A prever
Requiere Consulta de Idoneidad digital
Qué implica
El trámite de obra suma una instancia previa de idoneidad ante la Ciudad.
Qué hacer · Presupuestar el plazo extra en el cronograma de permisos.
SMP 065-010-001a
Argerich 94
Edificabilidad publicada
Superficie total
103m²
7,76 × 13,27 m
Cómo leer esta ficha3
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Podemos hacerte el estudio de prefactibilidad completo sobre esta parcela y explicarte qué significa cada indicador. Sin exclusividad y sin ponerla en venta.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
Lo que condiciona esta parcela
A prever
Hay 240 m² construidos
Qué implica
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
A prever
Máximo edificable estimado, no publicado
Qué implica
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Volumen
Lo que hay hoy y lo que el Código permite
- Permitido · 10 pisos
- Hoy · 1 piso
Remanente edificable
291m²
Pisos existentes
1
Sin subsuelo declarado
Datos catastrales
SMP
065-010-001a
Dirección
Argerich 94
Barrio
Flores
Comuna
Comuna 7
Partida matriz
137281
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Superficie total
103 m²
Superficie cubierta
240 m²
Fondo
13,27 m
Perímetro
41,00 m
Régimen
Dominio único
Edificabilidad
Zonificación
C2
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
Área especial
—
FOT
5,0
Altura máxima
31 m
Superficie edificable por planta
106 m²
Máximo edificable
531 m²
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
Contribución por mayor aprovechamiento
No corresponde
Edificabilidad adicional
0m²
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
40UVA/m²
C2 · al 26/08/2026
Alícuota
18%
Contribución estimada
0UVA
Adicional por tipología
Cómo se llega al número
(0 m² × 40 UVA/m²) × 18 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Planos oficiales de esta parcela
Entorno
Jurisdicciones y servicios
Sección catastral
65
Comisaría vecinal
7C
Comisaría
38
Distrito escolar
Distrito Escolar XII
Área hospitalaria
HTAL. DR. P. PIÑERO
Región sanitaria
II (Sur)
Manzana
Parcelas linderas
Catastro AGIP · última sincronización 26/08/2026
Prefactibilidad
Qué entra en este lote
Envolvente
Qué volumen entra bajo C.M.
CU t.c. art. 6.2.2
Banda edificable (ver en el glosario del Código)
5,27m
Fondo menos la distancia no edificable, art. 6.4.2.4
El volumen, nivel por nivel
PB a Piso 9
41 m² por nivel · banda 5,27 m · cotas 0,00 a 27,00 m
10 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.2
Retiro 1
25 m² · banda 3,27 m · cota 31,20 m
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
Basamento 1 a Basamento 2
62 m² por nivel · banda 13,27 m · cotas 0,00 a 3,00 m
2 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.4.3.3
Subsuelo 1
103 m² · banda 13,27 m · cota -3,00 m
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Condiciones que el proyecto arrastra4
- Los paramentos de los niveles retirados se tratan con materiales de la misma jerarquía que la fachada (art. 6.3).
- El 80 % de la superficie entre L.F.I. y L.I.B. va a techo verde (art. 6.4.3.3).
- El subsuelo exige medidas de ralentización del escurrimiento de lluvia (art. 6.6 y art. 7.2.8.3.1.1).
- Sobre el plano límite se admiten 3,25 m de tanques, sala de máquinas y caja de escalera, y el volumen de acceso a azotea hasta 25 m² o el 35 % del nivel, el menor de los dos (arts. 6.3.1 y 6.3.1.1). Son superficie común, no vendible.
Cómo se llegó a la envolvente(10 pasos)
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Banda edificable en parcela no alcanzada por la L.F.I.
5,27 m
L.F.I. a 25,30 m de la L.O., detrás de los 13,27 m de fondo: 13,27 m − 8,00 m no edificables desde la L.D.P. de fondo (C.M.) = 5,27 m
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4.2.4Línea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Línea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Línea divisoria de fondo de la parcela (ver en el glosario del Código)La L.F.I. de la manzana cae por detrás del fondo de esta parcela, así que la banda la fija la distancia mínima no edificable de su Unidad. Cerca de la esquina, dentro de la prolongación de las L.F.I. más 9 m, un lote de menos de 22 m de fondo puede retirarse sólo 3 m (art. 6.4.2.3 c): esta cifra es la lectura conservadora.
