SMP 065-099-033
Superficie total
8,66 × 28,98 m
Qué es esto
Un estudio de prefactibilidad sobre una parcela que no está en venta por nosotros. No es un aviso, no es una tasación firmada y no hay una comisión atrás.
De dónde salen los números
Del catastro y la plancha de altura del GCBA, leídos contra el Código Urbanístico. Cada término enlaza al artículo que lo define.
Si el lote es tuyo
Podemos hacerte el estudio de prefactibilidad completo sobre esta parcela y explicarte qué significa cada indicador. Sin exclusividad y sin ponerla en venta.
Ver estas cifras como volumen en 3D, girable
Debida diligencia
La parcela no está vacía: 1 piso sobre rasante. Demolición, retiro de escombros y permiso son costo del comprador, y ese costo entra en el precio del suelo.
Qué hacer · Presupuestar la demolición por m² y verificar si el edificio está habitado antes de firmar.
EPOK no publica la superficie máxima edificable de esta parcela, así que la cifra de arriba es FOT × superficie. El volumen real lo fija la combinación de L.F.I., FOS y plano límite, y suele diferir.
Qué hacer · Tomar el número como orden de magnitud y confirmarlo con un anteproyecto.
Volumen
Remanente edificable
Pisos existentes
Sin subsuelo declarado
Identificador AGIP: con él se piden deuda de ABL y la valuación fiscal.
Distrito del Código de Planeamiento Urbano usado para plusvalía.
EPOK no publica la superficie máxima de esta parcela: es FOT × superficie, un orden de magnitud.
Ley 6062
Edificabilidad adicional
A1 − A2, según EPOK
Incidencia del suelo
C2 · al 26/08/2026
Alícuota
Contribución estimada
(0 m² × 120 UVA/m²) × 18 % = 0 UVA
El Código Urbanístico no habilita superficie adicional sobre esta parcela respecto del código anterior, así que no se genera contribución. Si la normativa del distrito cambia, sí se genera.
Documentación
Entorno
Sección catastral
Comisaría vecinal
Comisaría
Distrito escolar
Área hospitalaria
Región sanitaria
Manzana
Catastro AGIP · última sincronización 26/08/2026
Valor de referencia
Valor de referencia
A 1.593 USD/m² de suelo en Flores
Rango
Mitad central de las publicaciones comparables
Incidencia del suelo
Sobre metros construibles estimados con el FOT
Mediana de 321 terrenos publicados en Flores. Son precios de oferta publicados, no de escritura, y lo que se firma suele quedar por debajo. La cifra es la mediana del barrio por la superficie de esta parcela: no contempla su forma, su orientación, su frente ni sus afectaciones. Corte del 23 de agosto de 2026.
Prefactibilidad
Envolvente
Banda edificable (ver en el glosario del Código)
Fondo menos la distancia no edificable, art. 6.4.2.4
10 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.2.2
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.3
2 niveles iguales · Computa superficie vendible · CU t.c. art. 6.4.3.3
No computa vendible: cocheras, bauleras o servicios · CU t.c. art. 6.6
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Banda edificable en parcela no alcanzada por la L.F.I.
20,98 m
L.F.I. a 29,56 m de la L.O., detrás de los 28,98 m de fondo: 28,98 m − 8,00 m no edificables desde la L.D.P. de fondo (C.M.) = 20,98 m
La L.F.I. de la manzana cae por detrás del fondo de esta parcela, así que la banda la fija la distancia mínima no edificable de su Unidad. Cerca de la esquina, dentro de la prolongación de las L.F.I. más 9 m, un lote de menos de 22 m de fondo puede retirarse sólo 3 m (art. 6.4.2.3 c): esta cifra es la lectura conservadora.
Superficie por planta publicada, contra la que permite el Código
20,98 m
247,23 m² publicados por EPOK ÷ 8,66 m de frente = 28,55 m de banda, contra 20,98 m que fija el Código = se toman 20,98 m
La superficie publicada por EPOK no descuenta la franja no edificable de fondo, así que la banda la fija el Código. Si el certificado urbanístico de la parcela dice otra cosa, manda el certificado.
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
28,98 m
118,25 m entre los puntos medios de las L.O. opuestas ÷ 3 = 39,42 m, acotado a los 28,98 m de fondo = 28,98 m
Superficie de piso del cuerpo principal
181,69 m²
20,98 m de banda × 8,66 m de frente = 181,69 m², acotado a los 251,00 m² de la parcela = 181,69 m²
Niveles hasta la altura máxima de C.M.
