San Nicolás · Comuna 1 · Código Urbanístico vigente
Vender un terreno en San Nicolás
El suelo de San Nicolás se publica hoy a una mediana de 1.134 USD por m². Tu lote no vale eso multiplicado por su superficie: vale por los metros vendibles que el código autoriza encima, y esos los fija el FOT de tu parcela. Abajo está el cálculo, y la tasación técnica que lo firma es gratis.
Mediana de 199 terrenos publicados en San Nicolás. Precios de oferta publicados, no de escritura · Corte del 23 de agosto de 2026
El barrio en números
San Nicolás, medido
Las cuatro cifras que un desarrollador mira antes de pedir una reunión por un lote de San Nicolás.
Suelo publicado
Mitad central entre 163 y 2.517
Lotes desarrollables
Parcelas de 500 m² o más con ficha de edificabilidad
FOT mediano
Mediana del FOT medianera declarado
Altura máxima
Mediana de la altura máxima de plano límite
Cuánto vale tu lote
Valores de referencia por tamaño de lote
Cada fila es la mediana de San Nicolás multiplicada por la superficie, y al lado los metros que ese lote admitiría con el FOT mediano del barrio. Es aritmética, no una tasación: la mediana no sabe si tu lote es en esquina, si da a una plaza o si el frente son seis metros.
Valores de referencia en San Nicolás, sobre precios de oferta publicados.
| Lote | Construibles | Valor de referencia | Mitad central |
|---|---|---|---|
| 150 m² | s/d | USD 170.100 | USD 24.450 – 377.550 |
| 200 m² | s/d | USD 226.800 | USD 32.600 – 503.400 |
| 300 m² | s/d | USD 340.200 | USD 48.900 – 755.100 |
| 500 m² | s/d | USD 567.000 | USD 81.500 – 1.258.500 |
| 800 m² | s/d | USD 907.200 | USD 130.400 – 2.013.600 |
| 1.200 m² | s/d | USD 1.360.800 | USD 195.600 – 3.020.400 |
Mediana de 199 terrenos publicados en San Nicolás. La columna de construibles aplica el FOT mediano s/d; el FOT real es por parcela y lo publica el GCBA por SMP.
Lo que se puede construir
Un lote mediano de San Nicolás
El volumen claro es lo que autoriza el código sobre un lote mediano del barrio. El volumen tenue es lo que suele haber hoy. Esa diferencia es lo que un desarrollador está dispuesto a pagar.
- Permitido · 6 pisos
- Hoy · 1 piso
En contexto
San Nicolás contra su comuna y contra la ciudad
Puesto en la ciudad
34 de 47
Entre los 47 barrios de CABA con muestra propia de terrenos publicados, ordenados de mayor a menor precio del suelo.
Preguntas frecuentes
Lo que pregunta un propietario de San Nicolás
¿Cuánto vale un terreno en San Nicolás?
La mediana de los terrenos publicados es de 1.134 USD por m² de suelo, con la mitad central de las publicaciones entre 163 y 2.517 USD/m² sobre una muestra de 199 avisos. Son precios de oferta, no de escritura: lo que se firma suele quedar por debajo. Un lote de 300 m² en esa mediana da del orden de 340.200 USD.
¿Qué se puede construir en un lote de San Nicolás?
Depende de la zonificación de la parcela: el Código Urbanístico asigna a cada una su FOT y su altura máxima, y la ficha oficial del GCBA los publica por SMP.
¿Conviene vender una casa a demoler en San Nicolás?
Cuando el lote admite más metros que los construidos, el comprador paga por el suelo y su capacidad constructiva, y lo edificado descuenta valor en vez de sumarlo: el costo de demolición sale del precio. En San Nicolás hay 0 parcelas de 500 m² o más con ficha de edificabilidad publicada, que es el universo que un desarrollador mira.
¿La tasación tiene costo?
No. La tasación técnica es gratuita y el informe queda en poder del propietario, lo use con nosotros o no.
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Barrios de la misma comuna y guías de venta
El precio del suelo cambia de cuadra en cuadra, y mucho más de barrio en barrio. Estas son las páginas vecinas y lo que hay que saber antes de firmar.
Comuna 1 · 6 barrios
- ConstituciónUSD 1.191 /m²
- MonserratUSD 1.447 /m²
- Puerto MaderoUSD 1.297 /m²
- RetiroUSD 4.804 /m²
- San TelmoUSD 1.848 /m²
Antes de firmar
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