Título 10 · Protección Patrimonial
El régimen patrimonial del código viejo: la competencia y el órgano de aplicación, y los incentivos, que son las exenciones, las donaciones, los préstamos y las subvenciones para conservar un edificio protegido.
La Subsecretaría, en reemplazo de la Comisión de Preservación de Áreas Históricas.
Integral, estructural y cautelar, como en el Código Urbanístico.
Exenciones y plazos de rehabilitación, donaciones, préstamos y subvenciones, con tres clases de subvención.
La catalogación y el listado de inmuebles catalogados van aparte, porque el listado solo ocupa cien páginas del documento oficial.
El Gobierno de la Ciudad planificará y lle vará a cabo las acciones, proyectos y programas particularizados, referidos a la protección patrimonial, en todos los edificios, lugares u objetos que las normas contenidas en el presente Código así lo prescriban.
La Subsecretaría, es el Órgano de Aplicación de las normas de Protección Patrimonial con todas las atribuciones que las normas contenidas en el presente Código así lo prescriban, reemplazando en dichos casos a la Comisión Preservación de Áreas Históricas (Decretos N° 1.521, B.M. N° 16.002; N° 2.794, B.M. N° 17.291; N° 4.299, B.M. N° 17.333; N° 8.109, B.M.
N° 18.184 y N° 9.023, B.M. N° 18.433).
La Secretaría elaborará y pondrá en marcha programas de actuación, cuyos beneficios incidan fundamentalmente en el área.
Dichos programas tendrán en cuenta los siguientes aspectos:
Los programas de actuación destinados a la protección del paisaje natural, terrestre, lacustre o fluvial, o para la defensa de la flora, fauna y el equilibrio ecológico, no podrán ser dedicados a usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza o lesionen el valor específico de lo que se quiere proteger. Sólo se admitirán edificaciones aisladas, para usos de equipamiento e infraestructura imprescindible, para el funcionamiento de las actividades propias del sector con prohibición expresa de la subdivisión parcelaria.
La enunciación anterior debe entenderse como meramente enunciativa, pudiendo elaborarse otros programas que igualmente concurran al mejoramiento y desarrollo del área.
A tal efecto la Secretaría gestionará y coordinará estos programas y proyectos particularizados que, en el marco de lo establecido en el Capítulo 8.1 de este Código (AD 610.40), se implementen llevando a cabo acciones en el espacio público y/o privado previo acuerdo con los respectivos titulares y/o con organismos públicos, concesionarios de servicios e instituciones intermedias.
La salvaguarda y puesta en valor de los lugares, edificios u objetos considerados por estas normas de valor histórico, arquitectónico, simbólico o ambiental obliga a todos los habitantes a ordenar sus conductas en función de su protección, como así también de aquellos elementos contextuales que contribuyen a su valoración.
Los espacios y bienes sujetos a obligación de proteger serán declarados como tales dentro del catálogo respectivo, elaborado por la Secretaría, y aprobado por el Jefe de Gobierno. El P.E. deberá remitir la catalogación al P.L. para su intervención dentro de un plazo de diez (10) días.
Se realizará según Plano de Zonificación, donde se establecen áreas homogéneas, en cuanto a morfología y tejido urbano, a fin de consolidar los atributos que hacen valorable al conjunto, considerando a éste como el primer nivel de Protección Patrimonial.
Los bienes localizados en las áreas de protección (Distritos APH) no incluidos en nivel de protección especial alguno, no podrán superar los valores promedio de F.O.S. y F.O.T. de los edificios catalogados existentes en las mismas.
Se refiere a lo construido en las parcelas.
Se establecerán niveles particulares de protección e intervención, en el acto de su catalogación. Toda catalogación requerirá el dictado de los niveles particulares de protección e intervención.
Se aplica sobre áreas que se destacan por sus valores paisajísticos, simbólicos, sociales o espaciales.
Se refiere al espacio público, e incluye las fachadas y muros exteriores de los edificios que participan de los mismos.
Se establecen niveles particulares de calidad ambiental en los distritos específicos de protección.
En parcelas adyacentes a edificios catalogados, lugares declarados Monumento Histórico Nacional o Distritos APH, deberá consultarse a la Secretaría, en lo que respecta al tratamiento de fachadas y al contexto patrimonial.
Los propietarios de parcelas en las cuales existan o se descubran túneles con cualquier vestigio de valor arqueológico o sótanos, deberán informar a la Secretaría de su existencia, para su registro y catalogación.
La Secretaría establecerá las contraprestaciones por el cuidado, mantenimiento, refuncionalización y permisos de acceso público convenidos con el propietario, en los términos del Art. 10.1.6, en un todo conforme con las previsiones del Capítulo 10.2.
La Secretaría elaborará un registro de bienes catalogados en todo el ámbito de la Ciudad, conformen o no Áreas de Protección Histórica, a partir de su valoración patrimonial.
En ellos serán de aplicación los grados de protección edilicia, los instrumentos de gestión y los incentivos establecidos en esta Sección.