10 niveles
PB de 3,00 m + ⌊(31,20 m − 3,00 m) ÷ 3,00 m⌋ = PB + 9 pisos
Los 3,00 m de piso a piso son un supuesto nuestro: el Código fija la altura del conjunto y la mínima de planta baja, no la de cada nivel.
Niveles retirados por sobre la altura máxima
276,78 m²
nivel 1 retirado 2,00 m de la L.O.: (20,98 − 2,00) × 8,66 = 164,37 m²; nivel 2 retirado 4,00 m de la L.O. y de la L.F.I.: (20,98 − 4,00 − 4,00) × 8,66 = 112,41 m²
Ninguno de los dos puede pasar el plano límite trazado a 7,00 m de la altura máxima, o sea la cota 38,20 m.
Basamento entre la L.F.I. y la L.I.B.
138,56 m²
(28,98 m hasta la L.I.B. − 20,98 m de banda) × 8,66 m = 69,28 m² por nivel × 2 niveles hasta los 6,00 m = 138,56 m²
Subsuelo hasta la L.I.B.
250,97 m²
28,98 m × 8,66 m = 250,97 m² de planta bajo cota
No suma superficie vendible: son cocheras y bauleras. El avance por detrás de la L.I.B. lo puede autorizar el Consejo y sólo para módulos de estacionamiento.
Superficie computable sobre rasante
2.232,24 m²
PB 181,69 + Piso 1 181,69 + Piso 2 181,69 + Piso 3 181,69 + Piso 4 181,69 + Piso 5 181,69 + Piso 6 181,69 + Piso 7 181,69 + Piso 8 181,69 + Piso 9 181,69 + Retiro 1 164,37 + Retiro 2 112,41 + Basamento 1 69,28 + Basamento 2 69,28 = 2.232,24 m²
Completamiento de tejido
0 m²
lindero más alto 27,00 m contra los 31,20 m de C.M. = no habilita completamiento
1 de 4 linderos califican como edificio consolidado (azotea sobre 30 m o fachada que alcanza los 22,80 m de la Unidad inmediata inferior). El completamiento se materializa adosándose y sin generar medianeras expuestas: no es automático, se pide.
Producto
Expansiones
Se venden a una fracción del cubierto
Cocheras exigidas
Exenta · 12 módulos pasan a optativos
Esta parcela no está obligada a hacer cocheras
Son 300 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir. La exención sale del art. 3.14.8.1 y hay que invocarla: no se aplica sola.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Superficie común descontada por componentes
536,9 m²
por planta: núcleo 22,00 m² (escalera y ascensor) + circulaciones 10,90 m² + técnico 5,45 m² = 38,35 m², × 14 niveles = 536,90 m²
El Código no fija una eficiencia. Se descuenta por componentes y no con un porcentaje plano, para que cada uno se pueda discutir por separado.
Superficie vendible cubierta
1.695,34 m²
2.232,24 m² computables − 536,90 m² comunes = 1.695,34 m² (eficiencia 75,9 %)
Expansiones (balcones y terrazas)
203,44 m²
1.695,34 m² cubiertos × 12 % = 203,44 m²
Van aparte del cubierto porque se venden a una fracción de su precio. Sumarlas al vendible es inflar el ingreso.
Mezcla de unidades
29 unidades
121,10 m² vendibles por planta → 17 × 2 ambientes de 50 m², 12 × 3 ambientes de 72 m² = 29 unidades, 59,1 m² de media
El Código no dice qué se construye. La mezcla sale del tamaño de la planta y es la que define el estacionamiento exigido, que se lee por tramo de superficie de cada unidad.
Módulos de estacionamiento exigidos
12 módulos
17 × 2 ambientes de 50 m² → 6; 12 × 3 ambientes de 72 m² → 6 = 12 módulos
Exención de estacionamiento
0 módulos
exenta: el ancho libre de la parcela es de 8,66 m, menor a los 10 m del inciso a); la parcela mide 251,00 m², menos de los 300 m² del inciso b)
Los 12 módulos pasan a ser optativos. Son 300,00 m² de subsuelo que el proyecto puede no construir, y ese es el argumento: la exención vale plata.