Superficie por planta publicada, contra la que permite el Código
5,27 m
106,19 m² publicados por EPOK ÷ 7,76 m de frente = 13,27 m de banda, contra 5,27 m que fija el Código = se toman 5,27 m
Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.4, 6.4.2.3 y 6.4.2.4Línea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Línea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Superficie de piso (ver en el glosario del Código)La superficie publicada por EPOK no descuenta la franja no edificable de fondo, así que la banda la fija el Código. Si el certificado urbanístico de la parcela dice otra cosa, manda el certificado.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
13,27 m
101,18 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 33,73 m, acotado a los 13,27 m de fondo = 13,27 m
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4.3Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Centro Libre de Manzana (ver en el glosario del Código)Superficie de piso del cuerpo principal
40,9 m²
5,27 m de banda × 7,76 m de frente = 40,90 m², acotado a los 103,00 m² de la parcela = 40,90 m²
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.4Superficie de piso (ver en el glosario del Código)Frente de parcela (ver en el glosario del Código)Niveles hasta la altura máxima de C.M.
10 niveles
PB de 3,00 m + ⌊(31,20 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 9 pisos
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.2.2Unidad de Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Altura Máxima (ver en el glosario del Código)Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados por sobre la altura máxima
25,38 m²
nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (5,27 − 2,00) × 7,76 = 25,38 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (5,27 − 4,00 − 4,00) × 7,76 = 0,00 m²
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.3Plano Límite (ver en el glosario del Código)Línea Oficial (L.O.) (ver en el glosario del Código)Línea de Frente Interno (L.F.I.) (ver en el glosario del Código)Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 38,20 m.
Basamento entre la L.F.I. y la L.I.B.
124,16 m²
(13,27 m hasta la L.I.B. − 5,27 m de banda) × 7,76 m = 62,08 m² por nivel × 2 niveles hasta los 6,00 m = 124,16 m²
Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.2 y 6.4.3.3Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Basamento (ver en el glosario del Código)Subsuelo hasta la L.I.B.
102,98 m²
13,27 m × 7,76 m = 102,98 m² de planta bajo cota
Derivado del CódigoCU t.c. art. 6.6Subsuelo (ver en el glosario del Código)Línea Interna de Basamento (L.I.B.) (ver en el glosario del Código)Módulo de estacionamiento de bicicletas (ver en el glosario del Código)No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
558,54 m²
PB 40,90 + Piso 1 40,90 + Piso 2 40,90 + Piso 3 40,90 + Piso 4 40,90 + Piso 5 40,90 + Piso 6 40,90 + Piso 7 40,90 + Piso 8 40,90 + Piso 9 40,90 + Retiro 1 25,38 + Basamento 1 62,08 + Basamento 2 62,08 = 558,54 m²
Derivado del CódigoCU t.c. Título 6Superficie de piso (ver en el glosario del Código)Capacidad Constructiva (ver en el glosario del Código)Completamiento de tejido
0 m²
lindero más alto 3,00 m contra los 31,20 m de C.M. = no habilita completamiento
Derivado del CódigoCU t.c. arts. 6.5.5 y 6.10.1Completamiento de Tejido o Edificabilidad (ver en el glosario del Código)Edificio existente (ver en el glosario del Código)0 de 2 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 22,80 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
- Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
- Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
- Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
- Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.
Producto
Qué superficie computa, y cuántas cocheras exige
Expansiones
27m²
Una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
0módulos
Exenta · 2 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
- Porque el ancho libre de la parcela es de 7,76 m, menor a los 10 m del inciso a).
- Porque la parcela mide 103,00 m², menos de los 300 m² del inciso b).
Son 50 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Mezcla de unidades
3 ambientes
3 × 72 m² = 216 m²
Cómo se llegó al producto y a las cocheras(6 pasos)
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
333,84 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 2,45 m² + técnico 1,23 m² = 25,68 m², × 13 niveles = 333,84 m²
Supuesto nuestroSuperficie de piso (ver en el glosario del Código)Metro cuadrado propio (ver en el glosario del Código)El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
224,7 m²
558,54 m² computables − 333,84 m² comunes = 224,70 m² (eficiencia 40,2 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
26,96 m²
224,70 m² cubiertos × 12 % = 26,96 m²
Supuesto nuestroCU t.c. art. 6.3.2Balcón (ver en el glosario del Código)Superficie ponderada (ver en el glosario del Código)Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
3 unidades
17,28 m² vendibles por planta → 3 × 3 ambientes de 72 m² = 3 unidades, 72,0 m² de media
Supuesto nuestroUnidad funcional (ver en el glosario del Código)Unidad de uso (ver en el glosario del Código)El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
2 módulos
3 × 3 ambientes de 72 m² → 2 = 2 módulos
Derivado del CódigoCU t.c. Cuadro de Usos N° 3.3, referencia 19Playa de estacionamiento (ver en el glosario del Código)Unidad de uso (ver en el glosario del Código)Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: el ancho libre de la parcela es de 7,76 m, menor a los 10 m del inciso a); la parcela mide 103,00 m², menos de los 300 m² del inciso b)
Derivado del CódigoCU t.c. art. 3.14.8.1Parcela (ver en el glosario del Código)Frente de parcela (ver en el glosario del Código)Los 2 módulos pasan a ser optativos. Son 50,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
- Dato oficialPublicado por el GCBA en la plancha de altura de esta parcela.
