SMP 065-123-001c
Superficie total
15,61 × 34,27 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Es anterior a 1941 y el CAAP ya se expidió desestimando la protección, que es la lectura favorable. No es un permiso de demolición, y esa diferencia es justo lo que te podemos estudiar.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
El inmueble entra en el universo de la Ley 3056 y el CAAP ya se expidió (NOTA CAAP) desestimando la protección. Es la lectura favorable, pero no es un permiso de demolición: los fallos de 2023-2024 sobre el catálogo de anteriores a 1941 siguen condicionando el trámite.
Qué hacer · Confirmar el dictamen del CAAP por expediente y condicionar la seña a que el permiso de demolición salga.
El Código Urbanístico habilita 955 m² más que el código anterior, y la Ley 6062 grava esa diferencia con 18.905 UVA al aprobar el proyecto.
Qué hacer · Cargar la contribución en el flujo de fondos: se paga al registrar el permiso de obra, no al escriturar.
Volumen
Remanente edificable
Calculado sin superficie construida relevada
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK publica — m², con 530 m² por planta, sin descontar lo que el Código deja libre al fondo (L.F.I. (ver en el glosario del Código) y arts. 6.4.2.3 y 6.4.2.4). Esta cifra es la del Código.
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
C3 II · al 26/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(955 m² × 110 UVA/m²) × 18 % = 18.905 UVA
La obligación es del titular que se beneficia con la plusvalía, aunque en la práctica la abone el desarrollador al aprobar el proyecto. Conviene dejar asentado en el boleto quién la paga.
Documentación
Alcanza a los inmuebles anteriores a 1941: exigen dictamen del CAAP antes de la demolición.
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 26/08/2026
Prefactibilidad
Envolvente
Banda edificable (ver en el glosario del Código)
L.F.I. a 1/4 de la manzana, arts. 6.4.2 y 6.4.2.3
7 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
L.F.I. a menos de 3 m del fondo
31,27 m
L.F.I. a 31,65 m de la L.O. y 34,27 m de fondo: 34,27 m − 3 m de separación de la L.D.P. de fondo = 31,27 m
La extensión del Espacio Libre de Manzana obliga a separarse 3 m del fondo para generar fachada. Es la regla de las parcelas intermedias; cerca de la esquina, dentro de la prolongación de las L.F.I. más 9 m, la separación puede ser mayor.
Superficie por planta publicada, contra la que permite el Código
31,27 m
530,48 m² publicados por EPOK ÷ 15,61 m de frente = 33,98 m de banda, contra 31,27 m que fija el Código = se toman 31,27 m
La superficie publicada por EPOK no descuenta lo que queda detrás de la L.F.I., así que la banda la fija el Código. Si el certificado urbanístico de la parcela dice otra cosa, manda el certificado.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
34,27 m
126,62 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 42,21 m, acotado a los 34,27 m de fondo = 34,27 m
Superficie de piso del cuerpo principal
488,12 m²
31,27 m de banda × 15,61 m de frente = 488,12 m², acotado a los 535,00 m² de la parcela = 488,12 m²
Niveles hasta la altura máxima de U.S.A.A.
7 niveles
PB de 3,00 m + ⌊(22,80 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 6 pisos
Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados por sobre la altura máxima
820,14 m²
nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (31,27 − 2,00) × 15,61 = 456,90 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (31,27 − 4,00 − 4,00) × 15,61 = 363,24 m²
Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 29,80 m.
Subsuelo hasta la L.I.B.
