SMP 083-066-008
Terreno en Villa Devoto · Comuna 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Prefactibilidad sobre los indicadores urbanísticos oficiales del GCBA.
Superficie total
14,13 × 12,60 m
Debida diligencia
Cada punto es una condición registrada en las bases del GCBA sobre esta parcela, con lo que implica para el comprador y el trámite que la despeja.
El edificio existente está catalogado. No se demuele: cualquier intervención pasa por el CAAP y la envolvente de arriba es teórica, no ejecutable.
Qué hacer · Pedir el expediente de catalogación en la DGIUR antes de ofertar. Un terreno catalogado no se compra como terreno.
Sobre el distrito se superpone una normativa particular del Anexo del Código Urbanístico: puede fijar alturas, retiros, usos o tratamiento de fachada distintos de los del distrito.
Qué hacer · Leer la ficha de APH 36 en el Anexo II antes de dar por buena la envolvente.
La parcela está subdividida en 6 unidades funcionales. Para desarrollarla hace falta comprar el 100% y desafectar el reglamento, con la unanimidad que eso supone.
Qué hacer · Pedir el reglamento de copropiedad y el listado de titulares antes de avanzar.
La parcela no está vacía: 6 pisos sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
La plusvalía urbana grava la superficie que el Código Urbanístico habilita por encima del código anterior. Se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar, y se expresa en UVA porque el valor de incidencia se actualiza todos los años.
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
APH 36 · al 22/12/2025
Alícuota
Contribución estimada
(0 m² × 310 UVA/m²) × 27 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Publicados por la Subsecretaría de Planeamiento del GCBA. Son la fuente de las medidas de arriba: si el croquis y el título no coinciden, manda el título.
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Las circunscripciones administrativas que le corresponden a la parcela. Definen a qué comisaría, hospital y distrito escolar responde la dirección.
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Los terrenos que comparten medianera con esta parcela. Un lindero con la misma edificabilidad es la diferencia entre un lote de 100 m² y un englobamiento que cambia la tipología.
Catastro AGIP · última sincronización 22/12/2025
Valor de referencia
Cuánto vale el suelo de esta parcela según lo que se publica en Villa Devoto, multiplicado por sus 178 m². Es aritmética sobre precios de oferta, no una tasación de este lote.
Valor de referencia
A 1.552 USD/m² de suelo en Villa Devoto
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
Sobre metros construibles estimados con el FOT
Mediana de 287 terrenos publicados en Villa Devoto. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Anexo
Cómo se llega de los indicadores de arriba a metros vendibles: línea de frente interno, plantas, distribución de unidades y los planos oficiales en visor. Se carga a continuación.
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre MERCEDES 3993 entre 2017 y 2022: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 41 hechos sobre esta parcela entre 2017 y 2022. Hay 40 inspecciones. El relevamiento de usos de 2022 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El lote tiene protección patrimonial anotada
Figura como APH, en estado ley firme. Una catalogación viva limita la demolición y con ella el aprovechamiento del terreno.
Hay 13 inspecciones de los últimos cinco años
El padrón registra que la AGC vino, no el resultado de la visita. Para saber si labró un acta y en qué terminó hay que pedir el expediente con el número de ticket.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2022-11-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGHySA-388923.
Expediente DGHySA-388923
2022-06-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-771942.
Expediente DGFyC-771942
2022-06-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Elevadores
Local inspeccionado: Mercedes 3993. Ticket DGFyCO-527842.
Expediente DGFyCO-527842
2022-05-23
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Elevadores
Local inspeccionado: Mercedes 3993. Ticket DGFyCO-521653.
Expediente DGFyCO-521653
2022-05-02
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Elevadores
Local inspeccionado: Mercedes 3993. Ticket DGFyCO-496002.
Expediente DGFyCO-496002
2022-04-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGHySA-345516.
Expediente DGHySA-345516
2021-11-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-732917.
Expediente DGFyC-732917
2021-10-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-688143.
Expediente DGFyC-688143
2021-05-19
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Eventos Masivos
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-667009.
Expediente DGFyC-667009
2021-05-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-664028.
Expediente DGFyC-664028
2021-04-30
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-659637.
Expediente DGFyC-659637
2021-04-26
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Eventos Masivos
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-658283.
Expediente DGFyC-658283
2021-04-18
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Mercedes 3999. Ticket DGFyC-654963.
Expediente DGFyC-654963
2020-12-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-620776.
Expediente DGFyC-620776
2020-12-10
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Mercedes 3999. Ticket DGHySA-272499.
Expediente DGHySA-272499
2020-05-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Mercedes 3999. Ticket DGFyC-557437.
Expediente DGFyC-557437
2020-05-20
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Mercedes 3999. Ticket DGFyC-555659.
Expediente DGFyC-555659
2020-05-09
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-552215.
Expediente DGFyC-552215
2020-05-03
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-550803.
Expediente DGFyC-550803
2020-05-02
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-550550.
Expediente DGFyC-550550
2020-04-18
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-547132.
Expediente DGFyC-547132
2020-04-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-545759.
Expediente DGFyC-545759
2020-04-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-545696.
Expediente DGFyC-545696
2020-03-24
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Crítica
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-542387.
Expediente DGFyC-542387
2019-10-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGHySA-230532.
Expediente DGHySA-230532
2019-08-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-440883.
Expediente DGFyC-440883
2019-08-06
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-424420.
Expediente DGFyC-424420
2019-07-15
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-414033.
Expediente DGFyC-414033
2019-06-25
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-412712.
Expediente DGFyC-412712
2019-05-31
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Obras
Local inspeccionado: Terrada 5175. Ticket DGFyCO-311831.
Expediente DGFyCO-311831
2019-03-21
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Est. Educativos
Local inspeccionado: Arcos 1433. Ticket DGFyC-365391.
Expediente DGFyC-365391
2018-12-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-304591.
Expediente DGFyC-304591
2018-11-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-304182.
Expediente DGFyC-304182
2018-11-04
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-297951.
Expediente DGFyC-297951
2018-10-05
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-285618.
Expediente DGFyC-285618
2018-08-29
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Auditorias Integrales Programadas
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-269250.
Expediente DGFyC-269250
2018-08-07
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-232531.
Expediente DGFyC-232531
2018-07-02
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-214032.
Expediente DGFyC-214032
2018-05-23
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-201063.
Expediente DGFyC-201063
2018-04-22
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Fiscalización Nocturna
Local inspeccionado: Nueva York 4094. Ticket DGFyC-198754.
Expediente DGFyC-198754
2017-01-01
Patrimonio
El lote figura en el registro de protección patrimonial: Aph en estado ley firme
Protección: General.
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
178 m²
Superficie apilada
1.424 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
1.216 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
38 m en Corredores Altos, 22,80 m en U.S.A.A.
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
APH 36 · APH 36
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Vender
Los números de arriba son los que mira un desarrollador antes de ofertar. Si el lote es tuyo, dejá tus datos y te devolvemos la tasación técnica sobre esta misma parcela y los compradores que están buscando en la zona.
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.