SMP 039-093-005c
Superficie total
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Es anterior a 1941 y el CAAP ya se expidió desestimando la protección, que es la lectura favorable. No es un permiso de demolición, y esa diferencia es justo lo que te podemos estudiar.
Debida diligencia
El inmueble entra en el universo de la Ley 3056 y el CAAP ya se expidió (NOTA CAAP) desestimando la protección. Es la lectura favorable, pero no es un permiso de demolición: los fallos de 2023-2024 sobre el catálogo de anteriores a 1941 siguen condicionando el trámite.
Qué hacer · Confirmar el dictamen del CAAP por expediente y condicionar la seña a que el permiso de demolición salga.
Una franja de la parcela está afectada a la vía pública. Los metros afectados no se edifican y, según el caso, tampoco computan para el FOT: la superficie útil real es menor que la catastral.
Qué hacer · Pedir la Consulta Registral / Certificado de Afectación en la DGROC para saber cuántos metros exactamente.
La parcela está en una cuenca con antecedentes de anegamiento. Impacta el subsuelo — cota de sótano, bombeo, impermeabilización — y encarece tanto la obra como el seguro.
Qué hacer · Revisar la cota de la parcela y el plan hidráulico de la cuenca antes de dimensionar cocheras bajo rasante.
El trámite de obra suma una instancia previa de idoneidad ante la Ciudad.
Qué hacer · Presupuestar el plazo extra en el cronograma de permisos.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
C2 · al 25/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(0 m² × 440 UVA/m²) × 35 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
039-093-005b
BLANCO ENCALADA 2562
150 m²
039-093-022b
CIUDAD DE LA PAZ 2370
342 m²
039-093-019j
CIUDAD DE LA PAZ 2328
583 m²
039-093-012c
AMENABAR 2343
463 m²
039-093-010
AMENABAR 2363
272 m²
039-093-009
AMENABAR 2369
259 m²
039-093-008
AMENABAR 2375
236 m²
039-093-004
BLANCO ENCALADA 2540
252 m²
039-093-019a
OLAZABAL 2541
866 m²
Catastro AGIP · última sincronización 25/08/2026
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre AMENABAR 2349 entre 2018 y 2023: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran cuatro hechos sobre esta parcela entre 2018 y 2023. Hay dos trámites de obra. El relevamiento de usos de 2023 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El informe de fachada de la Ley 257 no está presentado
La AGC registra el certificado de conservación de fachada como sin presentación. Es una obligación del propietario y queda anotada contra la partida, así que la hereda quien compra.
Alcanzado por la Ley 3056
El inmueble es anterior a 1941, así que un pedido de demolición pasa por el dictamen del CAAP antes del permiso. Es un plazo y un riesgo, no un impedimento.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2023-01-06
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Blanco Encalada 2560.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-36626409-GCABA-DGROC
2022-11-30
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Blanco Encalada 2560.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2022-36626409-GCABA-DGROC
2018-01-01
Patrimonio
El lote figura en el registro de protección patrimonial: sin nivel declarado en estado nota caap
Protección: Desestimado. Alcanzado por la Ley 3056, que exige dictamen del CAAP antes de un permiso de demolición.
Ver artículo con los detallessin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Sin Presentación
La Ley 257 obliga al propietario a presentar el informe técnico de fachada. Figurar sin presentación es un incumplimiento anotado por la AGC.
Ver artículo con los detallesCruzado por dirección declarada, no por parcela
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. 1 de estos hechos se cruzaron por la dirección que declara el padrón y no por el número de parcela, así que pueden corresponder a un lote lindero. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
260 m²
Superficie apilada
1.819 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
22,8 m de altura máxima · 7 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C2
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.