A prever
Requiere Consulta de Idoneidad digital
Qué implica
El trámite de obra suma una instancia previa de idoneidad ante la Ciudad.
Qué hacer · Presupuestar el plazo extra en el cronograma de permisos.
SMP 040-076B-001
Caricancha 1201
Edificabilidad publicada1 a revisar
Superficie total
148m²
14,29 × 10,36 m
Cómo leer esta ficha3
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Podemos hacerte el estudio de prefactibilidad completo sobre esta parcela y explicarte qué significa cada indicador. Sin exclusividad y sin ponerla en venta.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
Lo que condiciona esta parcela
Atención
Área Especial AE 26
Sobre el distrito se superpone una normativa particular del Anexo del Código Urbanístico: puede fijar alturas, retiros, usos o tratamiento de fachada distintos de los del distrito.
Qué hacer · Leer la ficha de AE 26 en el Anexo II antes de dar por buena la envolvente.
A prever
Hay 362 m² construidos
Qué implica
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
A prever
Corresponde contribución por plusvalía
Qué implica
El Código Urbanístico habilita 119 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 1.072 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
Volumen
Lo que hay hoy y lo que el Código permite
- Permitido · 3 pisos
- Hoy · 1 piso
Remanente edificable
0m²
Pisos existentes
1
Sin subsuelo declarado
Datos catastrales
SMP
040-076B-001
Dirección
Caricancha 1201
Barrio
Parque Chacabuco
Comuna
Comuna 7
Partida matriz
157053
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Superficie total
148 m²
Superficie cubierta
362 m²
Fondo
10,36 m
Perímetro
48,27 m
Régimen
Dominio único
Edificabilidad
Zonificación
AE 26
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Área especial
AE 26
FOT
—
Altura máxima
9 m
Superficie edificable por planta
91 m²
Máximo edificable
273 m²
EPOK publica — m², con 149 m² por planta, sin descontar lo que el Código deja libre al fondo (L.F.I. (ver en el glosario del Código) y arts. 6.4.2.3 y 6.4.2.4). Esta cifra es la del Código.
Ley 6062
Contribución por mayor aprovechamiento
Corresponde
Edificabilidad adicional
119m²
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
50UVA/m²
AE 26 · al 23/12/2025
Alícuota
18%
Contribución estimada
1.072UVA
Adicional por tipología
Cómo se llega al número
(119 m² × 50 UVA/m²) × 18 % = 1.072 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Planos oficiales de esta parcela
Entorno
Jurisdicciones y servicios
Sección catastral
40
Comisaría vecinal
7B
Comisaría
10
Distrito escolar
Distrito Escolar VIII
Área hospitalaria
HTAL. DR. C.G. DURAND
Región sanitaria
II (Sur)
Manzana
Parcelas linderas
Catastro AGIP · última sincronización 23/12/2025
Prefactibilidad
Qué entra en este lote
Envolvente
Qué volumen entra bajo U.S.A.B. 0
CU t.c. art. 6.2.7
Plano límite (ver en el glosario del Código)
9,00m
La altura máxima coincide con el plano límite: sin retiros
Banda edificable (ver en el glosario del Código)
6,36m
Fondo menos la distancia no edificable, art. 6.4.2.4
El volumen, nivel por nivel
PB a Piso 2
91 m² por nivel · banda 6,36 m · cotas 0,00 a 5,60 m
3 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.7
Subsuelo 1
148 m² · banda 10,36 m · cota -3,00 m
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Condiciones que el proyecto arrastra2
- El subsuelo exige medidas de ralentización del escurrimiento de lluvia (art. 6.6 y art. 7.2.8.3.1.1).
- Sobre el plano límite se admiten 2,50 m de tanques, sala de máquinas y caja de escalera, y el volumen de acceso a azotea hasta 25 m² o el 35 % del nivel, el menor de los dos (arts. 6.3.1 y 6.3.1.1). Son superficie común, no vendible.
Cómo se llegó a la envolvente(9 pasos)
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Banda edificable en parcela no alcanzada por la L.F.I.
6,36 m
L.F.I. a 12,77 m de la L.O., detrás de los 10,36 m de fondo: 10,36 m − 4,00 m no edificables desde la L.D.P. de fondo (U.S.A.B. 0) = 6,36 m
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4.2.4Línea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Línea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Línea divisoria de fondo de la parcela (ver en el glosario del Código)La fija de oficio el Organismo Competente porque la semisuma de dos lados opuestos es menor a 62 m (art. 6.4.2.1 a).
