SMP 095-053B-006a
Terreno en Villa Luro · Comuna 10, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Prefactibilidad sobre los indicadores urbanísticos oficiales del GCBA.
Debida diligencia
Cada punto es una condición registrada en las bases del GCBA sobre esta parcela, con lo que implica para el comprador y el trámite que la despeja.
Una franja de la parcela está afectada a la vía pública. Los metros afectados no se edifican y, según el caso, tampoco computan para el FOT: la superficie útil real es menor que la catastral.
Qué hacer · Pedir la Consulta Registral / Certificado de Afectación en la DGROC para saber cuántos metros exactamente.
Sobre el distrito se superpone una normativa particular del Anexo del Código Urbanístico: puede fijar alturas, retiros, usos o tratamiento de fachada distintos de los del distrito.
Qué hacer · Leer la ficha de RUA en el Anexo II antes de dar por buena la envolvente.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
La plusvalía urbana grava la superficie que el Código Urbanístico habilita por encima del código anterior. Se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar, y se expresa en UVA porque el valor de incidencia se actualiza todos los años.
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
RUA · al 22/12/2025
Alícuota
Contribución estimada
(0 m² × 100 UVA/m²) × 18 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Publicados por la Subsecretaría de Planeamiento del GCBA. Son la fuente de las medidas de arriba: si el croquis y el título no coinciden, manda el título.
Entorno
Las circunscripciones administrativas que le corresponden a la parcela. Definen a qué comisaría, hospital y distrito escolar responde la dirección.
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Los terrenos que comparten medianera con esta parcela. Un lindero con la misma edificabilidad es la diferencia entre un lote de 100 m² y un englobamiento que cambia la tipología.
Catastro AGIP · última sincronización 22/12/2025
Anexo
Cómo se llega de los indicadores de arriba a metros vendibles: línea de frente interno, plantas, distribución de unidades y los planos oficiales en visor. Se carga a continuación.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
260 m²
Superficie apilada
2.078 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
38 m en Corredores Altos, 22,80 m en U.S.A.A.
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
RUA · RUA
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Vender
Los números de arriba son los que mira un desarrollador antes de ofertar. Si el lote es tuyo, dejá tus datos y te devolvemos la tasación técnica sobre esta misma parcela y los compradores que están buscando en la zona.
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.