La conclusión
Valor máximo del lote (ver en el glosario del Código)
Equivale a USD -5.133 a 422 por m² de lote
Mediana de 3189 avisos de Flores · p25 USD 1.471 · p75 USD 2.154
Referencia vigente al 2026-08-01
Supuesto del modelo, no un hecho.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Ingreso por venta
3.082.602 USD
(1.695,34 m² cubiertos + 203,44 m² de expansión × 0,40) = 1.776,72 m² equivalentes × USD 1.415 a 2.101 /m² = USD 2.514.053 a 3.732.880
La banda son el p25 y el p75 de los avisos de la zona, no un intervalo de confianza. El factor de 0,40 sobre la expansión es un supuesto nuestro.
Costo de obra, categoría estándar
2.695.590 USD
(1.695,34 m² cubiertos + 203,44 m² de expansión × 0,50) = 1.797,06 m² costeables × USD 1.400 a 1.600 /m² = USD 2.515.884 a 2.875.296
Sin IVA y sin honorarios. La expansión se cuenta al 0,50 del metro cubierto, que es un supuesto nuestro: cuesta menos que un ambiente y más que nada. El ingreso la cuenta al 0,40, así que los dos lados de la resta miden la misma superficie con su propio factor declarado.
Demolición de lo existente
17.063 USD
273,00 m² cubiertos × USD 45 a 80 /m² = USD 12.285 a 21.840
Es un rango porque depende de la estructura, del acceso y de si hay que apuntalar medianeras. Se publica como rango.
Derechos, tasas y honorarios
377.383 USD
14 % sobre el costo de obra = USD 352.224 a 402.541
Parámetro declarado. Cambia con la escala del proyecto y con quién firma la dirección de obra.
Margen del desarrollador
624.694 USD
20 % del ingreso = USD 502.811 a 746.576
Es un supuesto del modelo y no un hecho. Va sobre el ingreso porque es así como se pacta, y es el número que un desarrollador va a querer mover primero.
Valor máximo del lote por método residual
-632.126 USD
ingreso − obra − demolición − derechos − plusvalía − margen = USD -1.288.435 (escenario bajo) a USD 105.911 (alto)
Es el techo de lo que el lote soporta con estos supuestos, no una tasación. La punta baja cruza el ingreso bajo con los costos altos, que es como el escenario malo ocurre de verdad.
Incidencia del suelo
-373 USD/m² vendible
USD -1.288.435 a 105.911 ÷ 1.695,34 m² vendibles = USD -760 a 62 por m² vendible
Es la conclusión del estudio y el único denominador en el que este lote se compara con otro.
Tasar
Tiempo
Duración del ciclo
De la compra al último cobro
Residual descontado
Valor presente del flujo
Costo del tiempo
Lo que el residual estático sobrevaluaba
Anteproyecto, registro de planos y permiso de obra. La contribución por plusvalía se paga al final de esta etapa, no al escriturar el lote.
Demolición, estructura y terminaciones. El costo se devenga parejo mes a mes.
Arranca con el permiso registrado, que es cuando se puede vender en pozo, y termina después de la obra.
Cada renglón trae la cuenta con los números puestos, el artículo del que sale y quién lo afirma. Los rotulados como supuesto nuestro son los que se pueden discutir uno por uno; los otros salen de la plancha del GCBA o del texto del Código.
Línea de tiempo del proyecto
39 meses
permiso 9 meses, obra 24 meses desde el permiso, comercialización 30 meses desde el permiso = 39 meses hasta el último cobro
Los plazos son supuestos. Lo que no lo es: la contribución por plusvalía cae en el mes del permiso, porque la Ley 6062 la exige al registrarlo.
Residual descontado
-610.535 USD
flujo descontado al 12 % anual = USD -610.535, contra USD -632.126 del residual estático
El residual estático sobrevalúa el suelo en USD -21.591, que es lo que cuesta tener la plata parada 39 meses. La tasa del 12 % anual es un supuesto y es lo primero que un desarrollador va a querer cambiar.
Precios de venta · muestra generada el 27/8/2026
Anexo
Historia del lote
Lo que los padrones abiertos de la Ciudad registran sobre GAVILAN 82: permisos de obra, habilitaciones, inspecciones, patrimonio y certificados.
Los padrones abiertos de la Ciudad registran un hecho sobre esta parcela. El relevamiento de usos de 2024 la registró como sin uso identificado, en estado inactivo.
Lo que pesa hoy
El certificado de fachada está vencido
El último certificado de conservación venció el 2020-03-15. Renovarlo es del propietario y la AGC lo exige por partida.
Los hechos, del más nuevo al más viejo
sin fecha
Fachada, Ley 257
Certificado de conservación de fachada: Certificado de Conservación Vencido
Vence el 2020-03-15.