A su vez cualquier propietario de un inmueble que posea valor patrimonial, oficialmente reconocido o no, podrá requerir su catalogación y el dictado de normas APH particulares para la parcela de que se trata, las que integrarán un Convenio Urbanístico celebrado con el objetivo de salvaguardar dicho patrimonio.
Este Convenio, elaborado por la Secretaría será suscripto entre el propietario y el Jefe de Gobierno y elevado al P.L., para su aprobación o rechazo. Será de aplicación supletoria lo previsto en el Art. 8.4.4.
La Secretaría deberá:
La compensación podrá contemplar la transferencia de la capacidad constructiva de la parcela a otra u otras parcelas en tanto se cumplan los siguientes requisitos: . La parcela o parcelas receptoras no se encuentren emplazadas en Distritos APH, AE y/o U. . Las construcciones en la parcela o parcelas receptoras no podrán superar las normas de tejido de su Distrito de Zonificación. . No podrá superarse en más del treinta por ciento (30%) el valor fijado para su Distrito de Zonificación.
La transferencia de capacidad puede reservarse en cabeza del titular del dominio del bien catalogado con el carácter de un crédito que constará inscripto a su nombre en un Registro Público Especial que la Secretaría llevará a estos efectos vinculado con el Registro de Bienes Catalogados. El crédito por reserva de capacidad constructiva podrá ser cedido en todo o en parte, según las previsiones del Título IV de la Sección III del Libro II del Código Civil, mientras no se hubiese agotado. En dicha transferencia ambas partes deberán ceder, cada una, un 10% de la valuación fiscal respectiva de la capacidad constructiva o edificabilidad objeto de la transacción a favor del FEREC.
En el caso de ser las parcelas del mismo propietario, la retención no será de aplicación.
Defínese como Capacidad Constructiva Transferible (CCT) a la superficie que resulta de la diferencia entre la capacidad constructiva o edificabilidad permitida de la/s parcela/s en la cual se encuentra/n el/los inmueble/s a catalogar o proteger y la superficie construida existente en la/s parcela/s en el momento de la catalogación.
El remanente de la CCT será directamente proporcional al nivel de catalogación del bien en la siguiente forma:
Protección integral 100% CCT Protección estructural 80% CCT Protección cautelar 60% CCT La distribución de la CCT deberá privilegiar áreas urbanas, permitiéndose el siguiente esquema de transferencia:
Área Central 0% Zona Sur hasta 100% Resto de la Ciudad hasta 50%
El Convenio Urbanístico y las Normas Particulares tendrán plena vigencia a partir de la publicación en el Boletín Oficial.
La Secretaría llevará un Registro de Bienes Catalogados de la Ciudad, según la técnica del folio real en que se dejará constancia de todos los datos y contingencias del inmueble catalogado. Las constancias serán públicas. La incorporación de un bien al Registro de Bienes Catalogados deberá constar en la ficha parcelaria obrante en la Dirección de Catastro.
El P.E. promoverá los medios para el cumplimiento de la obligación de protección, estimulando las acciones que correspondan a la actividad privada, mediante una adecuada gestión patrimonial enmarcada en acciones específicas, según lo requerido en cada Distrito.
Dispondrá para ello de las siguientes herramientas de gestión:
Créase el “Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados” (FEREC), cuyos recursos provendrán de:
Del monto total disponible se destinará un 15% a la ejecución de obras y mantenimiento en edificios y espacios públicos catalogados que pertenezcan al dominio de la Ciudad.
El 85% restante se destinará al otorgamiento de créditos cuya implementación será convenida entre el P.E. y el Banco Ciudad de Buenos Aires.
Dicho convenio como así la reglamentación y condiciones de los créditos deberán ser ratificados por el P.L.
En lo que respecta a los préstamos el Banco Ciudad de Buenos Aires administrará los recursos en todo lo concerniente a los aspectos bancarios del otorgamiento previsto en 10.1.1.1 y la Secretaría será el encargado de evaluar los proyectos que se presenten con un sistema de puntaje que confeccionará sobre la base de los siguientes criterios:
A los fines de la selección de los beneficiarios la evaluación de la Secretaría deberá ser compatibilizada con la que el Banco efectúe respecto de las condiciones legales y económicas de los mismos.
La Secretaría supervisará, juntamente con el Banco el avance de las obras y su ajuste al proyecto aprobado.
Las acciones de rehabilitación sobre bienes sujetos a protección obligatoria deberán iniciarse, prosiguiendo a ritmo continuo, dentro de los 10 (diez) años a partir de la publicación de la norma correspondiente. Dicho plazo no se alterará aunque durante el mismo se efectuarán traslaciones de dominio.
La Secretaría podrá acordar una prórroga de un año a solicitud del propietario, mediando justa causa, y por dos años en virtud de resolución motivada por la Secretaría.
Transcurridos dichos plazos, y de no efectivizarse las acciones de rehabilitación, la Secretaría podrá propiciar la declaración de utilidad pública de los bienes sujetos a protección obligatoria.
