SMP 040-033-039
Superficie total
8,66 × 42,73 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Podemos hacerte el estudio de prefactibilidad completo sobre esta parcela y explicarte qué significa cada indicador. Sin exclusividad y sin ponerla en venta.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Volumen
Remanente edificable
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
R2a II · al 23/12/2025
Alícuota
Contribución estimada
(0 m² × 370 UVA/m²) × 35 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 23/12/2025
Valor de referencia
Valor de referencia
A 2.135 USD/m² de suelo en Caballito
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
Sobre metros construibles estimados con el FOT
Mediana de 313 terrenos publicados en Caballito. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Prefactibilidad
Envolvente
Banda edificable (ver en el glosario del Código)
Publicada por EPOK: el paso dice si se la pudo contrastar con la L.F.I.
7 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Área edificable en planta
192,46 m²
192,46 m² publicados por EPOK ÷ 8,66 m de frente = 22,22 m de banda edificable
No supera los 28,23 m que fija el Código para esta parcela, así que se toma la publicada: puede descontar afectaciones o la forma real del lote.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
37,64 m
112,91 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 37,64 m, acotado a los 42,73 m de fondo = 37,64 m
Superficie de piso del cuerpo principal
192,43 m²
22,22 m de banda × 8,66 m de frente = 192,43 m², acotado a los 370,00 m² de la parcela = 192,43 m²
Niveles hasta la altura máxima de U.S.A.A.
7 niveles
PB de 3,00 m + ⌊(22,80 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 6 pisos
Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados por sobre la altura máxima
298,26 m²
nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (22,22 − 2,00) × 8,66 = 175,11 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (22,22 − 4,00 − 4,00) × 8,66 = 123,15 m²
Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 29,80 m.
Subsuelo hasta la L.I.B.
325,96 m²
37,64 m × 8,66 m = 325,96 m² de planta bajo cota
No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
1.645,27 m²
PB 192,43 + Piso 1 192,43 + Piso 2 192,43 + Piso 3 192,43 + Piso 4 192,43 + Piso 5 192,43 + Piso 6 192,43 + Retiro 1 175,11 + Retiro 2 123,15 = 1.645,27 m²
Completamiento de tejido
577,28 m²
lindero más alto 33,00 m contra los 22,80 m de U.S.A.A. = 3 niveles × 192,43 m² = 577,28 m²
2 de 6 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 17,20 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
Producto
Expansiones
Se venden a una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
Exenta · 10 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
Son 250 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
353,88 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 11,55 m² + técnico 5,77 m² = 39,32 m², × 9 niveles = 353,88 m²
El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
1.291,39 m²
1.645,27 m² computables − 353,88 m² comunes = 1.291,39 m² (eficiencia 78,5 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
154,97 m²
1.291,39 m² cubiertos × 12 % = 154,97 m²
Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
22 unidades
143,49 m² vendibles por planta → 13 × 2 ambientes de 50 m², 9 × 3 ambientes de 72 m² = 22 unidades, 59,0 m² de media
El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
10 módulos
13 × 2 ambientes de 50 m² → 5; 9 × 3 ambientes de 72 m² → 5 = 10 módulos
Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: el ancho libre de la parcela es de 8,66 m, menor a los 10 m del inciso a)
Los 10 módulos pasan a ser optativos. Son 250,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
La conclusión
Valor máximo del lote (ver en el glosario del Código)
Equivale a USD -1.432 a 1.903 por m² de lote
Mediana de 5983 avisos de Caballito · p25 USD 1.849 · p75 USD 2.705
Referencia vigente al 2026-08-01
Supuesto del modelo, no un hecho.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Ingreso por venta
2.961.191 USD
(1.291,39 m² cubiertos + 154,97 m² de expansión × 0,40) = 1.353,38 m² equivalentes × USD 1.847 a 2.685 /m² = USD 2.499.689 a 3.633.820
La banda son el p25 y el p75 de los avisos de la zona, no un intervalo de confianza. El factor de 0,40 sobre la expansión es un supuesto nuestro.
