07-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cabezon, Jose Leon 3692. Ticket DGFyCO-326723.
Expediente DGFyCO-326723
2019-04-17
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Boedo Av. 1508. Ticket DGFyC-251141.
Expediente DGFyC-251141
2019-04-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Cafayate 5273. Ticket DGFyCO-294948.
Expediente DGFyCO-294948
2019-03-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Térmicas
Local inspeccionado: Fernandez de Enciso 4285. Ticket DGFyCO-289425.
Expediente DGFyCO-289425
2019-02-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Campana 242. Ticket DGFyC-347564.
Expediente DGFyC-347564
2018-07-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-248826.
Expediente DGFyC-248826
2018-04-13
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-201694.
Expediente DGFyC-201694
2018-03-20
Habilitación
Se habilitó un local: Com.Min.de Carne, Lechones, Achuras, Embutidos de 25 m²
Expediente EX-2018-08421179- -MGEYA-DGHP
2018-02-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: San Nicolas 5097. Ticket DGFyC-125779.
Expediente DGFyC-125779
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Sin Presentación
La Ley 257 obliga al propietario a presentar el informe técnico de fachada. Figurar sin presentación es un incumplimiento anotado por la AGC.
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
149 m²
Superficie apilada
1.192 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
233 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
38 m en Corredores Altos, 22,80 m en U.S.A.A.
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.