Ver artículo con los detallesFuente: datos abiertos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, padrones de obras registradas e iniciadas, habilitaciones, fiscalizaciones, certificados de fachada y urbanísticos, áreas de protección histórica y relevamiento de usos del suelo. Nada de esto reemplaza un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.
Detalle normativo
El Código Urbanístico dice cuánto entra en la parcela. El Código de Edificación dice cómo tiene que ser lo que se construya. Entre los dos se define cuántos de esos metros se pueden vender.
Superficie del lote
251 m²
Superficie apilada
2.510 m²
Ocupando todo el lote en cada planta. El FOS y el FOT del Código Urbanístico recortan esta cifra: es un techo, no un pronóstico.
3.10Edificios existentes
Hay obra construida sobre el lote, así que el proyecto no arranca de cero: reformar sobre lo existente y demolerlo para volver a empezar se rigen por secciones distintas y cuestan tiempos distintos.
273 m² construidos hoy
6Normas de Edificabilidad
Cuánto se puede levantar. La altura máxima sale de la Unidad de Edificabilidad que la Plancheta le asigna a la parcela, y de ahí salen el perfil, los retiros y los dos niveles retirados que se permiten por encima.
31,2 m de altura máxima · 10 pisos de tejido
3Normas de uso del suelo
Qué actividad se puede localizar en la parcela, según el área de mixtura que le toca y el Cuadro de Usos del Suelo.
C2
3.3Habitabilidad
Cuántos metros de los que el FOT permite son efectivamente vivibles: altura libre, área y lado mínimos, e iluminación y ventilación de cada local.
2,60 m de altura libre en locales de 1.ª clase
3.4Medios de salida y accesibilidad
Cuánta superficie se va en escaleras, corredores y rampas antes de que quede algo vendible. El coeficiente de ocupación fija el ancho exigido de cada salida.
3.5Salubridad
Los servicios sanitarios mínimos que el uso proyectado obliga a incluir, según la cantidad de personas.
3.7Diseño sostenible
Aislamiento de la envolvente, techos verdes y eficiencia de agua y energía: costo de obra que ya está en el código, no un extra opcional.
3.8.9Uso residencial
Las medidas mínimas concretas de una vivienda: locales, cocinas, baños y sus condiciones de iluminación.
2.1Permisos de obra
Qué trámite corresponde a la obra que estás imaginando, y por lo tanto cuánto tarda en empezar.
Glosario aplicado
Cada una la define el propio Código, y de esa definición dependen los metros que se declaran: si la superficie de piso descuenta o no los medios de salida cambia cuánto entra bajo el mismo FOT. La entrada completa trae el artículo del que sale y qué se discute en la práctica.
Edificabilidad
Factor de Ocupación Total (F.O.T.)
El número que multiplicado por la superficie del lote da los metros cuadrados totales que se pueden construir.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Capacidad Constructiva
La superficie potencial total que se puede construir en una parcela, según el área edificable y el plano límite de su unidad de edificabilidad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Altura Máxima
La distancia vertical máxima que puede tener el edificio, medida sobre la fachada y sobre la Línea Oficial.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Plano Límite
El plano imaginario que marca el punto más alto que puede tener el edificio.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea de Frente Interno (L.F.I.)
La línea que separa la parte de la parcela donde se puede edificar del espacio libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Superficie de piso
El área total de un piso dentro de las paredes exteriores, sin contar los medios exigidos de salida ni los locales de uso general del edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2
Edificabilidad
Tejido Urbano
La relación entre los volúmenes construidos y el espacio urbano que queda libre entre ellos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Unidad de Edificabilidad
La categoría que agrupa las parcelas según la clasificación de alturas que les corresponde en el Código Urbanístico.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
General
Parcela
La superficie de terreno indivisa, registrada como tal en los planos de la autoridad competente.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Superficie Cubierta
Toda superficie techada cuyo perímetro está cerrado, o abierto en menos de la mitad.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Frente de parcela
La línea entre las divisorias laterales que separa la parcela de la vía o el lugar público.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Edificio entre medianeras
El edificio que completa la construcción entre las líneas divisorias laterales, apoyado en ambas medianeras.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Línea Oficial (L.O.)
Sigla L.O., la línea que separa el lote de la vía pública, actual o proyectada.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
General
Línea divisoria de fondo de la parcela
La línea del lado o los lados opuestos a la Línea Oficial de la parcela.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.1
Edificabilidad
Línea Interna de Basamento (L.I.B.)