Las obligaciones de protección permanecerán en vigencia aunque los bienes fueran enajenados, alquilados, o sometidos a cualquier tipo de disposición legal que sobre ellos puedan establecer sus propietarios.
Se deberá enviar en forma anual al P.L. un informe sobre el monto de los recursos y su debida aplicación.
Gestión y obtención de financiamiento externo con idéntico fin.
Premios estímulo a la rehabilitación y puesta en valor de los edificios comprendidos en los Distritos APH, resultando de aplicación al efecto el procedimiento establecido en el Capítulo 6.5 “Del estímulo a la edificación privada” del Código de Edificación.
Actuará como jurado el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales.
Desgravaciones impositivas para los titulares de edificios catalogados que podrán significar hasta un cien por cien (100%) de las contribuciones de alumbrado, barrido y limpieza, territorial y de pavimentos y aceras, a propuesta de la Secretaría.
Los porcentuales de reducción y plazos de vigencia, serán determinados para cada Distrito de protección de acuerdo con los siguientes criterios:
Nivel de protección: cuanto mayor sea el nivel de protección mayor será la proporción a desgravar.
Antigüedad: cuanto mayor sea su antigüedad, mayor será la proporción a desgravar.
Cuantía de la intervención: cuanto mayor sea la cuantía de la intervención, mayor será la proporción a desgravar.
Las intervenciones realizadas deberán cumplir con las especificaciones exigidas en cada caso.
La exención perderá vigencia si no se mantiene el edificio en buen estado de conservación.
Para determinar la desgravación que se aplicará a cada caso particular, se tendrán en cuenta las particularidades de cada Distrito, fijándose para los mismos, los límites de la misma.
A los efectos de la aplicación de estos parámetros la Secretaría deberá considerar las siguientes formas de ponderación:
Protección ambiental: por encontrarse en áreas de protección ambiental, tendrá preferencia en cuanto al porcentaje de desgravación.
Usos: se privilegiarán aquellos edificios que tengan destinado al uso residencial más del 70%, aquellos de interés social o comunitario y otros que resulten de beneficio para el área.
Desgravación total para los titulares de los edificios catalogados de los Derechos de Delineación y Construcción, respecto de las mejoras que se realicen en los edificios con valor patrimonial.
Aquellos propietarios de edificios catalogados que realizaran obras para su rehabilitación o puesta en valor podrán presentarse ante la Secretaría para solicitar la exención de revalúo por un término de 5 (cinco) años. Esta exención como así también las desgravaciones previstas en el Art. 10.2.4 serán incorporadas en las modificaciones que se efectúen en las normativas Fiscal y Tarifaria.
Asesoramiento a los interesados con la finalidad de que puedan llevar a cabo una mejor rehabilitación.
Toda otra forma de promoción y fomento que atienda a las particulares situaciones planteadas por los interesados.
El sistema total de incentivos para cada Distrito APH y/o inmueble catalogado tendrá vigencia a partir de la publicación de la norma.
En períodos de cinco años el P.E. evaluará en sus aspectos económicos y sociales los resultados de la aplicación del sistema de incentivos, a través de la Secretaría.
Las intervenciones en edificios protegidos podrán beneficiarse con donaciones provenientes de organismos públicos y privados, nacionales o extranjeros.
Los emprendimientos en edificios protegidos podrán beneficiarse con líneas de crédito otorgadas por cualquier tipo de entidades financieras nacionales o internacionales, públicas o privadas.
Los bienes que se hayan beneficiado con algún tipo de subvención no podrán ser objeto de cesión por ningún título en el plazo de cinco (5) años a partir de la terminación de las obras de rehabilitación, sin reintegrar la totalidad de la subvención recibida, debidamente actualizada e incrementada por el interés correspondiente.
La Ciudad a través de la Comisión de la Vivienda y/o Banco Ciudad de Buenos Aires instrumentará un sistema de subvenciones de acuerdo al tipo de intervención que se encare en edificios protegidos.
El monto de las mismas no podrá superar el 50% de la inversión total de la rehabilitación.
La Ciudad a través de la Comisión de la Vivienda y/o el Banco Ciudad de Buenos Aires podrá conceder subvenciones personales a los promotores o particulares que encaren intervenciones en edificios protegidos.
La Ciudad a través de la Comisión de la Vivienda y/o el Banco Ciudad de Buenos Aires podrá suscribir convenios con grupos locales directamente o por medio de Asociaciones constituidas a tal efecto, así como con empresas mixtas con participación mayoritaria de Entes Públicos y con otras entidades de carácter público, para la promoción, la gestión y el asesoramiento de las intervenciones en edificios protegidos.
La Ciudad podrá conceder con cargo a su presupuesto una subvención especial a la entidad suscribiente del convenio, siempre que se justifique debidamente la insuficiencia de medios propios, en relación a las previsiones de la intervención. En su caso, deberán constituirse garantías reales sobre el bien para garantizar el reintegro de los fondos.
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