SMP 083-094-006
Terreno en Villa Devoto · Comuna 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Prefactibilidad sobre los indicadores urbanísticos oficiales del GCBA.
Superficie total
8,70 × 41,50 m
Debida diligencia
Cada punto es una condición registrada en las bases del GCBA sobre esta parcela, con lo que implica para el comprador y el trámite que la despeja.
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
El Código Urbanístico habilita 29.189 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 1.366.063 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
Volumen
Envolvente permitida bajo el Código Urbanístico vigente, con el volumen ya construido como sombra. El borde en Lima es la línea municipal — el frente sobre la calle. Arrastrar el dibujo para girarlo.
Remanente edificable
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Ley 6062
La plusvalía urbana grava la superficie que el Código Urbanístico habilita por encima del código anterior. Se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar, y se expresa en UVA porque el valor de incidencia se actualiza todos los años.
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
C3 II · al 07/10/2025
Alícuota
Contribución estimada
(29.189 m² × 260 UVA/m²) × 18 % = 1.366.063 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Publicados por la Subsecretaría de Planeamiento del GCBA. Son la fuente de las medidas de arriba: si el croquis y el título no coinciden, manda el título.
Entorno
Las circunscripciones administrativas que le corresponden a la parcela. Definen a qué comisaría, hospital y distrito escolar responde la dirección.
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Los terrenos que comparten medianera con esta parcela. Un lindero con la misma edificabilidad es la diferencia entre un lote de 100 m² y un englobamiento que cambia la tipología.
Catastro AGIP · última sincronización 07/10/2025
Valor de referencia
Cuánto vale el suelo de esta parcela según lo que se publica en Villa Devoto, multiplicado por sus 361 m². Es aritmética sobre precios de oferta, no una tasación de este lote.
Valor de referencia
A 1.552 USD/m² de suelo en Villa Devoto
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
La parcela no declara metros construibles
Mediana de 287 terrenos publicados en Villa Devoto. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Anexo
Cómo se llega de los indicadores de arriba a metros vendibles: línea de frente interno, plantas, distribución de unidades y los planos oficiales en visor. Se carga a continuación.
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre BEIRO, FRANCISCO AV. 3865 entre 2014 y 2020: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 17 hechos sobre esta parcela entre 2014 y 2020. Hay 14 inspecciones. El relevamiento de usos de 2022 la registró como unicomercial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El certificado de fachada está vencido
El último certificado de conservación venció el 2017-03-28. Renovarlo es del propietario y la AGC lo exige por partida.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había gimnasio
El relevamiento de 2022 lo registra como unicomercial. En 2008 el local se llamaba ATHLETES, C I De NATACION. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2020-03-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-501687.
Expediente DGFyC-501687
2020-03-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-510857.
Expediente DGFyC-510857
2020-03-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-529346.
Expediente DGFyC-529346
2020-01-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-501718.
Expediente DGFyC-501718
2019-12-18
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-341587.
Expediente DGFyC-341587
2019-12-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-488413.
Expediente DGFyC-488413
2019-12-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-488414.
Expediente DGFyC-488414
2019-12-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Deportivos
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-488418.
Expediente DGFyC-488418
2019-08-26
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Térmicas
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyCO-334082.
Expediente DGFyCO-334082
2019-01-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Salud y Geriátricos
Local inspeccionado: Malabia 932. Ticket DGFyC-318187.
Expediente DGFyC-318187
2018-12-04
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: VIEJA ESTRUCTURA - Establecimientos de Recreación y Deporte
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-175508.
Expediente DGFyC-175508
2018-02-21
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: VIEJA ESTRUCTURA - Establecimientos de Recreación y Deporte
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-173790.
Expediente DGFyC-173790
2018-01-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: VIEJA ESTRUCTURA - Establecimientos de Recreación y Deporte
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-161230.
Expediente DGFyC-161230
2018-01-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: VIEJA ESTRUCTURA - Establecimientos de Recreación y Deporte
Local inspeccionado: Beiro, Francisco Av. 3865. Ticket DGFyC-161248.
Expediente DGFyC-161248
2014-04-10
Anuncio publicitario
Hay un anuncio publicitario empadronado: Letrero saliente
Estado: Activo. 4 m² de superficie de anuncio. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Cruzado por dirección declarada, no por parcela
2014-04-10
Anuncio publicitario
Hay un anuncio publicitario empadronado: Letrero frontal
Estado: Activo. 8 m² de superficie de anuncio. Cruzado por dirección declarada, no por parcela.
Cruzado por dirección declarada, no por parcela
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Certificado de Conservación Vencido
Vence el 2017-03-28.
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. 2 de estos hechos se cruzaron por la dirección que declara el padrón y no por el número de parcela, así que pueden corresponder a un lote lindero. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
361 m²
Superficie apilada
1.805 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
1.287 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
17,2 m de altura máxima · 5 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C3 II
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Vender
Los números de arriba son los que mira un desarrollador antes de ofertar. Si el lote es tuyo, dejá tus datos y te devolvemos la tasación técnica sobre esta misma parcela y los compradores que están buscando en la zona.
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.