Superficie por planta publicada, contra la que permite el Código
6,36 m
148,83 m² publicados por EPOK ÷ 14,29 m de frente = 10,36 m de banda, contra 6,36 m que fija el Código = se toman 6,36 m
Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.4, 6.4.2.3 y 6.4.2.4Línea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Línea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Superficie de piso (ver en el glosario del Código)La superficie publicada por EPOK no descuenta la franja no edificable de fondo, así que la banda la fija el Código. Si el certificado urbanístico de la parcela dice otra cosa, manda el certificado.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
10,36 m
51,08 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 17,03 m, acotado a los 10,36 m de fondo = 10,36 m
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4.3Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Centro Libre de Manzana (ver en el glosario del Código)Superficie de piso del cuerpo principal
90,88 m²
6,36 m de banda × 14,29 m de frente = 90,88 m², acotado a los 148,00 m² de la parcela = 90,88 m²
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4Superficie de piso (ver en el glosario del Código)Frente de parcela (ver en el glosario del Código)Niveles hasta la cota del plano límite de U.S.A.B. 0
3 niveles
PB de 2,60 m + ⌊(9,00 m − 2,60 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 2 pisos
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.2.7Unidad de Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Plano Límite (ver en el glosario del Código)Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados
0 m²
U.S.A.B. 0: la altura máxima coincide con el plano límite, así que no hay niveles retirados
Subsuelo hasta la L.I.B.
148 m²
10,36 m × 14,29 m = 148,00 m² de planta bajo cota
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.6Subsuelo (ver en el glosario del Código)Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Módulo de estacionamiento de bicicletas (ver en el glosario del Código)No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
272,64 m²
PB 90,88 + Piso 1 90,88 + Piso 2 90,88 = 272,64 m²
Derivado del CódigoCU t.c. Título 6Superficie de piso (ver en el glosario del Código)Capacidad Constructiva (ver en el glosario del Código)Completamiento de tejido
0 m²
lindero más alto 3,00 m contra los 9,00 m de U.S.A.B. 0 = no habilita completamiento
Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.5.5 y 6.10.1Completamiento de Tejido o Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Edificio existente (ver en el glosario del Código)El Código no admite completamiento de tejido en U.S.A.B. 0.
- Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
- Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
- Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
- Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.
Producto
Qué superficie computa, y cuántas cocheras exige
Expansiones
22m²
Una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
0módulos
Exenta · 2 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
- Porque la parcela mide 148,00 m², menos de los 300 m² del inciso b).
Son 50 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Mezcla de unidades
3 ambientes
3 × 72 m² = 216 m²
Cómo se llegó al producto y a las cocheras(6 pasos)
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
90,54 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 5,45 m² + técnico 2,73 m² = 30,18 m², × 3 niveles = 90,54 m²
Supuesto nuestroSuperficie de piso (ver en el glosario del Código)Metro cuadrado propio (ver en el glosario del Código)El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
182,1 m²
272,64 m² computables − 90,54 m² comunes = 182,10 m² (eficiencia 66,8 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
21,85 m²
182,10 m² cubiertos × 12 % = 21,85 m²
Supuesto nuestroCU t.c. art. 6.3.2Balcón (ver en el glosario del Código)Superficie ponderada (ver en el glosario del Código)Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
3 unidades
60,70 m² vendibles por planta → 3 × 3 ambientes de 72 m² = 3 unidades, 72,0 m² de media
Supuesto nuestroUnidad funcional (ver en el glosario del Código)Unidad de uso (ver en el glosario del Código)El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
2 módulos
3 × 3 ambientes de 72 m² → 2 = 2 módulos
Derivado del CódigoCU t.c. Cuadro de Usos N° 3.3, referencia 19Playa de estacionamiento (ver en el glosario del Código)Unidad de uso (ver en el glosario del Código)Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: la parcela mide 148,00 m², menos de los 300 m² del inciso b)
Derivado del CódigoCU t.c. art. 3.14.8.1Parcela (ver en el glosario del Código)Frente de parcela (ver en el glosario del Código)Los 2 módulos pasan a ser optativos. Son 50,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
- Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
- Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
- Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
- Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.
Anexo
Cálculo de anteproyecto
Historia del lote
Qué pasó en esta parcela
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre CARICANCHA 1201: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran un hecho sobre esta parcela. El relevamiento de usos de 2024 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
Pendiente
El informe de fachada de la Ley 257 no está presentado
La AGC registra el certificado de conservación de fachada como sin presentación. Es una obligación del propietario y queda anotada contra la partida, así que la hereda quien compra.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había garage privado
El relevamiento de 2024 lo registra como residencial. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Sin Presentación
La Ley 257 obliga al propietario a presentar el informe técnico de fachada. Figurar sin presentación es un incumplimiento anotado por la AGC.
Ver artículo con los detalles
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
Detalle normativo
Qué dice la normativa sobre lo que se puede construir acá
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Poné tu lote en la figura
Superficie del lote
148 m²
Superficie apilada
444 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
Los artículos que gobiernan esta parcela9
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
362 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
9 m de altura máxima · 3 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
AE 26 · AE 26
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Las palabras del Código que usa este informe
Ver las definiciones37
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Línea divisoria de fondo de la parcela
La línea del lado o los lados opuestos a la Línea Oficial de la parcela.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Ver qué se puede construir en otra dirección
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.