- Derivado del CódigoCalculado sobre el texto del Código Urbanístico vigente, transcripto artículo por artículo en este sitio.
- Supuesto nuestroLo elegimos nosotros porque el Código no lo fija. Es discutible y por eso está dicho.
- Referencia de mercadoSale de un artefacto de precios con fecha y tamaño de muestra, no de una constante escrita en el código.
Anexo
Cálculo de anteproyecto
Historia del lote
Qué pasó en esta parcela
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre ARGERICH 94 entre 2018 y 2021: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran diez hechos sobre esta parcela entre 2018 y 2021. Hay tres habilitaciones comerciales y seis inspecciones. El relevamiento de usos de 2024 la registró como residencial, en estado activo.
Lo que pesa hoy
Pendiente
El informe de fachada de la Ley 257 no está presentado
La AGC registra el certificado de conservación de fachada como sin presentación. Es una obligación del propietario y queda anotada contra la partida, así que la hereda quien compra.
Revisar
Hay una inspección de los últimos cinco años
El padrón registra que la AGC vino, no el resultado de la visita. Para saber si labró un acta y en qué terminó hay que pedir el expediente con el número de ticket.
Lo que ya no aplica
En 2008 acá había vivienda
El relevamiento de 2024 lo registra como unicomercial. Los dos cortes son relevamiento a pie de la Ciudad, no una declaración del propietario.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
2021-11-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGHySA-315465.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-315465
2021-04-09
Habilitación
Se habilitó un local: Local de venta de golosinas envasadas (kiosco) de 25 m²
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2021-10951913- -GCABA-DGHP
2019-09-26
Habilitación
Se habilitó un local: Oficina comercial/consultora de 17 m²
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2019-30150467- -GCABA-DGHP
2018-12-11
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGHySA-165454.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-165454
2018-12-08
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGHySA-164927.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-164927
2018-10-12
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGFyC-288784.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-288784
2018-09-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: SGO Inspecciones simples
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGFyC-282011.
Ver artículo con los detallesExpediente DGFyC-282011
2018-09-28
Inspección de la AGC
La AGC inspeccionó el lote: Establecimientos y Productos Alimenticios
Local inspeccionado: Argerich 94. Ticket DGHySA-148721.
Ver artículo con los detallesExpediente DGHySA-148721
2018-08-03
Habilitación
Se habilitó un local: Casa de Comidas Rotiseria de 41 m²
Ver artículo con los detallesExpediente EX-2018-07265941- -MGEYA-DGHP
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Sin Presentación
La Ley 257 obliga al propietario a presentar el informe técnico de fachada. Figurar sin presentación es un incumplimiento anotado por la AGC.
Ver artículo con los detalles
Fuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
El texto de un expediente no se publica. Con el número de arriba se pide una vista del expediente ante la repartición que lo inició: la presentación es gratuita y las copias se cobran según la ley tarifaria vigente.
Detalle normativo
Qué dice la normativa sobre lo que se puede construir acá
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Poné tu lote en la figura
Superficie del lote
103 m²
Superficie apilada
1.030 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
Los artículos que gobiernan esta parcela9
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
240 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
31,2 m de altura máxima · 10 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C2
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Las palabras del Código que usa este informe
Ver las definiciones38
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Línea divisoria de fondo de la parcela
La línea del lado o los lados opuestos a la Línea Oficial de la parcela.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Basamento
La parte del edificio apoyada sobre el nivel del terreno, sobre la que se asientan los volúmenes más altos y retirados.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
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Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
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Ver qué se puede construir en otra dirección
Escribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.