A prever
Requiere Consulta de Idoneidad digital
El trámite de obra suma una instancia previa de idoneidad ante la Ciudad.
Qué hacer · Presupuestar el plazo extra en el cronograma de permisos.
SMP 041-091-005
IBERA 3046
Terreno en Núñez · Comuna 13, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Prefactibilidad sobre los indicadores urbanísticos oficiales del GCBA.
Edificabilidad publicada1 bloqueante
Debida diligencia
Lo que condiciona esta parcela
Cada punto es una condición registrada en las bases del GCBA sobre esta parcela, con lo que implica para el comprador y el trámite que la despeja.
Bloqueante
Volumen
Lo que hay hoy y lo que el Código permite
Envolvente permitida bajo el Código Urbanístico vigente, con el volumen ya construido como sombra. El borde en Lima es la línea municipal — el frente sobre la calle. Arrastrar el dibujo para girarlo.
Datos catastrales
SMP
041-091-005
Dirección
IBERA 3046
Barrio
Núñez
Comuna
Comuna 13
Partida matriz
329214
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Ley 6062
Contribución por mayor aprovechamiento
La plusvalía urbana grava la superficie que el Código Urbanístico habilita por encima del código anterior. Se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar, y se expresa en UVA porque el valor de incidencia se actualiza todos los años.
No corresponde
Edificabilidad adicional
0m²
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
390UVA/m²
R2b I · al 23/12/2025
Alícuota
35%
Contribución estimada
0
Documentación
Planos oficiales de esta parcela
Publicados por la Subsecretaría de Planeamiento del GCBA. Son la fuente de las medidas de arriba: si el croquis y el título no coinciden, manda el título.
Entorno
Jurisdicciones y servicios
Las circunscripciones administrativas que le corresponden a la parcela. Definen a qué comisaría, hospital y distrito escolar responde la dirección.
Sección catastral
41
Comisaría vecinal
13B
Comisaría
35
Distrito escolar
Distrito Escolar X
Área hospitalaria
HTAL. DR. PIROVANO
Región sanitaria
Manzana
Parcelas linderas
Los terrenos que comparten medianera con esta parcela. Un lindero con la misma edificabilidad es la diferencia entre un lote de 100 m² y un englobamiento que cambia la tipología.
Catastro AGIP · última sincronización 23/12/2025
Anexo
Cálculo de anteproyecto
Cómo se llega de los indicadores de arriba a metros vendibles: línea de frente interno, plantas, distribución de unidades y los planos oficiales en visor. Se carga a continuación.
Detalle normativo
Qué dice la normativa sobre lo que se puede construir acá
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Poné tu lote en la figura
Superficie del lote
381 m²
Superficie apilada
1.524 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
386 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
14,6 m de altura máxima · 4 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Glosario aplicado
Las palabras del Código que usa este informe
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Ver qué se puede construir en otra dirección
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.