La línea que marca hasta dónde puede llegar el basamento del edificio antes de invadir el centro libre de manzana.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Centro Libre de Manzana
La superficie no edificable en el interior de la manzana, pensada para espacio verde y suelo absorbente, entre las líneas internas de basamento.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificabilidad
Basamento
La parte del edificio apoyada sobre el nivel del terreno, sobre la que se asientan los volúmenes más altos y retirados.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Subsuelo
El nivel bajo cota cero de un edificio.
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.1
Usos del suelo
Módulo de estacionamiento de bicicletas
Superficie necesaria para localizar una bicicleta, de conformidad a la Normativa de Edificación.
CU t.c. art. 1.4.2.1
Edificabilidad
Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Un incremento de la edificabilidad permitida en un lote por razones urbanísticas, por ejemplo para parejar la altura con los edificios linderos.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Edificación y habitabilidad
Edificio existente
Construcción permanente acreditada mediante planos registrados, autorización de uso o acto administrativo por parte del Gobierno de la Ciudad…
CE t.o. art. 1.2
Mercado y tasación
Metro cuadrado propio
La superficie exclusiva de la unidad, la que figura en el plano de subdivisión como propia, sin la parte proporcional de los espacios comunes.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Superficie ponderada
La superficie llevada a un equivalente de cubierta, donde un balcón, un patio o una terraza computan por una fracción de lo que computan los metros…
Definición TodoProps
Edificabilidad
Balcón
El voladizo que sobresale de un edificio, generalmente prolongación del entrepiso, limitado por un parapeto.
Lectura TodoProps sobre CU t.c. art. 1.4.3
Mercado y tasación
Unidad funcional
Cada una de las partes de un edificio que puede usarse de manera independiente y venderse por separado, identificada con número en el plano de…
Definición TodoProps
Edificación y habitabilidad
Unidad de uso
Un local o un conjunto de espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos donde se desarrolla un uso funcionalmente independiente, como un…
Lectura TodoProps sobre CE t.o. art. 1.2 · CU t.c. art. 1.4.2.1
Usos del suelo
Playa de estacionamiento
Parcela o espacio descubierto, destinado a vehículos que necesiten quedar estacionados por fracción de hora o períodos mayores a veinticuatro (24)…
CU t.c. art. 1.4.2.2
Mercado y tasación
Comparables
Las propiedades parecidas cuyo precio se usa como testigo para estimar el valor de la que se está tasando.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método comparativo
Tasar mirando lo que el mercado pagó por propiedades parecidas, homogeneizadas y llevadas a valor por metro cuadrado.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método del costo
Estimar el valor como lo que costaría hoy reponer la construcción, depreciada por antigüedad y estado, más el valor del terreno.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Impuesto de sellos
El impuesto provincial que grava la escritura de compraventa, calculado sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, y repartido entre las…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Método residual
Valuar un terreno por lo que queda cuando al valor de venta de lo que se puede construir ahí se le restan todos los costos y la ganancia del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Rentabilidad
Lo que rinde un inmueble alquilado sobre lo que costó, en bruto si se mide contra el alquiler cobrado y en neto si se descuentan los gastos del…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Incidencia del suelo
Cuánto del precio de un metro cuadrado terminado corresponde a la tierra, expresado en dólares por metro construible o como porcentaje del valor de…
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Valor de mercado
El precio más probable al que una propiedad cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro y sin vínculo entre ellos.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Compra en pozo
Comprar una unidad antes de que exista, durante la obra o incluso antes de empezarla, a un precio menor que el de la unidad terminada.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Días en mercado
El tiempo que una propiedad lleva publicada sin venderse, el indicador más directo de que el precio está por encima de lo que la zona convalida.
Definición TodoProps
Mercado y tasación
Cap rate
La renta neta anual de un inmueble dividida por su precio, el número con el que se compara cuánto rinde una propiedad contra otra.
Definición TodoProps
Con este informe en la mano
El estudio firmado sobre esta parcela: envolvente verificada contra el perímetro de manzana, mezcla de unidades, residual y flujo de fondos.
Ya sabés cuántos metros habilita y en qué banda de incidencia se mueve la zona. Es con lo que se sale a pedir precio.
Quiero venderloEl tasador arranca centrado en este lote, con los avisos reales de las cuadras de alrededor. Es la otra mitad de la cuenta de arriba.
Ver comparablesEscribí otra dirección de CABA y abrí su informe: los mismos indicadores oficiales, la misma envolvente, el mismo detalle normativo.