534,95 m²
34,27 m × 15,61 m = 534,95 m² de planta bajo cota
No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
4.236,98 m²
PB 488,12 + Piso 1 488,12 + Piso 2 488,12 + Piso 3 488,12 + Piso 4 488,12 + Piso 5 488,12 + Piso 6 488,12 + Retiro 1 456,90 + Retiro 2 363,24 = 4.236,98 m²
Completamiento de tejido
0 m²
lindero más alto 3,00 m contra los 22,80 m de U.S.A.A. = no habilita completamiento
0 de 2 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 17,20 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
Producto
Expansiones
Una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
Referencia 19 del Cuadro de Usos
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
769,05 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 48,81 m² + técnico 14,64 m² = 85,45 m², × 9 niveles = 769,05 m²
El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
3.467,93 m²
4.236,98 m² computables − 769,05 m² comunes = 3.467,93 m² (eficiencia 81,8 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
416,15 m²
3.467,93 m² cubiertos × 12 % = 416,15 m²
Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
69 unidades
385,33 m² vendibles por planta → 25 × Monoambiente de 35 m², 28 × 2 ambientes de 50 m², 12 × 3 ambientes de 72 m², 4 × 4 ambientes de 98 m² = 69 unidades, 51,2 m² de media
El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
29 módulos
25 × Monoambiente de 35 m² → 9; 28 × 2 ambientes de 50 m² → 10; 12 × 3 ambientes de 72 m² → 6; 4 × 4 ambientes de 98 m² → 4 = 29 módulos
Exención de estacionamiento
29 módulos
ninguna de las condiciones del art. 3.14.8.1 se cumple: los módulos son obligatorios
29 módulos son 725,00 m² de subsuelo, contra los 534,95 m² que la L.I.B. deja disponibles: no entran en un nivel y hace falta un segundo subsuelo o pedir el avance bajo el Centro Libre
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre ARANGUREN, JUAN F., DR. 2002 entre 2021 y 2023: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran 15 hechos sobre esta parcela entre 2021 y 2023. Hay 14 trámites de obra y una habilitación comercial. El relevamiento de usos de 2024 la registró como residencial, en estado activo.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-16794410-GCBA-DGROC
2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-8921668-GCBA-DGROC
2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2023-05-03
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Plano de Propiedad Horizontal Nuevo
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detalles2022-11-30
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-8921668-GCBA-DGROC
2022-11-30
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2023-16794410-GCBA-DGROC
2022-11-30
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: P. Obra E. Proy. / Conforme / R. Obras en Contra
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-8921668-GCABA-DGROC
2022-08-07
Aviso de obra
Se avisó el inicio de obra: Demolicion Total y Obra Nueva con destino vivienda multifamiliar sobre 4.998 m² a construir
Estado del trámite: Obra finalizada. Último aviso de obra: Obra finalizada con AVO 4.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2017-08224370- -MGEYA-DGROC
2022-05-16
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Elementos Guiados de Transporte
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-10875646-GCABA-DGROC
2021-12-07
Permiso de obra
Se registró un permiso de obra: Registro de Proyecto de Instalación Térmica
Ubicación declarada: Av. Boyaca 490.
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-22783312-GCABA-DGROC
2021-11-04
Habilitación
Se habilitó un local: Alimentación en general y gastronomía de 95 m²
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-33921726- -GCABA-DGHP
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
535 m²
Superficie apilada
3.745 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
9Protección patrimonial e identidad
Esta parcela está en el Catálogo. El nivel de protección decide qué se puede tocar del edificio y si la demolición está sobre la mesa, antes que cualquier cuenta de FOT.
3.2Preservación patrimonial
Qué se le puede hacer a un edificio protegido: intervenciones admitidas, fachada, y qué queda sujeto a dictamen previo.
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
22,8 m de altura máxima · 7 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C3 II
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Patrimonio
Bien Catalogado
El edificio o parcela incorporado al Catálogo por su valor patrimonial, esté o no dentro de un APH.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Patrimonio
Catalogación Preventiva
El instrumento que protege provisoriamente un edificio, a la espera de una evaluación definitiva de su valor patrimonial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.5
Abreviatura
A.P.H.
Sigla de Área de Protección Histórica, un distrito con reglas propias para conservar el carácter de una zona.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Línea divisoria de fondo de la parcela
La línea del lado o los lados opuestos a la Línea Oficial de la parcela.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.