Costo de obra, categoría estándar
2.053.313 USD
(1.291,39 m² cubiertos + 154,97 m² de expansión × 0,50) = 1.368,88 m² costeables × USD 1.400 a 1.600 /m² = USD 1.916.425 a 2.190.200
Sin IVA y sin honorarios. La expansión se cuenta al 0,50 del metro cubierto, que es un supuesto nuestro: cuesta menos que un ambiente y más que nada. El ingreso la cuenta al 0,40, así que los dos lados de la resta miden la misma superficie con su propio factor declarado.
Demolición de lo existente
25.563 USD
409,00 m² cubiertos × USD 45 a 80 /m² = USD 18.405 a 32.720
Es un rango porque depende de la estructura, del acceso y de si hay que apuntalar medianeras. Se publica como rango.
Derechos, tasas y honorarios
287.464 USD
14 % sobre el costo de obra = USD 268.300 a 306.628
Parámetro declarado. Cambia con la escala del proyecto y con quién firma la dirección de obra.
Margen del desarrollador
613.351 USD
20 % del ingreso = USD 499.938 a 726.764
Es un supuesto del modelo y no un hecho. Va sobre el ingreso porque es así como se pacta, y es el número que un desarrollador va a querer mover primero.
Valor máximo del lote por método residual
-18.499 USD
ingreso − obra − demolición − derechos − plusvalía − margen = USD -529.797 (escenario bajo) a USD 703.926 (alto)
Es el techo de lo que el lote soporta con estos supuestos, no una tasación. La punta baja cruza el ingreso bajo con los costos altos, que es como el escenario malo ocurre de verdad.
Incidencia del suelo
-14 USD/m² vendible
USD -529.797 a 703.926 ÷ 1.291,39 m² vendibles = USD -410 a 545 por m² vendible
Es la conclusión del estudio y el único denominador en el que este lote se compara con otro.
Tasar
Tiempo
Duración del ciclo
De la compra al último cobro
Residual descontado
Valor presente del flujo
Costo del tiempo
Lo que el residual estático sobrevaluaba
Anteproyecto, registro de planos y permiso de obra. La contribución por plusvalía se paga al final de esta etapa, no al escriturar el lote.
Demolición, estructura y terminaciones. El costo se devenga parejo mes a mes.
Arranca con el permiso registrado, que es cuando se puede vender en pozo, y termina después de la obra.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Línea de tiempo del proyecto
39 meses
permiso 9 meses, obra 24 meses desde el permiso, comercialización 30 meses desde el permiso = 39 meses hasta el último cobro
Los plazos son supuestos. Lo que no lo es: la contribución por plusvalía cae en el mes del permiso, porque la Ley 6062 la exige al registrarlo.
Residual descontado
-98.002 USD
flujo descontado al 12 % anual = USD -98.002, contra USD -18.499 del residual estático
El residual estático sobrevalúa el suelo en USD 79.503, que es lo que cuesta tener la plata parada 39 meses. La tasa del 12 % anual es un supuesto y es lo primero que un desarrollador va a querer cambiar.
Precios de venta · muestra generada el 27/8/2026
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre SAN JOSE DE CALASANZ 627: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran un hecho sobre esta parcela. El relevamiento de usos de 2023 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
El informe de fachada de la Ley 257 no está presentado
La AGC registra el certificado de conservación de fachada como sin presentación. Es una obligación del propietario y queda anotada contra la partida, así que la hereda quien compra.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había casa
El relevamiento de 2023 lo registra como residencial. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Sin Presentación
La Ley 257 obliga al propietario a presentar el informe técnico de fachada. Figurar sin presentación es un incumplimiento anotado por la AGC.
Ver artículo con los detallesFuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
370 m²
Superficie apilada
2.590 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
409 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
22,8 m de altura máxima · 7 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
R2a II
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Con este informe en la mano
El estudio firmado sobre esta parcela: envolvente verificada contra el perímetro de manzana, mezcla de unidades, residual y flujo de fondos.
Ya sabés cuántos metros habilita y en qué banda de incidencia se mueve la zona. Es con lo que se sale a pedir precio.
Quiero venderloEl tasador arranca centrado en este lote, con los avisos reales de las cuadras de alrededor. Es la otra mitad de la cuenta de arriba.
Ver comparablesEscribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.